Ngày 6-3, Bộ môn Luật Kinh doanh, Khoa Luật Kinh tế, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM tổ chức Diễn đàn thông tin pháp luật lần thứ nhất về “Những quy định mới của Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023”.
Tại diễn đàn, ThS Trương Trọng Hiểu (Giảng viên Trường ĐH Kinh tế - Luật) đã giới thiệu một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 1-1-2025.
Tại Luật Đất đai 2024, ThS Hiểu cho biết điểm thay đổi lớn nhất trong quy định về người sử dụng đất là hộ gia đình mà không còn là chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam nữa.
Nói về điều này, ông cũng nêu thực trạng ở Việt Nam, đối tượng hộ gia đình luôn có "những sự lẫn lộn" giữa hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất với hộ gia đình trong pháp luật dân sự, với gia đình trong pháp luật hôn nhân và gia đình; đặc biệt là hộ trong pháp luật về hộ tịch.
Do đó, việc xác định tư cách chủ thể hộ gia đình với vai trò là người sử dụng đất được đánh giá là “khá rối” trên thực tế.
Với quy định mới tại Luật Đất đai 2024, mặc dù chúng ta sẽ cần một khoảng thời gian dài để giải quyết việc cấp đất cho hộ gia đình đã được giao đất theo Luật đất đai 2013 và trước đó, nhưng điều này cũng phần nào giải quyết được những vướng mắc nêu trên.
Nội dung đáng chú ý tiếp theo liên quan đến quy định về thu hồi đất, một trong những quy định được người dân đặc biệt quan tâm. "Đây là một sự thay đổi khá lớn"- theo đánh giá của ThS Hiểu.
Luật Đất đai 2024 liệt kê cụ thể các trường hợp thu hồi đất. Từ đó, có thể thấy, bên cạnh các trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai, Nhà nước chỉ được thu hồi đất nhằm mục đích an ninh quốc phòng (10 trường hợp); đặc biệt là để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng (32 trường hợp). Hay nói cách khác, Nhà nước không được thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Trong khi hiện nay, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (trước bản cuối cùng thông qua) vẫn có những quy định cho phép cơ quan nhà nước được thu hồi đất, chuyển giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.
Quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024, dự thảo từng quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thỏa thuận chỉ được 80% (thỏa thuận dân sự) thì sẽ can thiệp bằng con đường hành chính là Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với 20% còn lại giao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên phương án này đã bị bãi bỏ, bởi một cơ chế vừa dân sự, vừa hành chính với sự can thiệp của Nhà nước được đánh giá là không phù hợp.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung quy định khá chi tiết về cơ chế thoả thuận nhận chuyển nhượng đất ở thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất, bên cạnh việc quy định chi tiết hơn, cao hơn về yêu cầu hạ tầng khu tái định cư… thì một trong những nội dung mới quan trọng đó là phải bố trí tái định cư trước rồi mới tiến hành thu hồi đất.
Cũng tại diễn đàn, ThS Phan Thị Hương Giang (giảng viên ĐH Kinh tế - Luật) đã giới thiệu một số điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, như quy định về việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; cá nhân môi giới bất động sản không còn được hành nghề tự do mà bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản...
Hay như quy định về việc công nhận quyền sở hữu các căn hộ riêng lẻ trong nhà ở nhiều tầng (hay còn được gọi là chung cư mini - PV)...
Phát biểu tại Diễn đàn, PGS.TS Ngô Hữu Phước, Phó trưởng khoa Phụ trách Khoa Luật Kinh tế, Trường ĐH Kinh tế - Luật cho biết, Diễn đàn được tổ chức với mong muốn tạo môi trường kết nối việc học tập trên giảng đường với những hoạt động lập pháp của Nhà nước.
Đặc biệt, diễn đàn hướng đến đối tượng người học là nghiên cứu sinh, học viên, sinh viên... những người chịu tác động bởi những thay đổi của pháp luật trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm công tác thực tiễn.
PGS.TS Ngô Hữu Phước cũng bày tỏ mong muốn, tiếp nối thành công của diễn đàn lần thứ nhất, đơn vị tổ chức sẽ tiếp tục kế thừa, phát triển mô hình này trong tương lai. Mỗi khi có các đạo luật mới được ban hành, hay khi có các điều ước quốc tế mới… thì sẽ tiếp tục có các diễn đàn trao đổi, chia sẻ thông tin pháp lý.
