Trong phát triển kinh tế thì đất đai là một “tư liệu sản xuất” quan trọng. Trong đó, để phát triển kinh tế thì ngoài thu hồi, “đấu giá đất” vẫn là một trong những phương thức được luật hóa không chỉ ở Luật Đất đai.
“Đấu giá đất sẽ không… mất cán bộ”
“Đấu giá đất thì được gì? Được tiền! Rất nhiều tiền. Nếu vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm mà ngon lành thì mảnh đất thu được về cả tỉ USD" - TS Vũ Đình Ánh đặt vấn đề.
 |
Theo các chuyên gia, các quy định hiện nay về đấu giá đất còn nhiều bất cập, cần phải sửa đổi. Ảnh: HOÀNG GIANG |
TS Vũ Đình Ánh còn bảo: “Thật ra, việc đấu giá đất có một cái được nhất nữa là không mất cán bộ. Chúng ta đang mất cán bộ vì đất, ở tầm rất cao”.
Muốn có đấu giá đất thì phải xác định được giá đất. Nhưng PGS Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội) nói tại một hội thảo ở Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam trung tuần tháng 3-2022: “Giá đất, nói mãi rồi. Nguyên tắc xác định rất mù mờ, định tính không định lượng: Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường”.
Theo ông Tuyến, quy định như vậy rất khó áp dụng và có thể gây ra sự tùy tiện. Vì “Thế nào là phù hợp với thị trường? Thị trường nào? Thị trường Nhà nước đã đầu tư hay chưa đầu tư?”.
Thậm chí còn có những quy định như: Những mảnh đất liền kề nhau giữa các tỉnh nếu có chênh lệch sẽ có cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh.
“Vậy cơ quan đó là cơ quan nào? Chúng ta hoàn toàn giao cho UBND cấp tỉnh” - PGS Tuyến nói.
Ông cũng cho rằng: Cơ quan hành chính trong vấn đề đất đai được giao rất nhiều quyền. Tỉnh có quyền thu hồi đất, xong còn được quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ thu hồi.
Trong khi đó, người dân đại diện người được thu hồi đất không được tham gia quá trình xác định giá đất hay được tham vấn trong quá trình đó.
“Ta cứ bám vào câu chuyện “đại diện chủ sở hữu” toàn dân nên giá đất do Nhà nước quy định nhưng dường như không tạo được đồng thuận. Những khiếu kiện, tranh chấp về đất đai vì thế chẳng những không giảm mà còn tăng lên. Công cuộc “đốt lò” cũng liên quan đến đất đai nhiều” - PGS Tuyến nêu.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, nhận định: Định giá đất tại Việt Nam còn nhiều bất cập. Thực tế, khung giá đất của Nhà nước chưa phù hợp với giá đất thị trường, chỉ bằng 20%-30% giá thị trường mà thôi.
“Đặc biệt, ở đâu mà có đất giáp ranh giữa tỉnh giàu và tỉnh nghèo là giá đất khác nhau ngay. Điều đó tạo ra sự bức xúc và tiềm ẩn các xung đột. Cơ chế định giá đất thực sự chưa rõ ràng, minh bạch” - ông Tuấn nói.
“Luật pháp quy định đấu giá là phổ biến nhưng thực tế là chúng ta né đấu giá.”
TS Vũ Đình Ánh
“Ta cứ hay né đấu giá”
TS Ánh nói luật pháp quy định đấu giá là phổ biến nhưng thực tế là chúng ta né đấu giá. Từ đó, TS Ánh đề nghị điều đầu tiên trong luật và văn bản hướng dẫn cần có là phải quy định rõ đất tầm nào phải đấu giá, loại đất nào là phải đấu giá, hoặc “chọn cho” theo kiểu “loại đất nào không phải đấu giá”.
“Tuy vậy, tôi cho rằng mọi loại đất đều phải đấu giá” - TS Ánh nêu quan điểm.
Mà để đấu giá được, ông Ánh nói cần phải làm nghiêm khâu tổ chức đấu giá. Ông phân tích: Quy định về đấu giá hiện nay “rất non” nên phải sửa.
Đơn cử như hình thức đấu giá bằng “bỏ phiếu gián tiếp”… cần phải tính toán lại. Khi đấu giá, theo TS Ánh, cho giá khởi điểm, ai bỏ giá cao nhất thì trúng, thế mới không thông đồng được.Bởi vì nếu cứ làm theo cách cũ thì người ta thông thầu còn được chứ đừng nói tới thông đồng khi đấu giá. Hình thức đấu giá cuối cùng là “trực tuyến”. Tuy vậy, hình thức này dù có cũng chưa thấy thực hiện.
Từ đó, TS Ánh cho rằng: “Luật phải bỏ hình thức “đấu giá gián tiếp”, phải bảo đảm công khai toàn bộ quá trình đấu giá để mọi thứ minh bạch”.
Ông Ánh cũng yêu cầu cần phải bảo đảm cạnh tranh bình đẳng khi đấu giá vì đã có không ít đại gia hiện nay bị lôi lên báo chí khi hai cha con đi đấu giá đất.
Một vấn đề khác TS Ánh nêu là cần phải phân định tiền đặt trước khi đấu giá và tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Bây giờ vẫn quy định đặt trước 5%-20% giá khởi điểm và thế là người ta có thể bỏ cọc. Có thể quy định rằng: Tiền đặt trước là tiền đặt trước và khi trúng đấu giá thì thành tiền đặt cọc. Tiền đặt cọc đó không được mang về.
“Tiền đặt cọc thậm chí phải lên tới 50%, nộp ngay tại thời điểm trúng đấu giá. Tại sao ông Tân Hoàng Minh lại liều thế? Vì ông ấy bị cuốn vào vòng xoáy nên giá mới lên thế. Nhưng nếu tiền đặt cọc không phải là 600 tỉ mà là 6.000 tỉ thì sao?” - TS Ánh đặt vấn đề.
Tài chính đất đai phải định nghĩa lại
Tài chính đất đai phải sửa lại trong lần sửa đổi Luật Đất đai này. Bởi hiện nay, tài chính đất đai trong luật quy định chỉ là “toàn bộ khoản thu từ đất đai”.
Quy định như vậy là thiếu phần “chi vì đất đai”. Tài chính không chỉ thu mà còn có chi. Tài chính đất đai đang được hiểu rất méo mó.
Tôi rất tiếc khi Bộ Tài chính chưa soạn thảo Luật thuế tài sản. Tại sao? Kinh nghiệm “xương máu” năm 2017 cho thấy: Cơ quan thuế hì hụi làm, học tập kinh nghiệm, rồi thảo luận. Tuy nhiên, khi trình ra dự thảo thì nhân dân phản đối rầm rầm. Văn phòng Chính phủ tuyên bố chưa giao nhiệm vụ này. Văn phòng Quốc hội bảo: Quốc hội chưa bàn.
Cần phải soạn thảo luật này để đưa hệ thống thuế về đất đai, chuyển quyền sử dụng đất, tài sản sang thành thu nhập cá nhân và thu nhập doanh nghiệp.
Nếu lần này đưa quy định về thuế tài sản vào thì phải sửa nhiều quy định về các luật thuế. Cá nhân tôi nghĩ phải đưa quy định về thuế tài sản vào lần sửa đổi này vì đất đai là tài sản lớn nhất.
Khi đưa thuế tài sản vào thì chúng ta bỏ mấy loại thuế khác, như thuế sử dụng đất nông nghiệp. Bởi thuế này được “đẻ” ra mấy chục năm rồi nhưng chẳng thu được mấy.
Nhân sửa Luật Đất đai lần này thì cần đưa quy định về thuế tài sản vào để có điều kiện bổ sung, hoàn thiện một hệ thống luật thuế mới.
TS VŨ ĐÌNH ÁNH
