Kịch bản giá nhà đất và ‘bong bóng’ năm 2019

Các chuyên gia có những dự báo trái chiều về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2019 đan xen cơ hội và thách thức. Sự thay đổi của thị trường sẽ phụ thuộc rất nhiều vào nhân tố chính sách của các địa phương và cơ quan quản lý.

Giá nhà đất sẽ tăng?

Trước việc TP.HCM khoanh vùng những địa bàn không cấp phép dự án mới, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng thông tin này sẽ tác động rất lớn đến thị trường.

TP hạn chế, sàng lọc phát triển các dự án mới tại khu vực trung tâm và nội thành do tình trạng hạ tầng đô thị đang quá tải. Việc tiết giảm nguồn cung đang trên đà phát triển ồ ạt là điều cần thiết. Điểm tích cực của chính sách này là gia tăng thêm công cụ kiểm soát, điều tiết thị trường và sàng lọc ra những dự án chất lượng.

“Tuy nhiên, khi số lượng dự án khu trung tâm hạn chế, nguồn cung giảm thì gián tiếp đẩy giá nhà đất lên cao. Trước tiên, giá BĐS trung tâm sẽ đắt đỏ hơn, kéo theo giá toàn TP tăng theo” - ông Châu dự báo.

Khi đó, khách hàng, nhà đầu tư sẽ dịch chuyển đi tìm nhà đất ở vùng ven như Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương… Ông Lê Tiến Vũ, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Cát Tường, có cái nhìn lạc quan là thị trường 2019 sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định. Phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư hàng đầu.

Đối với căn hộ, ông Vũ đánh giá sức cầu của thị trường ở phân khúc bình dân vẫn rất cao, có xu hướng tăng nhẹ so với năm 2018 vì một số dự án mới đã sẵn sàng tung ra thị trường. Căn hộ trung cấp và cao cấp vẫn chiếm tỉ trọng lớn (80%) với khách hàng chủ yếu là người nước ngoài.

“Tuy nhiên, do có dấu hiệu thừa cung nên trong năm nay phân khúc này sẽ hạn chế nguồn cung mới. Một số loại hình căn hộ thông minh, căn hộ xanh, officetel… sẽ được quan tâm nhiều hơn. Đối với nhà phố, nguồn cung sơ cấp chủ yếu đến từ phân khúc hạng sang. Sức cầu không có nhiều đột biến” - ông Vũ nhận định.

Một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng giá nhà đất tại TP sẽ không tăng đột biến như năm 2018 vì hiện tại đã ở mức đỉnh. Giá có thể tăng nhẹ trong nửa đầu năm 2019, đến gần cuối năm mới tăng mạnh khi nguồn cung dự án mới bắt đầu lộ diện.

Khách hàng tham quan một dự án căn hộ cao cấp. Ảnh: QUANG HUY

Nỗi lo “bong bóng” vẫn còn

Dù các nhà đầu tư khá lạc quan nhưng chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu vẫn lo ngại “bong bóng” có thể xuất hiện và nguy cơ “nổ” ở thị trường này.

Theo ông Hiếu, từ ngày 1-1-2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ điều chỉnh tỉ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống 40%. Trước đó, NHNN đã nhiều lần cảnh báo các ngân hàng thương mại phải thận trọng khi cho vay các lĩnh vực chứng khoán, BĐS, BOT.

Việc siết tín dụng cũng không thể ngăn được rủi ro cho thị trường BĐS vì hiện nay có những phân khúc sản phẩm khách hàng mua vào với mục đích đầu cơ và tín dụng vẫn đổ vào đó. Đây chính là phân khúc có thể tạo ra rủi ro cho nền kinh tế và là nơi có thể tạo ra “bong bóng”.

Chủ tịch HoREA lại dự báo khó có khả năng này bởi các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ thuế; công cụ về tín dụng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án… để điều tiết thị trường. Cạnh đó, các doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp phù hợp.

Điều khiến ông Châu lo lắng là sự thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân và căn hộ vừa túi tiền.

“Hiệp hội khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn đang được khách hàng quan tâm nhất, có tính thanh khoản cao và bền vững” - ông Châu gợi ý.

Đồng tình, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, cho rằng: “Phân khúc trọng điểm trong năm nay vẫn sẽ là bình dân và trung cấp. Nhờ vậy, thị trường sẽ phục vụ tốt hơn cho người có nhu cầu thực sự chứ không phải nhà đầu cơ. Giá bán sẽ ổn định, không có quá nhiều biến động”.