Hình thức góp vốn, đặt chỗ theo lý giải của công ty này không đảm bảo quyền lợi người mua. Điều này theo tôi gây ra tâm lý không an toàn cho nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS và quyền lợi của người mua… Cần xử lý nghiêm minh để làm lành mạnh thị trường và giúp người dân an tâm vào sự bảo vệ của pháp luật khi tham gia đầu tư lĩnh vực này. Pháp luật phải chặt chẽ, xử lý rốt ráo, nghiêm túc, mang tính răn đe để tránh các hệ quả sau này.
Khi một giao dịch BĐS hình thành trong tương lai mà không đúng Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở thì sẽ bị xem xét để xử lý. Thông thường, nếu có tranh chấp, tòa án sẽ xử lý theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu tuyệt đối vì vi phạm điều cấm. Như vậy thì chủ đầu tư chỉ trả lại tiền cho dân, mà việc trả tiền này không tương xứng với những gì dân đã bỏ ra bởi giá hai thời điểm khác nhau, mà BĐS thường tăng giá…
Trong khi đó, tiền của doanh nghiệp dân không biết và không kiểm soát được nên không biết được doanh nghiệp có tài sản hay không vì trách nhiệm pháp lý của pháp nhân là trách nhiệm hữu hạn. Theo tôi, nếu áp dụng đúng luật chung về việc xử lý hợp đồng vô hiệu thì trường hợp này sẽ rất bất lợi cho người mua, vừa không đòi được tiền, cũng không lấy được tài sản.
Do đó cần có sự hướng dẫn cụ thể hơn. Cụ thể, cần phân hóa các trường hợp căn cứ vào tiến độ thực hiện nghĩa vụ thanh toán, tiến độ xây dựng, đủ điều kiện để xác lập hợp đồng chưa.
Trường hợp một: Nếu là trường hợp có thể công nhận hợp đồng được thì ưu tiên bảo vệ theo hướng tiếp tục duy trì hợp đồng nhưng điều chỉnh cho đúng luật chứ không máy móc là hủy giao dịch, trả lại tiền.
Trường hợp hai: Giả sử không thể cho tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải xác định tổn thất so với thời giá và chuyển sang giá trị mới tương ứng thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc chủ đầu tư trả lại cho người mua thì mới hợp tình hợp lý. Nếu đưa bao nhiêu trả bấy nhiêu thì không công bằng với người đưa tiền…
Ngoài ra, cũng cần tính toán lại sự ràng buộc của cơ chế đối với những doanh nghiệp làm ăn chân chính. Việc trói tay nhiều quá sẽ gây ra xé rào, lách luật…
TS LÊ MINH HÙNG, Trưởng bộ môn Luật dân sự, ĐH Luật TP.HCM
