Công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ xây dựng không phép, trái phép, sai thiết kế thì về nguyên tắc sẽ bị phá dỡ nếu “không hợp thức hóa” trong thời hạn quy định. Tuy nhiên, luật vẫn cho phép nhà ở, công trình xây dựng thuộc các trường hợp trên được phép tồn tại nếu đáp ứng đủ các điều kiện cho phép.
Điều kiện để nhà xây không phép được tồn tại
Theo khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022, kể từ ngày 28-1, hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì sẽ không bị tháo dỡ (chỉ phạt vi phạm hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp) nếu đáp ứng đủ sáu điều kiện sau:
- Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4-1-2008 và đã kết thúc trước ngày 15-1-2018 nhưng sau ngày 15-1-2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15-1-2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.
- Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
- Không ảnh hưởng các công trình lân cận.
- Không có tranh chấp.
- Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
- Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện “Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì với hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15-1-2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15-1-2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.
 |
Nhà xây không phép nếu không đáp ứng điều kiện sẽ bị phá dỡ. Ảnh: VH |
Các bước để nhà, công trình đủ điều kiện được phép tồn tại
Theo khoản 5 Điều 84 Nghị định 16/2022, công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ khi có đủ điều kiện thì nếu muốn được phép tồn tại (được cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế) thì phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp.
Bước 2: Kiểm định chất lượng công trình để cơ quan có thẩm quyền có ý kiến xác nhận về Quy hoạch - Kiến trúc, cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng.
Bước 3: Xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng tùy hành vi vi phạm là gì.
Lưu ý, ngoài những giấy tờ theo quy định, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng còn phải bổ sung thêm giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quy định (nếu có).
Sau khi tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành các thủ tục nêu trên thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định.
Lưu ý, đối với trường hợp vi phạm sau ngày 15-1-2018, nếu nhà ở đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì xử lý thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính (đối với nhà ở riêng lẻ), chủ nhà phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.
Hết thời hạn nếu trên mà chủ nhà không xuất trình được giấy tờ nêu trên thì sẽ phải tự phá dỡ công trình.
Điều kiện hợp thức hóa nhà ở không phép
Nhà ở riêng lẻ xây dựng không có giấy phép để được hợp thức hóa thì phải thuộc trường hợp đang thi công xây dựng. Theo đó, trường hợp đã kết thúc hành vi vi phạm (đã xây dựng xong) thì ngoài việc bị phạt tiền còn buộc phải tháo dỡ nhà ở xây dựng không phép.
Đồng thời, nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định, việc xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
Đồng thời, nhà ở phải có thiết kế xây dựng, có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ theo quy định.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
