Để tránh tình trạng dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư (CĐT) chậm trễ bàn giao hay thậm chí không bàn giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết…, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung quy định bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà.
Thêm biện pháp bảo vệ người mua nhà
Hiện nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua BĐS hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về việc bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, CĐT dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu CĐT không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.
 |
Người mua nhà cần được bảo vệ quyền lợi chặt chẽ hơn khi mua nhà ở |
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thực tế việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng nhiều năm qua vẫn chưa đạt hiệu quả như mong đợi. Mặt khác, khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, CĐT bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Ví dụ: Công ty A có hạn mức tín dụng 1.000 tỉ đồng, nếu đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 150 tỉ đồng (chiếm 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỉ đồng.
Để có được bảo lãnh ngân hàng, CĐT phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp có tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Trong khi đó, nếu thực hiện cơ chế bảo hiểm rủi ro cho khách hàng thì CĐT chỉ phải trả phí bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm theo hợp đồng.
Do đó, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Theo ông Châu, bổ sung biện pháp bảo hiểm rủi ro cho bên mua là rất cần thiết, nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, vốn là thị trường bên mua yếu thế hơn bên bán.
Ông Duy Linh (ngụ TP Thủ Đức, TP.HCM) cho biết ủng hộ có thêm quy định bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà, vì thời gian qua vẫn có nhiều CĐT chậm bàn giao nhà cho khách hàng thời gian dài. Khi có sự tham gia của bên bảo hiểm sẽ có thêm đơn vị thẩm định, đánh giá mức độ uy tín của CĐT, hạn chế rủi ro cho người mua.
Lo tăng phát sinh chi phí
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố: Giấy phép xây dựng của dự án, dự án đã được Sở Xây dựng cho phép bán và dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên thực tế, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện như giấy phép xây dựng, đủ điều kiện được bán/cho thuê mua… Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ ấy. Vì vậy, quy định này đã tương đối chặt chẽ trong việc phòng rủi ro cho người mua nhà. Nếu thêm mức phí bảo hiểm rủi ro thì có thể thêm chi phí, thêm thủ tục rườm rà, vô tình đẩy giá nhà tăng lên.
“Trước mắt, cơ quan chức năng cần xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật đối với những CĐT không thực hiện bảo lãnh ngân hàng mà vẫn mở bán” - ông Hậu nhấn mạnh.
Về phía đơn vị bảo hiểm, đại diện một công ty bảo hiểm có văn phòng tại TP.HCM cho biết bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà trên giấy là rất cần thiết. Lý do là hiện nay tình trạng chậm trễ bàn giao nhà khá phổ biến, gây thiệt hại, bức xúc lớn cho người mua nhà.
Tuy nhiên, vị này cũng công nhận cái khó là xác định phí và giám định bồi thường, trong khi các công ty bảo hiểm lại không có nhân sự có chuyên môn về lĩnh vực này. Nếu phí cao sẽ làm tăng chi phí cho người mua nhà. Ngoài ra, khâu bồi thường cũng khó trong việc đánh giá, như CĐT trễ bàn giao nhà vì lý do khách quan, bất khả kháng hay do sự cố ý của chủ doanh nghiệp…
Đề xuất doanh nghiệp bảo hiểm được đầu tư bất động sản
Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi), HoREA có đề xuất cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi để đầu tư BĐS.
Theo HoREA, dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) quy định doanh nghiệp bảo hiểm không được phép đầu tư BĐS là chưa phù hợp với chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư trở lại nền kinh tế. Hiệp hội cho rằng rất cần thiết cho phép doanh nghiệp bảo hiểm dùng vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ để đầu tư tài chính, đầu tư vốn vào một số lĩnh vực, trong đó có BĐS (nhưng không được thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS), tương tự như nhiều nước cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được đầu tư tài chính.
