Ba mẹ bán đất có phải hỏi ý kiến các con, con cái muốn chia đất được cấp từ xưa cho gia đình được không... là những câu hỏi mà lâu nay vẫn thường được đặt ra xoay quanh vấn đề thực tiễn "đất cấp cho hộ gia đình, chỉ ghi tên chủ hộ trên sổ hồng thì những thành viên trong hộ như các con sẽ được hưởng quyền lợi gì?".
Để làm rõ điều này, PLO đã có những trao đổi cụ thể hơn với Luật sư Nguyễn Thị Trúc (Đoàn LS TP.HCM).
Thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Theo LS Trúc, Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Trong đó, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy để được xác định là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì phải có đầy đủ các yếu tố:
(i) Phải là những người có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), huyết thống (Cha mẹ đẻ với con đẻ....), nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi với con nuôi...).
(ii) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(iii) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó, những thành viên của hộ gia đình đã chuyển ra sinh sống bên ngoài trước khi được giao đất, những thành viên mới gia nhập hộ gia đình sau khi được giao đất (hoặc con sinh ra sau thời điểm giao đất) đều không có quyền đối với quyền sử dụng đất của hộ.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc không phải bất cứ ai có tên trong hộ khẩu cũng đều được xác định là thành viên sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình.
Con cái có quyền gì trong đất hộ gia đình?
Để có quyền lợi và có phần quyền sử dụng đất thì các con cũng cần phải đáp ứng các điều kiện như đã phân tích ở trên và được hưởng quyền lợi theo quy định của pháp luật.
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.
Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung.
Khoản 1 Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Do đó, các thành viên trong gia đình là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và quyền được chuyển giao cho người khác với các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Do đó, thành viên hộ gia đình sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình thì các thành viên đều có chung quyền sử dụng đất, đây cũng được hiểu là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Khi các thành viên thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa đất,…phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại.
Điều này cũng trả lời cho câu hỏi, nếu con cái có quyền sử dụng đất đối với đất hộ thì khi ba mẹ bán đất phải có sự đồng ý và chữ ký của những người con này.
Con cái có được yêu cầu chia đất cấp cho hộ gia đình?
Về yêu cầu chia đất của các con, theo LS Trúc, nếu con cái có chung quyền sử dụng đất đối với đất cấp cho hộ gia đình thì sẽ có quyền yêu cầu chia đất.
Tuy nhiên, để thực hiện quyền này và được cấp sổ hồng riêng thì phải đảm bảo đủ điều kiện tách thửa, nhất là điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa.
Hiện nay, theo quy định tại Nghị định 148/2020 thì UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Đơn cử như tại TP.HCM sẽ thực hiện theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 5-12-2017 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.
