Về việc thu hồi đất đối với các dự án để phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) phục vụ cho lợi ích quốc gia, công cộng theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo tôi là cần thiết.
Dự thảo luật lần này có bổ sung một số dự án nằm trong danh mục Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng mới hơn và cũng nhạy cảm hơn, đó là dự án nhà ở thương mại và khu đô thị. Dự thảo cũng đưa ra tiêu chí để thu hồi đất nhưng các tiêu chí này chỉ mang tính liệt kê dự án chứ chưa làm rõ được thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng.
 |
Ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Sở TN&MT TP.HCM. Ảnh: VIỆT HOA |
Theo quy định tại Điều 54 Hiến pháp 2013 và quy định tại điểm 2.3 Phần III Nghị quyết 18, từ thực tiễn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án phát triển KT-XH tại TP.HCM, tôi đề xuất phương thức, nội dung lượng hóa năm tiêu chí, điều kiện để xác định, chứng minh dự án phát triển KT-XH vì “lợi ích quốc gia, công cộng” thuộc trường hợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất như sau:
Thứ nhất là xác định tính chất của dự án là dự án phát triển KT-XH: Thông qua nội dung quy hoạch phát triển KT-XH đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trong đó đã xác định phạm vi, nội dung đầu tư, sự cần thiết và thời gian để thực hiện quy hoạch.
Thứ hai là sự cần thiết phải triển khai dự án phát triển KT-XH này bằng việc Nhà nước thu hồi đất: Thông qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi khi thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Theo đó, báo cáo này phải đánh giá, nêu rõ về lý do, sự cần thiết hoặc cấp bách phải thực hiện dự án, hiệu quả phát triển KT-XH của quốc gia, vùng, khu vực, địa phương khi dự án được thực hiện.
Thứ ba là chứng minh yếu tố “vì lợi ích quốc gia, công cộng” của dự án phát triển KT-XH thông qua phương hướng xử lý “khoản chênh lệch địa tô”: Trường hợp Nhà nước xác định thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển KT-XH (kể cả dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại) thì nên khẳng định sẽ tách và thực hiện trước công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để có sẵn mặt bằng sạch. Sau đó, Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển KT-XH.
Khoản chênh lệch địa tô sẽ thu về ngân sách trung ương hoặc địa phương để bổ sung nguồn lực thực hiện đầu tư xây dựng các công trình khác và bổ sung nguồn lực hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi.
Thứ tư là phải công khai, minh bạch và lấy ý kiến người dân sẽ bị thu hồi đất: Báo cáo tiền khả thi (trong đó có chính sách, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án) phải công khai, minh bạch lấy ý kiến góp ý và phải được đại đa số người dân trong ranh dự kiến thu hồi đất đồng thuận (có thể lượng hóa từ 80% trở lên). Đây là tiêu chí, điều kiện đặc biệt quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, đánh giá khi thẩm định, quyết định việc dự án phát triển KT-XH có thuộc hoặc không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Thứ năm là đảm bảo việc thực hiện chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đạt mục tiêu đảm bảo cuộc sống của người dân phải bằng và tốt hơn nơi ở cũ: Nếu áp dụng phương thức, phạm vi các dự án phát triển KT-XH thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nêu trên thì việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ đồng bộ giữa các dự án phát triển KT-XH đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách và các dự án thực hiện đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Do đó, việc đảm bảo quyền và lợi ích của người dân có đất bị thu hồi cần được thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, mục tiêu và giải pháp mà Nghị quyết 18 đã đề ra.
Dự án chỉnh trang đô thị vẫn cần “bàn tay” Nhà nước
Trong thực tế, có những dự án nếu Nhà nước không đứng ra thu hồi đất thì doanh nghiệp cũng rất khó để thương lượng.
Chẳng hạn, dự án cải tạo chỉnh trang đô thị tại khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh, quận 1 (TP.HCM) hay còn gọi là khu Mả Lạng.
 |
Một góc khu Mả Lạng, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP.HCM. Ảnh: QT |
Đây là khu vực ngay trung tâm TP, do lịch sử để lại nên những căn nhà ở đây có diện tích rất nhỏ, giấy tờ pháp lý đa phần không đầy đủ hoặc không đủ điều kiện bồi thường. Vì vậy, rất khó để doanh nghiệp thương lượng, mà không thể thương lượng cũng đồng nghĩa với tiến độ chỉnh trang đô thị bị chậm lại. Vì vậy, cần có sự vào cuộc của Nhà nước mới có thể thực hiện được.
