Sở TN&MT TP.HCM đã đưa ra dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020 của UBND TP quy định về bảng giá đất (BGĐ) trên địa bàn vào cuối tháng 7-2024. Tuy nhiên, đến nay, BGĐ mới vẫn chưa ban hành, điều này gây ra không ít khó khăn cho người dân, trong việc giải quyết các hồ sơ nhà đất. Cụ thể, hàng ngàn hồ sơ sang nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cấp chứng nhận đất của người dân vẫn tắc ở khâu tính thuế do chưa có BGĐ mới.
Các bước để xây dựng và ban hành bảng giá đất mới
Theo Sở TN&MT, tại Điều 17 Nghị định 71/2024 có quy định việc thực hiện điều chỉnh BGĐ theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 gồm nhiều bước. Cụ thể, bước 1 là lựa chọn đơn vị tư vấn giá đất (hiện TP đã lựa chọn Công ty Tư vấn thẩm định giá Hồng Đức).
Bước 2 là tổ chức thẩm định giá đất để điều chỉnh BGĐ. Theo đó, đơn vị tư vấn thẩm định giá đã phối hợp với UBND quận, huyện, TP Thủ Đức, các cơ quan đăng ký và cơ quan thuế để tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, huyện, tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện BGĐ hiện hành đối với việc xây dựng BGĐ theo khu vực, vị trí để xây dựng dự thảo BGĐ và dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng BGĐ.
Bước 3, Sở TN&MT xây dựng dự thảo tờ trình về việc ban hành BGĐ; tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan; hoàn thiện dự thảo và báo cáo thuyết minh xây dựng BGĐ. Hiện nay, Sở TN&MT đã hoàn tất việc lấy ý kiến và hoàn thiện dự thảo và báo cáo thuyết minh xây dựng BGĐ.
Bước 4 là Sở TN&MT đã có tờ trình gửi Hội đồng thẩm định BGĐ TP. Theo sở này do tính chất quan trọng và tác động lớn của BGĐ, UBND TP đã báo cáo Ban Thường vụ Thành ủy TP, Ban cán sự Đảng HĐND, UBND TP. Đồng thời đã thực hiện bổ sung các hội nghị lấy ý kiến của các đối tượng bị ảnh hưởng.
“Cũng theo Sở TN&MT, đối với những hồ sơ bị ách tắc do chưa ban hành bảng giá đất mới, UBND TP đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ có ý kiến hướng dẫn thực hiện.”
“Đến thời điểm này, UBND TP đã chỉ đạo Sở TN&MT tổng hợp, tiếp thu và giải trình các ý kiến góp ý thu thập được tại các hội nghị vào hồ sơ trình thẩm định phê duyệt BGĐ. Dự kiến trong tháng 9, Sở TN&MT sẽ hoàn tất nội dung trình bổ sung để Hội đồng thẩm định BGĐ TP thực hiện việc thẩm định và trình UBND TP quyết định điều chỉnh BGĐ theo quy định” - Sở TNMT thông tin.
Sở này cho biết thêm ban đầu BGĐ mới theo dự kiến sẽ ban hành vào tuần thứ 37 (từ ngày 9 đến 15-9), tuy nhiên hiện nay Hội đồng thẩm định giá đất TP đang thẩm định, vì vậy chưa thể ban hành như kế hoạch. “Các bước tiếp theo đang được triển khai thực hiện để ban hành BGĐ sớm nhất có thể” - Sở TN&MT cho hay.
Cũng theo Sở TN&MT, đối với những hồ sơ bị ách tắc do chưa ban hành BGĐ mới, UBND TP đã có công văn kiến ghị Thủ tướng Chính phủ có ý kiến hướng dẫn thực hiện. Theo đó, ngày 10-9, Bộ TN&MT có tổ chức họp với Ủy ban Kinh tế - Ngân sách Quốc hội, các bộ, ngành Trung ương và UBND TP.HCM. Sau cuộc họp, Bộ TN&MT sẽ có báo cáo cho Thủ tướng Chính phủ xem xét có ý kiến.
Mới đây, Bộ TN&MT đã tổ chức hội nghị triển khai Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành. Sau đó, Sở TN&MT đã lập kế hoạch triển khai các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, trong đó có Nghị định 71/2024 quy định về giá đất đến các quận, huyện. Vì vậy, nội dung cụ thể về việc thi hành Luật Đất đai mới, trong đó có việc triển khai thực hiện BGĐ, cụ thể là cách tính giá đất sẽ triển khai trong quý IV-2024.
Dữ liệu về bảng giá đất mới được khảo sát từ nhiều nguồn
Theo Sở TN&MT, sau 10 năm ban hành hai BGĐ và chín quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, giá đất tại BGĐ trên địa bàn TP vẫn bị khống chế bởi khung giá đất ở mức tối đa 162 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP có thay đổi theo hướng tăng cao. Việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất qua các năm cũng chỉ dao động trong mức 1,2 đến 3,5 lần. Điều này khiến việc áp dụng giá đất tại bảng giá để thực hiện các thủ tục sau khi nhân hệ số điều chỉnh vẫn rất thấp so với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP cho đến nay.
Theo Sở TN&MT, BGĐ mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và không còn quy định về khung giá đất để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP theo Luật Đất đai năm 2024. Do đó, TP.HCM phải thực hiện điều chỉnh BGĐ theo quy định.
Thời gian qua, đơn vị tư vấn đã phối hợp cùng với UBND 22 quận, huyện thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn TP đã thực hiện trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế.
Từ nguồn cơ sở dữ liệu đó, đơn vị tư vấn tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỉ lệ so sánh đối với việc xây dựng BGĐ đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn để đề xuất BGĐ theo các nguyên tắc thị trường quy định tại Nghị định 71/2024.•
Kiến nghị lấy giá bồi thường tại TP Thủ Đức làm chuẩn
Khi xây dựng dự thảo BGĐ điều chỉnh, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường thuộc các quận, huyện, TP Thủ Đức đã được UBND TP.HCM phê duyệt tại các quyết định cá biệt để làm chuẩn. Đồng thời áp dụng phương pháp so sánh để cân chỉnh, xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP Thủ Đức.
Theo HoREA, phương pháp trên bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1-8-2024 đến 31-12-2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong bảy tháng đầu năm 2024.
HoREA kiến nghị không sử dụng phương thức tính BGĐ điều chỉnh bằng cách lấy BGĐ nhân (x) hệ số để tính giá đất đồng loạt tất cả tuyến đường như dự thảo BGĐ điều chỉnh. Theo HoREA, cách tính này không phù hợp với nguyên tắc BGĐ được xây dựng theo khu vực, vị trí thông qua điều tra, khảo sát, thu thập thông tin về giá đất.
