Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi hiện nay được đánh giá là có những điểm mới góp phần làm minh bạch thị trường, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, sàn giao dịch để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, dự thảo luật vẫn còn những quy định chưa thống nhất được phương án, còn chờ góp ý trong cuộc họp.
Những điểm mới của dự thảo luật
Điểm mới nhất trong dự thảo lần này là đã quy định doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Đồng thời, công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu có).
Quy định này giúp minh bạch thông tin về dự án để bảo vệ quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, cần quy định rõ kênh công khai để người mua dễ dàng tìm kiếm được thông tin. Ví dụ, thông tin về dự án nên đăng trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, các sở Xây dựng…
Điểm mới thứ hai trong dự thảo là quy định các loại hợp đồng trong giao dịch BĐS. Trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Các quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc pháp lý đối với BĐS du lịch, các công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú như officetel, shophouse, farmstay…
Cạnh đó, phạm vi điều chỉnh của luật mới bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao. Trong đó, quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua BĐS nhưng không phải là kinh doanh BĐS.
Dự thảo còn mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành.
Dự thảo luật cần quy định rõ trách nhiệm ngân hàng thương mại cần giám sát chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.
Siết trách nhiệm để bảo vệ người mua nhà
Dự thảo luật cũng nhận được sự đồng tình của người dân, doanh nghiệp khi đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Quy định chặt chẽ về đặt cọc sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Dự thảo luật đưa ra hai phương án về đặt cọc. Phương án 1, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua sản phẩm. Phương án 2, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH), cho rằng phương án 1 tạo điều kiện cho chủ đầu tư bán hàng cho người mua sớm hơn, tính toán kế hoạch kinh doanh tốt hơn. TS Nghĩa góp ý cần quy định cụ thể hành lang pháp lý, đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng thủ tục, xây dựng dự án đảm bảo quyền lợi cho bên mua.
Quy định bảo lãnh ngân hàng cho dự án BĐS cũng được nhiều chuyên gia góp ý cần chặt chẽ hơn. Các ý kiến cho rằng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể làm tăng giá bán căn hộ, ảnh hưởng đến người mua. Thứ hai, quy định bảo lãnh ngân hàng cũng chưa phát huy được mục đích là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Vì thế, trong dự thảo luật, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), góp ý cần quy định trách nhiệm của các tổ chức tín dụng. Vì với luật hiện hành, dù có quy định bảo lãnh nhưng dự án chậm tiến độ, không bàn giao… thì ngân hàng bảo lãnh cũng không phải chịu trách nhiệm gì.
“Vì vậy, dự thảo luật cần quy định rõ trách nhiệm ngân hàng thương mại cần giám sát chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích. Đồng thời, quy định trách nhiệm cơ quan quản lý, các sở, ngành liên quan thì mới mang lại hiệu quả” - ông Thành kiến nghị.•
Tiếp thu, bỏ bắt buộc giao dịch qua sàn
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, dự án luật sửa đổi đã tiếp thu góp ý của người dân khi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường; đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ cho các doanh nghiệp.
Cùng với đó, quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng tiếp thu các ý kiến góp ý, định nghĩa sàn giao dịch BĐS và các nội dung liên quan đến sàn giao dịch theo hướng sàn chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS, không làm các dịch vụ khác.
