Sở TN&MT vừa có tờ trình UBND TP về dự thảo văn bản thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP. Dự thảo có nhiều thay đổi so với Quyết định 33 trước đó.
Diện tích tối thiểu được tách thửa trong dự thảo giữ nguyên như tại Quyết định 33/2014. Ảnh VIỆT HOA
Giữ nguyên diện tích tối thiểu được tách thửa
Dự thảo quy định việc tách thửa cho cả đất ở trong đô thị và nông thôn (gọi tắt là đất ở) và đất nông nghiệp trong khi Quyết định 33 chỉ quy định riêng về việc tách thửa cho đất ở. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu được tách thửa được giữ nguyên như tại Quyết định 33. Cụ thể như sau:
| Khu vực | Thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa chưa có nhà ở (m2) | Thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa có nhà ở hiện hữu (m2) |
| Khu vực 1: gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. | 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. | 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới ≥20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m. |
| Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. | 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. | 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. |
| Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. | 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m. | 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. |
Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và có một phần diện tích đất liền kề thuộc quy hoạch hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trường hợp phần diện tích đất nông nghiệp này chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được bồi thường, hỗ trợ thì phần diện tích này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.
Đáng chú ý, dự thảo lần này quy định, thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 đất trở lên phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Năm 2009, TP.HCM cũng đưa nội dung này vào khi ban hành Quyết định 19. Tuy nhiên, đến Quyết định 33 thì nội dung này bị bỏ ra. Thực tế, việc không yêu cầu phải lập dự án đối với các thửa đất lớn (từ 2.000 m2 trở lên) đã tạo điều kiện cho việc phân lô ồ ạt như hiện nay.
Đất nông nghiệp tối thiểu 500 m2 mới được tách thửa
Theo dự thảo, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất nông nghiệp khác. Riêng đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì phải 1.000 m2 mới được tách thửa.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Sau đó thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu tương ứng với từng loại đất.
Sau 3 năm không thực hiện quy hoạch: Được tách thửa
Theo dự thảo, đối với hộ gia đình, cá nhân, căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xem xét giải quyết tách thửa. Cụ thể:
Căn cứ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết. Trường hợp chưa có quy hoạch 1/2000 thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất, trong đó quy hoạch được duyệt xác định thửa đất ở thuộc ba loại đất: quy hoạch dân cư hiện hữu; dân cư hiện hữu chỉnh trang kết hợp xây dựng mới; dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới thì được tách thửa.
Quyết định 33 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở, trong đó có quy định từng diện tích với loại đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà. Thực tế đã có nhiều trường hợp lách luật bằng cách xây một căn nhà tạm sơ sài trên mảnh đất trống và xem như đất có nhà để tách thửa đất với diện tích nhỏ hơn. Điều này đã được điều chỉnh trong dự thảo mới. Theo đó, Sở TN&MT giải thích rõ thuật ngữ “đất ở có nhà hiện hữu” là nhà ở được hình thành từ trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực (ngày 25-10-2014), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đây là những "căn nhà" được chủ đất xây lên trên mảnh đất trống theo kiểu lách luật để được tách thửa nhỏ hơn tại một khu đất ở phường Trường Thọ, quận Thủ Đức. Ảnh VIỆT HOA
Một tin vui đối với người sử dụng đất là trong dự thảo lần này quy định, trường hợp thửa đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi đất để thực hiện dự án, sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ (hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ) thì người sử dụng đất được tách thửa theo quy định.
Từ trước đến nay, nhiều trường hợp có đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định 33 đã lách luật bằng cách giả kiện ra tòa. Sau đó, sau khi có bản án thì thi hành án theo phán quyết của tòa thì vẫn được giải quyết tách thửa. Tuy nhiên, dự thảo thay thế Quyết định 33 quy định: bản án, quyết định của TAND, quyết định của cơ quan thi hành án được ban hành kể từ ngày quyết định này có hiệu lực thi hành, trong đó có phân chia thửa đất (tách thửa), thì diện tích thửa đất hình thành sau khi phân chia phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại quyết định này.
