Sáng 15-1, kỳ họp bất thường lần thứ năm của Quốc hội (QH) đã thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý, tranh luận của các đại biểu (ĐB) là khoản 27 Điều 79 (dự thảo luật) về trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị (KĐT)…
“Tạo khoảng trống pháp luật”
Điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liệt kê ra 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó nêu rõ Nhà nước được thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thảo luận nội dung này, ĐB Hoàng Văn Cường (Hà Nội) băn khoăn vì quy định như vậy chưa phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 (dự thảo luật) và yêu cầu của Nghị quyết 18. Bởi lẽ điểm a khoản 1 Điều 126 quy định “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất theo dự án được quy định tại khoản 27 Điều 79 của luật này mà được HĐND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”. Và HĐND cấp tỉnh quy định tiêu chí để quy định các dự án được lựa chọn theo hình thức đấu thầu cho phù hợp với tình hình của địa phương.
Theo ĐB Cường, quy định của điểm a khoản 1 Điều 126 là phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 18 và cũng phù hợp với điều kiện của địa phương. Nhưng khoản 27 Điều 79 quy định là chỉ có dự án thực hiện đầu tư xây dựng KĐT có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
“Như vậy nếu thực hiện theo khoản 27 Điều 79 như thế này thì rất nhiều dự án xây dựng KĐT không thỏa mãn tiêu chí của khoản 27 thì dự án này cũng không được đấu thầu hay là dự án sử dụng đất không phải đất ở thì không được phép thỏa thuận và cũng không được đấu thầu. Vậy thì dự án đấy sẽ đưa ra bằng cách nào” - ĐB Cường nói và nhấn mạnh rằng “đây sẽ là một khoảng trống của pháp luật, có nhiều dự án sẽ không thể thực hiện được, không đấu thầu, không được thỏa thuận và cũng không phải giao trực tiếp”.
Từ đó, ông Cường đề nghị sửa khoản 27 Điều 79 là “các dự án sử dụng đất thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định”.
Trước đó giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết dự thảo luật quy định theo hướng kế thừa Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.
Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng KĐT có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
“Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” - ông Thanh nhấn mạnh.
Cũng theo ông Thanh, khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Bên cạnh đó, Điều 72 về “thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất, trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.
“Cần phải xem lại tiêu chuẩn, tiêu chí khu đô thị trong quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không thể chung chung.”
ĐB Tạ Văn Hạ (Quảng Nam)
KĐT phải có tiêu chuẩn, tiêu chí, không thể chung chung
Liên quan nội dung này, ĐB Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng quy định Nhà nước thu hồi đất làm KĐT là hợp lý, đảm bảo điều kiện chỉ thu hồi đất nông nghiệp được phục vụ cho dự án KĐT, còn các dự án khác thì không.
“Ta phải tránh tình trạng thu hồi đất đại trà hoặc tùy tiện, ảnh hưởng đến sự nghiệp phát triển nông nghiệp rất lớn… Đây là một quy định rất rạch ròi, cụ thể mà trong thời gian qua, một số doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa thực hiện được. Trước khi thu hồi đất, anh phải có những nội dung này thì mới được quyền thu hồi đất, còn không có thì không thể thực hiện được” - ĐB Hòa nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ĐB Tạ Văn Hạ (Quảng Nam) lại giơ biển xin tranh luận và cho rằng cần phải xem lại tiêu chuẩn, tiêu chí KĐT trong quy định này. Theo ông, nói đến KĐT là phải đầy đủ các đơn vị như nhà ở, hạ tầng, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, phúc lợi...
“Nói đến KĐT là đã có đầy đủ những hàm ý này. Cho nên nếu như quy định như thế này có nghĩa tất cả dự án nào được gọi là KĐT thì đều được cả. Quy định như thế này tôi cho là chưa đúng, phải có tiêu chuẩn, tiêu chí” - ĐB Hạ nhấn mạnh.
Theo ĐB Hạ, có những KĐT hiện nay chủ yếu do chủ đầu tư trình duyệt, trong đó có những KĐT quy mô nhỏ chỉ vài hecta, có KĐT vài trăm hecta. Do vậy, chỉ nên quy định theo hướng KĐT là phải hiện đại, đời sống của người dân trong KĐT được nâng cao.
Bên cạnh đó, ĐB Hạ cũng lưu ý phải thêm điều kiện Nhà nước đứng ra thu hồi đất làm KĐT với điều kiện các dự án này phải đấu giá, đấu thầu để công khai, minh bạch và tốt nhất. Ý kiến này cũng nhận được sự tán đồng của nhiều ĐBQH khác như ĐB Trần Văn Tiến (Vĩnh Phúc), ĐB Nguyễn Quang Huân (Bình Dương)… Các ĐB này đề nghị nên thiết kế khoản 27 Điều 79 theo phương án sau khi Nhà nước thu hồi đất thì đưa ra tiến hành đấu thầu đất để triển khai dự án xây dựng KĐT.
Tính thuế chuyển nhượng: Cần tách QSDĐ và tài sản trên đất
Điều 247 dự thảo Luật Đất đai quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Góp ý cho nội dung này, ĐB Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) cho rằng quy định này rất tiến bộ vì khắc phục được tình trạng người dân không có động lực để kê khai thấp giá chuyển nhượng đất để giảm thuế nữa. Lúc này, giá trên hợp đồng sẽ là giá thật. Nhà nước dựa vào giá trên hợp đồng để xây dựng bảng giá cho các năm sau thì sẽ sát thực tế.
Tuy nhiên, theo ĐB Đồng, Điều 247 dự thảo chia hai trường hợp là chuyển nhượng BĐS và chuyển nhượng QSDĐ. Trên thực tế, việc chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với tài sản trên đất khá phổ biến.
“Khi đó, các bên liệu có cần phải tách riêng phần nào là giá trị QSDĐ, phần nào là giá trị tài sản trên đất không?
Liệu có thể dẫn đến tranh luận giữa cơ quan thuế và người dân về việc đâu là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuần túy, đâu là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với tài sản trên đất không?” - ĐB Đồng nêu hàng loạt câu hỏi.
Từ đó, ĐB Đồng đề nghị cần nghiên cứu quy định rõ hơn các trường hợp trong tính thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS chỉ có QSDĐ thì áp dụng bảng giá. Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS có cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì cho phép các bên tách riêng phần giá trị QSDĐ và phần giá trị tài sản trên đất.
