Trong báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023, DKRA Group đã đưa ra dự báo chi tiết các phân khúc của thị trường bất động sản năm 2024 như đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố/biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng.
Đất nền cung ít, giá “đứng im”
DKRA Group dự báo dự kiến trong năm 2024, thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, dao động trong khoảng 2.900 – 3.100 nền.
Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường đất nền năm 2024 với khoảng 850 - 950 sản phẩm đất nền được mở bán. Đồng Nai khoảng 750 - 850 nền. Bình Dương dự kiến mở bán khoảng 600 - 700 nền.
Các khu vực còn lại như: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, nguồn cung đất nền phân bổ rải rác khoảng 200 - 400 sản phẩm.
Sự chú ý của thị trường đất nền sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.
Mặt bằng giá sơ cấp đất nền năm nay không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách ưu đãi, chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán,… tiếp tục được các chủ đầu tư dự án đất nền áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Tại thị trường đất nền thứ cấp (mua đi, bán lại), giao dịch phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đất nền đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn khả năng tài chính của các nhà đầu tư.
Thanh khoản tập trung căn hộ trên dưới 50 triệu đồng/m2
Dự báo tích cực hơn phân khúc đất nền, nguồn cung căn hộ mới đưa ra thị trường năm 2024 dự kiến tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn, phần lớn nguồn cung tập trung tại: TP.HCM khoảng 8.000 - 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn ở mỗi địa phương hay Long An với khoảng 200 - 300 căn.
Năm 2024, phân khúc căn hộ hạng A (cao cấp) tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung tại thị trường TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B (trung cấp) và C (bình dân) tiếp tục là phân khúc chủ đạo tại Bình Dương cũng như các tỉnh giáp ranh.
Nguồn cung - sức cầu thị trường căn hộ vào đầu năm nay không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ quý 3-2024, khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, triển vọng phục hồi của nền kinh tế.
Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng,… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.
Thanh khoản cũng như mặt bằng giá thứ cấp khó có những đột biến trong ngắn hạn. Tuy nhiên các giao dịch “cắt lỗ”, giảm sâu giá bán có thể sẽ giảm đáng kể do phần lớn người mua lạm dụng đòn bẩy tài chính đã thực hiện cơ cấu hoặc bán bớt tài sản giai đoạn 2020 - 2023.
Nhà phố, biệt thự chờ tới cuối năm
Trong năm 2024, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận dự kiến tăng nhẹ, dao động trong khoảng 1.200 - 1.500 căn. Nguồn cung của thị trường chủ yếu thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Trong đó, các địa phương như Long An, Đồng Nai, Bình Dương dao động trong khoảng 300 - 500 căn, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 120 - 140 căn, TP.HCM khoảng 60 - 80 căn. Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới.
Sức cầu chung của phân khúc này có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng.
“Mặt bằng giá sơ cấp nhà phố, biệt thự không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay, các dự án gặp vướng mắc về pháp lý”- DKRA dự báo.
Nghỉ dưỡng có thể “ngủ đông” kéo dài
Nguồn cung căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) dự kiến giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 - 1.000 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.
Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tương đương với năm 2023, khoảng 250 - 300 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình.
Năm 2024, nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tương đương năm 2023 với khoảng 200 - 300 căn đưa ra thị trường. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở Kiên Giang. Sức cầu chung thị trường tiếp tục xu hướng giảm và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.
Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong năm 2024. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2024.
Theo dự báo của DKRA, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ khó bứt phá vào năm 2024 và nhiều khả năng đà giảm của thị trường vẫn tiếp tục kéo dài trong 3 - 5 năm tiếp theo.
