Từ ngày 1-3, theo quy định tại Nghị định (NĐ) 02/2022 của Chính phủ thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thành lập doanh nghiệp (DN) hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng NĐ thiếu quy định mức vốn, quy mô diện tích đất phải đăng ký dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS.
Kỳ vọng dẹp nạn phân lô, bán nền tràn lan
NĐ 02 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS thay thế NĐ 76/2015. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đạt ba điều kiện. Thứ nhất, phải thành lập DN hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh BĐS. Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của DN, tại trụ sở ban quản lý dự án… các thông tin về DN (tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh… Thứ ba, chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 9, 55 của Luật Kinh doanh BĐS.
Đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có ba điều kiện trên.
Ông Nguyễn Tuấn Duy, Giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch BĐS tại TP.HCM, cho biết NĐ 02 có những quy định mới kỳ vọng dẹp được tình trạng cá nhân lách luật tự phân lô, tách thửa, quảng cáo dự án không được cấp phép diễn ra nhiều năm qua.
Cụ thể, NĐ quy định rõ về trách nhiệm công khai thông tin. Theo đó, DN BĐS, ban quản lý dự án và sàn giao dịch phải công khai thông tin trên website của DN, trụ sở ban quản lý dự án và sàn giao dịch các thông tin về DN. Đây là một quy định mới giúp người mua, nhà đầu tư nắm được thông tin và chính quyền địa phương có thể quản lý.
Điểm mới thứ hai là quy định vốn pháp định DN kinh doanh BĐS tối thiểu 20 tỉ đồng. Đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu này.
“Điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020” - ông Duy nhận định.
Nghị định 02 của Chính phủ hy vọng sẽ kiểm soát được tình trạng phân lô, bán nền trái phép thời gian qua. Ảnh minh họa: MINH LONG
Vẫn có lỗ hổng
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, NĐ 02 thiếu quy định về quy mô, diện tích đất phải lập dự án. Trong khi đó, Luật Đầu tư 2020 cũng không quy định mức vốn, quy mô diện tích đất phải đăng ký dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Do đó, luật sư Phượng lo ngại vấn đề này gần như không có quy định để kiểm soát rõ ràng về điều kiện lập dự án kinh doanh BĐS. Điều này dẫn đến việc người dân lẫn cơ quan quản lý, chính quyền địa phương hiểu sai hoặc không hiểu rõ quy định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), cho rằng cần quy định cụ thể điều kiện với quy mô, diện tích, quy hoạch ra sao thì phải lập dự án, xin cấp phép, phải thành lập DN… Vì thời gian qua, nạn phân lô, bán nền trái phép lách luật bằng hình thức DN núp bóng ký ủy thác người dân địa phương tách thửa rồi quảng cáo dự án, đem bán.
Ngoài ra, để quản lý tình trạng phân lô, bán nền trái phép thì cơ quan chính quyền địa phương phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh BĐS không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh. Ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Cạnh đó, phải tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS.
| Tám mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản mới Từ ngày 1-3-2022, NĐ 02 của Chính phủ sẽ có hiệu lực, quy định tám mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS. Cụ thể, các hợp đồng buộc phải theo mẫu gồm: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp trên; hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án BĐS. Mẫu hợp đồng được cơ quan nhà nước đưa ra quy định rõ ràng diện tích chung riêng, công bằng, hạn chế những mâu thuẫn về quyền lợi giữa các bên. |
