Báo Pháp Luật TP.HCM vừa phản ánh chuyện những năm gần đây các tòa án ngày càng thận trọng, kỹ lưỡng hơn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất là hệ lụy của các khoản vay lãi nặng, một hình thức “xiết nợ” diễn ra khá phổ biến. Dù mất công, mất sức, tốn thời gian vì phải lật ngược hồ sơ, chứng cứ… nhưng cuối cùng nhiều tòa đã làm rõ sự thật, tuyên án công bằng và bảo vệ được nạn nhân của những kẻ cho vay lãi cao - vốn là bên yếu thế trong giao dịch.
Trao đổi, các chuyên gia đều cho rằng đây là định hướng xét xử mà ngành tòa án cần phát huy, nhân rộng hơn nữa dù trên thực tế, để chứng minh hợp đồng giả cách là không hề đơn giản bởi thủ đoạn của người cho vay càng ngày càng tinh vi.
Vẫn có thể tìm ra sơ hở
Theo luật sư (LS) Nguyễn Đức Thắng Ý, Đoàn LS TP.HCM, hợp đồng giả cách thật ra là giao dịch vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Đa số rơi vào trường hợp đi vay nóng, vay lãi cao ngoài xã hội rồi bị bên cho vay ép giả cách bằng hợp đồng mua bán nhà hay chuyển nhượng đất.
Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng vô hiệu nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của BLDS, tòa sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vấn đề khó khăn là bên cho vay thường tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng đúng pháp luật trong khi bên đi vay nhiều khi không có chứng cứ gì chứng minh chuyện mua bán, chuyển nhượng đó chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay.
Tuy nhiên, theo LS Ý, nếu chịu khó, tòa vẫn có thể tìm ra những sơ hở trong giao dịch giữa các bên để chứng minh hợp đồng giả cách. Các căn cứ để chứng minh hợp đồng có giả cách hay không trước tiên là lời khai của các đương sự. Tiếp đến là xem xét trước, ngay hoặc sau thời điểm giao kết hợp đồng giả cách thì các bên có lập thêm hợp đồng nào nữa không. Cạnh đó cũng cần xét đến thực tế bên bán đã bàn giao nhà, đất hay chưa; nếu đã tự nguyện giao rồi thì rõ ràng không phải giả cách, nếu chưa bàn giao mà vẫn đang quản lý, sử dụng thì đây là một nghi vấn cần phải làm rõ. Rồi những người mua nhà, nhận chuyển nhượng đất có đến tận nơi xem xét tình trạng tài sản hay không…
Nhà, đất của một người dân suýt bị mất vì vay lãi cao và ký hợp đồng giả cách. Ảnh: N.NAM
Người dân cần cân nhắc
Đồng tình, LS Nguyễn Hoàng Nam, Đoàn LS TP.HCM, phân tích thêm: Trong các giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất giả cách, thường thì cả hai bên đều tự nguyện, tự thỏa thuận, đủ năng lực hành vi dân sự, hồ sơ đầy đủ, cam kết đã đọc lại thật kỹ các điều khoản... Người vay tiền (bên bán nhà) thường nhận thức được hậu quả pháp lý của việc công chứng hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, khổ một nỗi là họ luôn ở thế yếu vì cần tiền gấp và chủ nợ thì luôn nắm đằng cán, nếu họ không chịu làm theo thì khỏi vay nên liều.
Theo LS Nam, người đi vay có quyền yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất là vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu (khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường…). Tuy nhiên, tòa sẽ không thể bênh vực được người đi vay yếu thế nếu như không thể tìm ra được sơ hở và căn cứ để chứng minh có chuyện giả cách.
Do đó, người dân cần cân nhắc, khi vay tiền ngoài xã hội cần phải có những cam kết riêng nêu rõ về việc chỉ vay tiền và thực hiện trả gốc, lãi như thỏa thuận, còn việc phải ủy quyền giao giấy tờ nhà chỉ để làm tin. Khi tranh chấp xảy ra như vậy còn có căn cứ để xác định thực tế là không bán nhà, không chuyển nhượng đất. Hoặc đúng nhất là ra công chứng làm hợp đồng vay tiền, dùng giấy tờ nhà tín chấp để làm tin. Ngoài ra, hiện nay cũng có nhiều tổ chức tín dụng phi ngân hàng nhận thế chấp nhà, đất, tài sản khác và cho vay với lãi suất thấp, lấy tiền nhanh. Người dân nên tìm hiểu kỹ để lựa chọn, tránh chuyện vay nóng của xã hội đen để đến mức phải mất nhà, đất vì áp lực từ giới anh chị.
LS Nguyễn Văn Hồng (Đoàn LS TP.HCM) và một số chuyên gia khác thì cho rằng các ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản đến từng hộ gia đình, giúp người dân trang trải chi tiêu. Ngoài ra, nếu thấy dấu hiệu bất thường, các công chứng viên cũng phải đặt ra nghi vấn, hoãn việc công chứng hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất để tìm hiểu…
| “Tòa không công tâm, con nợ thua chắc” Trên báo Pháp Luật TP.HCM điện tử (plo.vn) có rất nhiều bạn đọc gửi ý kiến bày tỏ sự quan tâm đối với vấn đề này. Các bạn đọc cho rằng đây là biến tướng mà bên cho vay sử dụng. Khi bên vay không trả được nợ và tiền lãi thì bên cho vay sẽ yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc bên cho vay có chủ ý bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp để kiếm lời to. Do tâm lý ngại đụng đến các thủ tục vay vốn tại các ngân hàng nên người nghèo dù có tài sản nhà, đất cũng phải ra ngoài vay nóng vì vậy dễ gặp rủi ro. Đây là vấn đề diễn ra khá phổ biến ở hoạt động cho vay hiện nay, nó tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh cũng như gây thiệt hại nặng nề đối với tài sản cho bên đi vay. Đã có nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất mà khả năng chính là một hình thức xiết nợ đã xảy ra. Những vụ việc như thế này, người dân hầu hết chỉ có thể trông đợi ở việc xét xử của tòa án nhưng tòa mà không công tâm, chịu khó là con nợ thua chắc. Tuy nhiên, cũng có những ý kiến băn khoăn về quyền lợi của người thứ ba ngay tình vì giao dịch hợp pháp. Cạnh đó là lưu ý về khó khăn của các công chứng viên khi gặp những trường hợp này bởi nếu hai bên đều tự nguyện, tự thỏa thuận, đủ năng lực hành vi dân sự, hồ sơ đầy đủ thì công chứng viên không có lý do gì để từ chối công chứng… |
