Sáng nay 9-4, TAND TP.HCM xử phúc thẩm, đã y án sơ thẩm của TAND quận 1, tuyên bố huỷ hợp đồng mua bán một căn nhà mặt tiền ở đường Nguyễn Trãi (quận 1, TP.HCM), buộc bị đơn là người mua nhà phải chịu mất tiền thanh toán đợt 1 là 15 tỉ đồng.
Căn nhà mặt tiền rộng gần 700 m2 là của bà Trần Thị Hoa, 87 tuổi. Ngày 19-10-2014, bà Hoa thỏa thuận giấy tay chuyển nhượng nhà cho ông Trần Vũ Trường với giá 75 tỉ đồng.
Ông Trường cùng bà Vương Thị Loan ký dưới hợp đồng này và nói là cùng hùn tiền với nhau mua nhà. Bên mua trả tiền đợt 1 cho bà Hoa là 15 tỉ đồng và cam kết nếu vi phạm thời hạn thanh toán tiếp theo thì sẽ mất số tiền đã trả.
Tuy nhiên, khi đi công chứng hợp đồng thì người đứng tên bên mua chỉ có bà Loan, không có ông Trường. Hai bên cùng thống nhất việc thanh toán tiền chia làm ba đợt. Bên mua thanh toán 15 tỉ đồng ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, trong vòng ba tháng tiếp theo sẽ thanh toán thêm hai lần nữa với số tiền 60 tỉ đồng còn lại.
Sau khi công chứng, phía bà Hoa đã giao toàn bộ giấy tờ bản chính cho bà Loan và vẫn quản lý, sử dụng căn nhà. Bà Loan chịu trách nhiệm đóng thuế trước bạ, đăng bộ cập nhật để sang tên nhà.
Sau đó, do vi phạm thời hạn trả tiền nên bà Loan và ông Trường đã cùng ký xác nhận có lỗi vi phạm nghĩa vụ thanh toán và xin gia hạn thêm, nếu vi phạm sẽ chịu mất 15 tỉ đồng.
Ngày 23-12-2014, bà Hoa khởi kiện ra TAND quận 1, TP.HCM yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà và buộc bà Loan phải chịu mất 15 tỉ đồng vì vi phạm hợp đồng.
Ngày 13-1-2015, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 1 có công văn gửi TAND quận 1 thông báo việc bà Loan đang đề nghị cấp phó bản giấy tờ nhà do "bà mới làm mất bản chính".
Tháng 4-2017, TAND quận 1 xử sơ thẩm, buộc bà Loan bồi thường 1,6 tỉ đồng nhưng được nhận lại 15 tỉ đồng đã trả ban đầu.
Tháng 7-2017, TAND TP.HCM đã xử phúc thẩm, hủy án sơ thẩm vì cho rằng án sơ thẩm có những nhận định không chính xác về lỗi của nguyên đơn. Theo tòa phúc thẩm, bà Hoa không có lỗi trong việc bà Loan vi phạm thời hạn thanh toán theo thỏa thuận...
Sáng 9-4, TAND TP.HCM đã y án sơ thẩm vụ mua bán nhà mặt tiền 75 tỉ đồng.
Tháng 11-2018, TAND quận 1 xử sơ thẩm lần hai, tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Hoa, hủy hợp đồng mua bán và buộc bà Loan mất 15 tỉ đồng.
HĐXX nhận định bà Loan đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Đây là giao dịch dân sự có điều kiện theo khoản 1 Điều 125 BLDS 2005. Theo đó, nếu các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự cũng phát sinh hoặc hủy bỏ. Điều kiện thực hiện thỏa thuận này là bà Loan được gia hạn thời hạn thanh toán tiền đợt 2 đến ngày 19-12-2014, số tiền thanh toán là 40 tỉ đồng...
Nếu quá hạn mà bà Loan không thanh toán đúng và đủ thì bà Loan sẽ không tranh chấp với bà Hoa và bà Hoa không có trách nhiệm hoàn trả 15 tỉ đồng đã nhận. Xét thấy việc gia hạn thanh toán đã được hai bên thực hiện theo thỏa thuận có điều kiện. Nhưng đến hạn bà Loan vẫn không thanh toán tiền đợt 2 nên đã làm phát sinh điều kiện là bà Hoa không phải hoàn trả 15 tỉ đồng.
Tại tòa, bị đơn nói khi chưa hết thời hạn thanh toán đợt 2 mà bà Hoa đã ngăn chặn khiến bị đơn không thể vay ngân hàng và chưa hết thời hạn thanh toán đợt 3 mà bà Hoa đã kiện là bà Hoa có lỗi. Về vấn đề này, đối đáp lại, phía nguyên đơn cho rằng bất kỳ ai khi đã đi mua nhà thì phải chuẩn bị đủ tiền, nguyên đơn không có hứa hẹn gì về việc hỗ trợ bị đơn vay ngân hàng nên nguyên đơn hoàn toàn không có lỗi...
HĐXX nhận thấy bị đơn mới chỉ trả tiền đợt 1 nhưng nguyên đơn đã giao toàn bộ giấy tờ nhà, đất cho để sang tên. Bà Loan phải trả tiền đợt 2 là 30 tỉ đồng, chậm nhất ngày 5-12-2014 nhưng bà Loan đã vi phạm thời hạn này. Vì vậy ngày 9-12-2014, việc bà Hoa có đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch là chính đáng.
Mặt khác, sau khi bà Hoa ngăn chặn thì hai bên đồng ý thực hiện theo thỏa thuận mới về việc gia hạn thời hạn thanh toán tiền đợt 2. Tuy nhiên, bà Loan vẫn không thực hiện đúng thỏa thuận nên lỗi hoàn toàn là của bà, không phải lỗi của bà Hoa. Hơn nữa, tại thời điểm giao dịch, bà Hoa và bà Loan không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc bên bán nhà phải hỗ trợ cho bên mua nhà trong việc làm thủ tục vay ngân hàng.
Liên quan đến vụ mua nhà 58 tỉ, bán lại 28 tỉ siêu tốc
Điều đặc biệt là cùng thời gian chuyển nhượng căn nhà 75 tỉ đồng trong vụ án nói trên thì ông Trần Vũ Trường cũng mua một căn nhà mặt tiền đường Lê Văn Sĩ (quận Tân Bình, TP.HCM) của vợ chồng ông Nguyễn Văn Quyện với giá 58 tỉ đồng.
Sau khi đưa cho ông Quyện 11 tỉ đồng, được ông Quyện ký công chứng và đưa bản chính giấy tờ nhà thì chỉ trong vài tiếng đồng hồ ông Trường đã đi đóng lệ phí trước bạ, đăng bộ và sang tên thành công. Vài ngày sau, ông Trường đã bán lại căn nhà cho một người khác với giá 28 tỉ đồng. Khi người này đi đăng bộ, sang tên thì ông Quyện phát hiện và yêu cầu ngăn chặn.
Tháng 10-2018, TAND quận Tân Bình xử sơ thẩm đã bác yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà. Do hợp đồng giữa hai bên có hiệu lực nên tòa không chấp nhận yêu cầu của ông Quyện đối với việc ông Trường phải mất tiền cọc 11 tỉ đồng. Tòa cũng tuyên cho người thứ ba mua nhà từ ông Trường được nhận nhà. Ông Quyện đã kháng cáo và hiện nay đang chờ toà xét xử phúc thẩm vụ án này…
Trong đơn kháng cáo, ông Quyện chỉ rõ sự khuất tất trong việc xoá thế chấp căn nhà của ông để việc mua bán với người thứ ba được thực hiện nhanh chóng. Cụ thể là:
17 giờ 30 ngày 2-10-2014, ông Quyện và ông Trường công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, do hết giờ làm việc nên ông Quyện không liên hệ cơ quan thuế.
Tuy nhiên, cũng ngày 2-10 này, Chi cục Thuế quận Tân Bình đã nhận hồ sơ nhà, đất của ông Quyện. Trong khi đó, vào lúc 11 giờ ngày hôm sau, 3-10, ông Quyện mới lập giấy cam kết một căn nhà tại UBND phường 13, quận Tân Bình và chiều cùng ngày mới nộp hồ sơ cho Chi cục Thuế quận Tân Bình.
Trước khi chuyển nhượng cho ông Trường, căn nhà này vẫn đang được ông Quyện thế chấp cho ngân hàng. 16 giờ ngày 2-10-2014, ông Quyện mới giải ngân, trả đủ tiền cho ngân hàng và lấy giấy tờ ra.
Tuy nhiên, không biết bằng cách "thần thánh" nào, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tân Bình đã xóa thế chấp căn nhà này trước đó ba ngày.
Phần chứng nhận xóa đăng ký thế chấp của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tân Bình thể hiện: Thời điểm xóa đăng ký: 18 giờ 6 phút ngày 30-9-2014.
Như vậy, toàn bộ quá trình xóa thế chấp, kê khai thuế trước bạ khi đương sự có đơn yêu cầu rồi cập nhật sang tên cho ông Trường chỉ trong ba giờ đồng hồ.
