Đề xuất mới trong dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 76/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp kinh doanh, giao dịch BĐS quy mô nhỏ. Nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ giúp quản lý chặt chẽ tình trạng tổ chức, cá nhân đầu cơ nhà đất, tự ý lập vẽ dự án, phân lô bán nền tràn lan.
Dẹp phân lô bán nền tự phát
Theo dự thảo mới đưa ra, quy định đối với kinh doanh BĐS quy mô nhỏ được xác định là trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Mức quy định diện tích bao nhiêu là bắt buộc phải lập doanh nghiệp, lập dự án sẽ do từng địa phương tự quyết.
Bảng cảnh báo việc phân lô bán nền trái phép tại một địa phương.
Ảnh: QUANG HUY
Trong khi đó, theo quy định hiện hành tại Nghị định 76/2015 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS muốn không phải thành lập doanh nghiệp thì điều kiện là dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, căn cứ theo mức tiền đầu tư 20 tỉ đồng, không bao gồm tiền sử dụng đất là không phù hợp. Lý do là trên thực tế tiền sử dụng đất mới chiếm tỉ trọng lớn, còn các khoản chi cho đầu tư hạ tầng như đường giao thông, điện, nước… chiếm tỉ trọng nhỏ hơn. Thực chất đây là hình thức chuyển nhượng phân lô bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và chịu thuế thu nhập cá nhân 2% nên tạo ra siêu lợi nhuận.
“Chẳng hạn, một khu đất được phân lô bán nền ở huyện Cần Giuộc, Long An diện tích đến hơn 4 ha nhưng mức đầu tư hạ tầng vẫn chưa tới 20 tỉ đồng. Do đó, trong suốt thời gian qua, thị trường phân lô bán nền luôn nóng, dẫn đến các hoạt động kinh doanh BĐS siêu lợi nhuận, đầu cơ đất trong thời gian 10 năm, 20 năm bỏ hoang vẫn có khả năng thu lợi nhuận cao. Đây là một trong những nguyên nhân làm giá đất tăng, người sản xuất như trồng cây, chăn nuôi… không có đất để sản xuất” - luật sư Phượng
dẫn chứng.
Theo Bộ Xây dựng, quy định về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ còn nhiều bất cập. Những năm qua có hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng đã mua bán các BĐS có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần nhiều BĐS nhằm làm tăng giá sản phẩm, đầu cơ kiếm lợi. Một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.
Do vậy, Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết phải sửa đổi, thay thế các quy định xác định đối tượng kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên để đảm bảo tính chặt chẽ của quy định pháp luật.
Cần địa phương giám sát
Luật sư Huỳnh Đức Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định dự thảo quy định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ dựa trên diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định là hoàn toàn chính xác, phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên, theo luật sư Hữu, các địa phương cũng cần giám sát, sàng lọc những trường hợp tách thửa phải đúng đối tượng, tránh trường hợp cá nhân lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền như những năm qua. Ngoài ra, các địa phương phải kiểm tra chặt quy hoạch, lập dự án BĐS, không để xảy ra tình trạng một số cá nhân, tổ chức tự vẽ dự án ma, phân lô bán nền trái phép.
“Như trường hợp cá nhân mua mảnh đất, trong đó chỉ có một phần diện tích được quy hoạch khu dân cư, còn lại là đất công viên cây xanh, trường học, giao thông nhưng vẫn tự vẽ dự án, phân lô bán nền trái phép cho nhiều người” - luật sư Hữu ví dụ.
Luật sư Phượng góp ý thêm quy định về tổ chức, kinh doanh BĐS không thường xuyên tại điểm đ khoản 3 Điều 5 của dự thảo lại đưa ra căn cứ quy mô BĐS là trùng lặp và không phù hợp với định nghĩa “thường xuyên”. “Thường xuyên” là phải tính đến số lần giao dịch được định lượng chính xác trong một khoảng thời gian hoặc bằng cách gián tiếp qua việc kết hợp với các tiêu chí căn cứ khác. Do đó, luật sư Phượng cho rằng dự thảo cần xác định thường xuyên bằng việc định tính, định lượng phù hợp hơn.•
| Bỏ diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng Trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 76/2015 mới đây, luật sư Trần Đức Phượng đề xuất bỏ quy định về diện tích sàn xây dựng căn hộ (diện tích tim tường). Lý do quy định này là thừa, không sử dụng làm căn cứ trong giao dịch chuyển nhượng căn hộ và dễ gây nhầm lẫn cho người mua nhà. Cụ thể, trong Phụ lục 01 - Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, diện tích sàn xây dựng căn hộ tại khoản 8 Điều 1 và điểm c khoản 1 Điều 2 quy định về diện tích sàn xây dựng căn hộ nhưng không thuộc yếu tố dùng làm căn cứ điều chỉnh trong giao dịch. Theo luật sư Phượng, yếu tố này không có giá trị để sử dụng trong hợp đồng. Trong nguyên tắc xây dựng pháp luật, điều gì không cần, không giá trị thì không đưa vào. Việc đưa diện tích sàn xây dựng vào hợp đồng mua bán dễ tạo cơ hội để chủ đầu tư dựa vào đó quảng cáo, giới thiệu sai về diện tích thực của căn hộ. Có trường hợp chủ đầu tư giới thiệu mập mờ về diện tích căn hộ với khách hàng, không phân định rõ diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Hai con số này thường không trùng khớp. Trên thực tế, thời gian qua đã xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ khi người mua nhà nhận căn hộ có diện tích thông thủy nhỏ hơn diện tích tim tường đáng kể. |
