Hàng ngàn giao dịch mua bán nhà đất, căn hộ chung cư tại TP.HCM sau ngày 1-8-2024 đang bị ách tắc do chờ được tính nghĩa vụ tài chính. Cục Thuế TP.HCM đã liên tục gửi đơn kiến nghị để UBND TP.HCM có phương án thống nhất, giải quyết dứt điểm vướng mắc cho gần 9.000 hồ sơ đất đai đang tồn đọng.
Hồ sơ giao dịch căn hộ đứng im
Mới đây, ông Việt Hùng (quận 3) mua căn hộ chung cư Belleza Apartment quận 7, TP.HCM và nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận 7 từ ngày 22-8. Giấy hẹn trả hồ sơ vào ngày 10-9-2024. Tuy nhiên, đến ngày ông Hùng lên liên hệ thì được báo là phải chờ cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính mới giải quyết.
“Hồ sơ mua bán nhà đất tắc khiến người dân chịu thiệt. Trong khi tôi đi mua nhà phải vay ngân ngân hàng nhưng đến nay vẫn chưa ra được thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, chưa sang tên được. Bên bán căn hộ cho tôi vẫn chưa nhận được tiền vì ngân hàng còn phong tỏa tài khoản trong khi lãi vay thì ngân hàng đã thông báo thời gian đóng” - ông Hùng nói.
Theo ông Hùng, TP.HCM chưa ban hành bảng giá đất điều chỉnh mới thì nên áp dụng theo quy định bảng giá đất hiện hành chứ không cần ngưng lại chờ hướng dẫn hoặc bảng giá mới bởi không rõ thời điểm ban hành. Việc ách tắc hồ sơ mua bán nhà đất làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân.
Ở phía người bán, ông Huỳnh Hải (Tân Bình) cũng bức xúc vì hợp đồng giao dịch đã ký nhưng tiền vẫn chưa nhận được vì người mua đi vay ngân hàng chưa giải ngân do hồ sơ đang "đứng hình", chờ tính thuế.
“Việc mua bán căn hộ tắc lại là bất hợp lý, vì đây là giao dịch mua bán nhà đất bình thường, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên cũng không căn cứ theo bảng giá đất.
Thứ hai là hợp đồng giao dịch theo giá thị trường, cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất. Hơn nữa, giá căn hộ chung cư khi mở bán đều đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, giá bán niêm yết công khai, giá theo giá thị trường. Do đó vì lý do chờ bảng giá đất điều chỉnh TP.HCM ban hành là không phù hợp, cơ quan chức năng cần nhanh chóng giải quyết cho người dân”- ông Hải nói.
Mua bán nhà đất cũng vạ lây
Không chỉ căn hộ, người mua đất nền, nhà phố tại TP.HCM cũng bị ảnh hưởng. Ông Nguyễn Quang (Nhà Bè) mua đất nền nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án khu dân cư Phú Xuân, huyện Nhà Bè nộp hồ sơ thuế cho Chi cục thuế khu vực quận 7 – Nhà Bè sau thời điểm 1-8.
Ông Quang cho biết hồ sơ thuế của ông có phiếu hẹn trả kết quả ngày 4-9 nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được. Cơ quan thuế thông báo phải chờ UBND TP.HCM hướng dẫn mới tính toán được.
“Hiện người mua đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa được sang tên bất động sản do chờ tính thuế thu nhập cá nhân 2%, phí trước bạ sang tên đổi chủ 0,5%. Người mua bị ảnh hưởng vì không thể vay ngân hàng, xây dựng nhà ở…”- ông Quang chia sẻ.
Hơn 5.400 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do mua bán nhà đất tồn đọng tại TP.HCM từ ngày 1-8-2024 đến nay. Ảnh: QH
Theo ông Quang, giá giao dịch mua bán đất nền nhà ở dự án hình thành trong tương lai được người mua, người bán kê khai trung thực theo giá giao dịch thực. Hơn nữa, những dự án bất động sản giá giao dịch đều theo giá thị trường, cao hơn bảng giá đất của địa phương.
Như vậy, hầu như không có chuyện kê khai hai giá, giá hợp đồng mua bán thấp hơn so với giá giao dịch thực tế vì giá dự án đều được chủ đầu tư mở bán theo giá thị trường và được công khai. Tình trạng khai hai giá để giảm thuế thường chỉ xảy ra ở những giao dịch nhà đất riêng lẻ.
Trong khi đó, vì hồ sơ mua bán nhà đất tắc lại chưa thể tính thuế phí nên bà Thanh Ngọc (Gò Vấp, TP.HCM) đã buộc phải hủy giao dịch với người mua. Trước đó, do khó khăn về tài chính nên bà Ngọc phải bán nhà để thu xếp trả nợ. Trong khi đó, người mua nhà cũng có kế hoạch riêng. Vì hồ sơ phải bị ách lại nên người mua không chấp nhận, buộc bà Ngọc hoàn lại tiền.
“Hiện rao bán cũng có người quan tâm nhưng thấy hồ sơ mua bán nhà đất từ 1-8 đến nay vẫn tồn đọng, chưa được giải quyết nên họ ngại không muốn chốt. Lãi ngân hàng thì chúng tôi vẫn gánh mỗi ngày, tôi đề nghị TP sớm giải quyết nhanh chóng cho người dân”- bà Ngọc góp ý.
Phân loại hồ sơ để giải quyết nhanh chóng hơn cho dân
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết hiệp hội đã có nhiều văn bản kiến nghị giải pháp gửi Chính phủ, Quốc hội, Bộ TN&MT, UBND TP.HCM để tháo gỡ vướng mắc cho hơn 8.808 hồ sơ đất đai tồn đọng.
Theo ông Châu, với 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với nhà nước, hiệp hội đề nghị Cục Thuế TP.HCM chỉ đạo các chi cục thuế giải quyết ngay.
Cục Thuế TP.HCM vừa gửi kiến nghị lần thứ 3 tới UBND TP.HCM xem xét hướng dẫn giải quyết gần 9.000 hồ sơ đất đai tồn đọng từ 1-8 đến nay. Ảnh: QH
HoREA cũng kiến nghị Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn nghiệp vụ để xử lý 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản tồn đọng tại TP.HCM từ ngày 1-8 đến nay (các địa phương khác cũng trong tình trạng tương tự).
Theo đó, đối với các hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản mà các bên chuyển nhượng ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế tiếp tục giải quyết theo quy định.
Nếu phát hiện kê khai thấp hơn thì thì cơ quan thuế yêu cầu các bên kê khai lại giá chuyển nhượng và xem xét giải quyết tính thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản như đã thực hiện trong các năm qua.
Cơ quan thuế cùng chính quyền địa phương cần phân loại hồ sơ đất đai để giải quyết sớm cho người dân theo đúng quy định pháp luật.
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, nếu các địa phương chưa thể ban hành bảng giá đất điều chỉnh thì cần áp dụng theo quy định hiện hành chứ không thể ngưng giải quyết những hồ sơ đất đai từ 1-8 để chờ ban hành bảng giá đất mới được.
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, Chuyên gia kinh tế
“Đối với 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp UBND cấp tỉnh được cho phép điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đồng thời với việc bảng giá đất hiện hành được áp dụng đến hết 31-12-2025 thì sẽ được giải quyết theo quy định này”- HoREA góp ý.
Cục Thuế TP.HCM kiến nghị áp dụng trước bảng giá đất hiện hành
Cục Thuế TP.HCM vừa có văn bản đề xuất UBND TP.HCM tổ chức cuộc họp để giải quyết hồ sơ đất đai phát sinh từ ngày 1-8-2024. Đây là văn bản kiến nghị thứ ba của Cục Thuế TP về vấn đề này trong vòng một tháng qua.
Theo đó, Cục Thuế đề xuất UBND TP tổ chức cuộc họp thống nhất việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất… để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai phát sinh từ ngày 1-8 đến nay.
Các chuyên gia góp ý cần phân loại hồ sơ như đối với mua bán nhà đất, cụ thể là căn hộ nếu giá chuyển nhượng theo giá thị trường thì xem xét giải quyết nhanh chóng cho người dân. Ảnh: QH
Cục Thuế TP.HCM kiến nghị áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020 - 2024 đối với các hồ sơ trước ngày TP ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
Trước đó, từ ngày 1-8-2024 đến 27-8-2024, cơ quan thuế đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ đất đai. Trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính.
