Giành thị phần
Trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013, chỉ tính riêng tại TP.HCM đã có hơn 14.000 căn hộ tồn kho. Hàng trăm dự án “trùm mền” khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn phải tìm cách chuyển nhượng dự án để cân bằng tài chính.
Từ năm 2014, thị trường bắt đầu chứng kiến sự trỗi dậy của các chủ đầu tư trong nước có năng lực, tiến hành mua lại để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và dần trở thành người cầm trịch trong cuộc đua M&A.
Tập đoàn Novaland là một trong những doanh nghiệp đi đầu trong việc M&A dự án. Icon 56 trước đây có tên là dự án Khahomex - Savico Tower. Dù ở vị trí khá đẹp trên đường Bến Vân Đồn, quận 4 nhìn sang trung tâm tài chính quận 1 nhưng đã dừng thi công trong bốn năm. Khahomex -Savico Tower là dự án hợp tác giữa Công ty Cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn - Savico và Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội - Khahomex.
Sau đó, Novaland đã mua lại dự án có quy mô 3.000 m2 và đổi tên thành Icon56. Ngoài 300 căn hộ, Novaland đã phát triển thêm nhiều tiện ích kèm theo như hồ bơi tầng mái, trung tâm mua sắm và giải trí, office-tel… Hiện nhà, dự án đã được đưa vào sử dụng.
Dự án The Tresor của Novaland được mua từ đất của Công ty Quốc Cường Gia Lai
Cũng ở quận 4, Novaland cũng vực dậy một dự án địa ốc khác tại số 9, Nguyễn Khoái do Công ty Cao su miền Nam làm chủ đầu tư. Dự án này đã được đổi tên thành Galaxy 9. Được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích hơn 7.495 m2 gồm hai block cao 21 tầng với đầy đủ các tiện ích như hồ bơi, trung tâm thương mại…
Còn khu đất có vị trí đắc địa tại số 39 Bến Vân Đồn, quận 4 trước đây thuộc sở hữu của Công ty Quốc Cường Gia Lai. Novaland đã mua lại khu đất này từ Quốc Cường Gia Lai với giá hơn 830 tỉ đồng và đang xây dựng dự án khu căn hộ, thương mại, văn phòng mang tên The Tresor. Hiện tại, dự án này đang thi công tầng 20.
Tại quận 2, Novaland mua lại dự án Lexington của Công ty TNHH BĐS Đại Phú Hưng. Chỉ tính riêng bốn thương vụ trên, Novaland đả bỏ ra khoảng 4.000 tỉ đồng.
Tính đến cuối năm 2016, Novaland đang có trong tay khoảng 40 dự án. Hơn một nửa trong số đó đến từ việc M&A những dự án “trùm mền”. Điều này đã tạo cho Novaland quỹ đất phát triển mạnh mẽ trong năm năm tới.
Tương tự, Hưng Thịnh Corp cũng là đơn vị nổi bật trong việc hồi sinh các dự án “đắp chiếu”. Chẳng hạn, vào cuối năm 2013, Hưng Thịnh mở bán dự án căn hộ 8X Đầm Sen ở quận Tân Phú, TP.HCM. Trước đây, dự án này có tên Hiệp Tân do Công ty Đại Thành làm chủ đầu tư.
Dự án này từng tung sản phẩm ra thị trường từ nhiều năm trước nhưng gặp lúc thị trường khó khăn, không huy động được vốn nên phải “trùm mền” để đó. Khi Hưng Thịnh đã bắt tay với Đại Thành bơm vốn, đẩy nhanh tiến độ xây dựng đã làm sống lại dự án này. Hiện tại, dự án đã được bàn giao nhà.
Tương tự, dự án chung cư 27, Trường Chinh ở quận 12 cao 16 tầng do Công ty Kim Tâm Hải làm chủ đầu tư được khởi công từ tháng 10-2009 nhưng thi công xong phần thô thì hết tiền. Hưng Thịnh Corp đã đầu tư khoảng 40 tỉ đồng giúp chủ đầu tư hoàn thiện dự án. Đổi lại, Hưng Thịnh sẽ phụ trách khâu tiếp thị và bán khoảng 80 căn hộ còn lại của dự án này.
Ngoài ra, Hưng Thịnh Corp cũng chi tới 2.000 tỉ đồng để thâu tóm hàng loạt các dự án 8X Plus, 8X Thái An, 12 View, Tân Hương Tower... Đến nay, Hưng Thịnh đã mua lại gần 20 dự án. Trong số này có 10 dự án đã xây dựng trở lại và mở bán ra thị trường, các dự án khác sẽ được triển khai trong thời gian tới.
2016 là năm chứng kiến M&A mạnh mẽ của Đất Xanh. Chuyển mình từ một công ty môi giới qua đầu tư bất động sản, Đất Xanh Group đang dần khẳng định mình bằng cách thâu tóm một loạt dự án từ đầu năm.
Đầu năm 2016, Đất Xanh đã ồ ạt thâu tóm hàng loạt các dự án ở TP.HCM. Đầu tiên là nhận chuyển nhượng dự án khu chung cư Kim Khí của Công ty Cổ phần Kim Khí TP.HCM ở đường Nguyễn Văn Quỳ, quận 7 với giá trị 102 tỉ đồng. Hiện tại, Đất Xanh đã đổi tên dự án thành Lux Garden, xây 500 căn hộ với tổng vốn đầu tư 975 tỉ đồng.
Dự án Lux Garden được Đất Xanh phát triển từ dự án chung cư Kim Khí
Cuối tháng 1-2016, Đất Xanh tiếp tục rót thêm 61 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần In Nông nghiệp, nâng vốn điều lệ lên 111 tỉ đồng để đầu tư dự án Chung cư văn phòng trung tâm Thương mại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức. Sau khi tâu tóm, công ty này đã đổi tên dự án thành Open Tower với tổng vốn đầu tư 625 tỉ đồng.
Chỉ một ngày sau khi chi thêm 61 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần In Nông nghiệp, Đất Xanh tiếp tục quyết định nhận chuyển nhượng dự án Cao ốc văn phòng và căn hộ Cecico 135 trên đường Phạm Văn Đồng, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức với giá trị 66 tỉ đồng. Hiện tại, dự án này có tên Opal Skyview. Tổng vốn đầu tư của Opal Skyview là 296 tỉ đồng với 80 căn hộ…
Tổng cộng, Đất Xanh đã bỏ ra hơn 2.000 tỉ đồng, giành quyền phát triển hơn 120.000 m2 đất với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 10.000 tỉ đồng vào các dự án M&A trong năm 2016. Điểm chung của tất cả dự án trên là Đất Xanh gần như một mình phát triển chứ không liên doanh, liên kết với các đối tác khác.
Một cái tên mới nổi trên lĩnh vực hồi sinh dự án “chết” là An Gia Investment. Mới đây nhất, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group của Nhật Bản công bố đã hoàn tất việc mua lại bảy block thuộc dự án Khu dân cư phức hợp Lacasa ở quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng.
Ở giai đoạn một An Gia Investment đã mua lại hai block vào tháng 3-2015. Đây cũng là dự án thứ 6 được doanh nghiệp này thực hiện theo hình thức M&A trong thời gian qua.
Khu dân cư phức hợp Lacasa rộng khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỉ đồng. Đây sẽ tiếp tục là một dự án thuộc phân khúc trung cao cấp nên An Gia Investment đã dành hơn 3,5 ha đất để xây dựng các tiện ích phục vụ cư dân.
Để phát triển dự án, Quỹ đầu tư Creed Group cam kết rót 200 triệu USD vào An Gia Investment, đưa doanh nghiệp này trở thành công ty có hàng ngàn tỉ đồng tiền mặt.
Trước đó, Creed Group và An Gia Investment nhanh chóng đẩy mạnh việc mua lại các dự án cũ. Đầu tiên là phát triển dự án Angia Riverside và Angia Skyline từ hai block của dự án Lacasa đã được An Gia Investment mua lại vào giai đoạn một. Hiện tại, 90% trong tổng số 800 căn hộ đã được bán hết.
Hai doanh nghiệp này cũng đã hợp tác với Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt tái khởi động dự án River City quy mô 11,25ha, dự kiến bàn giao vào năm 2019.
Trước thời điểm Creed Group tham gia, An Gia Investment cũng đã thực hiện mua lại hàng loạt dự án bị trùm mền trong nhiều năm liền. Tất cả đều được “hồi sinh” sau khi chuyển nhượng cho An Gia Investment.
Điển hình như dự án The Garden quận Tân Phú mua lại của Công ty TNHH Đầu tư Nakyco được bàn giao cho khách hàng vào tháng 6-2016 đã nhanh chóng tăng giá hơn 40%. Dự án Angia Star ở quận Bình Tân mua lại của Công ty CP Đầu tư xây dựng Tân Bình cũng chuẩn bị được bàn giao vào quý II năm nay.
Ngoài ra, thời gian qua hàng loạt doanh nghiệp khác như Sacomreal, Hưng Lộc Phát, Vietcomreal… cũng vào cuộc mua lại các dự án “chết” để khởi động trở lại. Điều đáng nói, những dự án này khi vào tay các doanh nghiệp mới đều hồi sinh mạnh mẽ, dự án mở đến đâu bán hết đến đó.
2017 sẽ bùng nổ hơn
Lý giải về việc tại sao lại lựa chọn con đường M&A thay vì tự phát triển quỹ đất để làm dự án mới, ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị An Gia Investment, cho biết thứ nhất, việc M&A các dự án giúp doanh nghiệp tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý và giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.
Dự án An Gia Riverside ở quận 7 do An Gia Investment đầu tư sau khi mua lại từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng
Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn một năm trời trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay.
Thứ hai, phần lớn các dự án bị đứng đều nằm tại các vị trí đẹp, quỹ đất lớn, có hạ tầng dân sinh phát triển kết hợp với lợi thế về kinh nghiệm của An Gia Investment và dòng tiền mạnh từ Quỹ đầu tư Creed Group sẽ giúp công ty dễ dàng phát triển những dòng sản phẩm mới phù hợp hơn.
“Sau khi mua lại các dự án, chúng tôi sẽ khai thác triệt để những lợi thế của vị trí, cải tiến thiết kế, gia tăng thêm tiện ích, điều chỉnh mức giá đồng thời đưa ra những chiến lược tiếp cận khách hàng và bán hàng hiệu quả. Đây là cách mà An Gia Investment đã áp dụng với nhiều dự M&A trước đó và đã thành công” - ông Khoa nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết phần lớn các thương vụ mua bán dự án trong thời gian qua đều do các công ty nội thực hiện với nhau. Nhiều doanh nghiệp có quỹ đất nhưng do thiếu kinh nghiệm bán hàng, thiếu vốn hoặc chưa định hình được phân khúc có thể thông qua các thương vụ M&A để giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường.
Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, sau khi chuyển nhượng được dự án cho những công ty có tiềm lực sẽ thu lại được nguồn vốn, trả được nợ và tái khởi động những kế hoạch kinh doanh tiếp theo.
“Chính phủ cần có cơ chế cởi mở hơn trong vấn đề cho chuyển nhượng dự án. Khi doanh nghiệp có sổ đỏ rồi hoặc đền bù xong nhưng không còn tiền làm các giai đoạn tiếp theo có thể chuyển nhượng lại cho doanh nghiệp có thực lực hơn triển khai, đưa đất vào lưu thông tránh tình trạng trùm mền gây lãng phí quỹ đất, phát sinh nợ xấu, tiền chôn vào đất” - ông Châu nói.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, còn cho rằng 2017 sẽ là năm kỷ lục của M&A bất động sản. “Kinh tế Việt Nam liên tục được cải thiện với các chỉ số kinh tế tích cực và được công nhận là một trong những thị trường triển vọng nhất trong khu vực châu Á-Thái Bình Dương” - ông Stephen Wyatt nói.
