Vừa qua, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã tuyên án phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà D.T.T và bị đơn bà T.H.Đ (đều ngụ TP.HCM).
Một điểm đáng chú ý ở vụ án này đó là hai bên tranh chấp quyền sử dụng đất được cập nhật sang tên sổ hồng từ nguyên đơn sang bị đơn đã hơn 8 năm.
Được cấp sổ hồng từ năm 2016
Theo bà Đ, ngày 25-2-2016, nguyên đơn bà D.T.T (dì của bà) và bà ký kết hợp đồng chuyển nhượng, bà T chuyển nhượng cho bà Đ quyền sử dụng đất hơn 500 m2 tại quận Bình Tân với giá 160 triệu đồng.
Sau khi ký hợp đồng bà T đã bàn giao toàn bộ bản chính giấy tờ liên quan đến thửa đất này để bà Đ tiến hành thủ tục sang tên.
Ngày 11-3-2016, bà Đ đã hoàn tất thủ tục và được cập nhật tên trong sổ hồng. Sau đó, bà Đ cũng đã thanh toán hết toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất cho bà T là 160 triệu đồng và bà T đã bàn giao toàn bộ thửa đất.
Khi nhận bàn giao thửa đất này, bà Đ đã tiến hành xây tường rào, cải tạo toàn bộ khu đất cho khang trang hơn. Lúc này, bà Đ không gặp bất kì sự cản trở, gây khó khăn nào từ bà T hay bất cứ bên thứ ba nào khác. Thế nhưng sau đó, bà T lại khởi kiện bà đòi lại lô đất này.
Trong khi đó, theo bản án, bà T cho rằng chỉ cho bà Đ thuê thửa đất này chứ không bán. Ban đầu hai bên ký hợp đồng tặng cho. Sau đó, bà T có tham khảo một số người thân và họ có ý kiến rằng khi tặng cho thì bà Đ có toàn quyền bán đất. Vì vậy, ngày hôm sau bà T đã ra văn phòng công chứng để hủy hợp đồng tặng cho rồi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.
Lý do là bà T nghĩ chuyển quyền sử dụng cho bà Đ giống như cho thuê đất, quyền sở hữu phần đất này vẫn thuộc về bà T. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà Đ giữ toàn bộ các giấy tờ liên quan, cả giấy chứng nhận.
Tám tháng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng do có nhu cầu cần tiền để sửa nhà nên bà Đ ứng cho bà T 160 triệu đồng. Đến tháng 11-2016, bà T được người làm công của bà Đ báo rằng bà T đã bị bà Đ lừa, bà Đ không phải thuê lô đất này mà là đã mua.
Do vậy, bà T khởi kiện yêu cầu toà tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà T hoàn trả số tiền 160 triệu và 40 triệu đồng tiền thuê đất, yêu cầu xóa phần cập nhật tên bà Đ trong giấy chứng nhận, buộc bà Đ hoàn trả giấy chứng nhận cho bà T và tháo dỡ các kiến trúc xây dựng trên đất.
Văn phòng công chứng thì cho rằng việc chứng nhận hợp pháp, hợp lệ, đúng pháp luật, phù hợp với ý chí, mong muốn, nguyện vọng của các bên. Việc bà T yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là không có căn cứ.
Lập luận của toà
Xử sở thẩm, TAND TP.HCM chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; buộc bà Đ và 2 người liên quan di dời toàn bộ các vật dụng trên đất và giao thửa đất cho bà T quản lý, sử dụng.
Bà T có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh tên hoặc cấp lại sổ hồng. Bà T có trách nhiệm trả cho bà Đ 160 triệu đồng đã nhận chuyển khoản và 40 triệu đồng đã nhận tiền thuê đất của bà Đ…
Sau khi xử sơ thẩm, bà Đ, văn phòng công chứng và 2 người liên quan đều kháng cáo.
Xử phúc thẩm tháng 8-2024, HĐXX TAND cấp cao tại TP.HCM nhận định quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng không thể hiện việc thỏa thuận, đặt cọc chuyển nhượng như giao dịch thông thường. Chỉ sau 1 ngày lập hợp đồng tặng cho thì hai bên lại đến văn phòng công chứng hủy bỏ và trong cùng ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Những tình tiết trên thể hiện về mặt ý chí từ ban đầu hai bên không thỏa thuận với nhau về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng…
Theo Chứng thư Thẩm định giá ngày 1-10-2021 của Công ty TNHH Thẩm định M thì tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất có giá hơn 3,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, bà T và bà Đ lại thỏa thuận giá trị chuyển nhượng 160 triệu đồng là không đúng với giá trị thực tế của tài sản. Sau khi ký kết hợp đồng thì 8 tháng sau bà Đ mới chuyển 160 triệu đồng cho bà T.
HĐXX phúc thẩm cho rằng: bà T chuyển nhượng tài sản cho bà Đ, bà Đ đã lập thủ tục sang tên và được cập nhật chủ sử dụng đất theo quy định từ tháng 3-2016 nhưng trong suốt khoảng thời gian 6 tháng (từ tháng 3 đến tháng 9-2016) bà T không yêu cầu bà Đ thanh toán tiền chuyển nhượng là không phù hợp với lẽ thông thường. Lời trình bày của bà T về việc 160 triệu đồng là tiền thuê nhà có phần phù hợp hơn.
Đánh giá quá trình các bên thỏa thuận, giao kết và thực hiện hợp đồng, HĐXX phúc thẩm cho rằng việc chuyển từ ký hợp đồng tặng cho sang chuyển nhượng chỉ sau 1 ngày, thỏa thuận giá trị chuyển nhượng chênh lệch quá lớn so với giá trị thực tế của tài sản; không thực hiện thanh toán ngay sau khi chuyển nhượng… chứng minh lời trình bày của bà T rằng không có việc chuyển nhượng trên thực tế là có căn cứ.
Từ đó, TAND Cấp cao tại TP.HCM tuyên không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Gửi đơn đề nghị giám đốc thẩm
Không đồng tình với phán quyết của hai cấp tòa, bà Đ cho biết đã làm đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm. Theo bà Đ, việc tòa án nhận định hai bên không thỏa thuận đặt cọc nên không như giao dịch thông thường là không có căn cứ, trái với nguyên tắc tự do ý chí, tự do thỏa thuận. Vì đặt cọc là biện pháp bảo đảm và Luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi giao kết hợp đồng.
Bà mua đất của bà T, ký hợp đồng tại văn phòng công chứng thể hiện đúng ý chí của các bên. Bà đã hoàn thành các nghĩa vụ và đã được cấp sổ hồng từ năm 2016.
Sau khi ký hợp đồng, bà đã nhận đất và tiến hành một số hoạt động trên đất như thuê người xây hàng rào, san lấp mặt bằng và cho người khác thuê đất (có ký hợp đồng thuê đất tại văn phòng công chứng)… Vì vậy, việc tòa nhận định bà T không tiến hành giao đất cho bà Đ như tiến trình thông thường là không đúng.
Bà và bà T là quan hệ họ hàng. Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai thỏa thuận giá chuyển nhượng là 160 triệu đồng là hoàn toàn phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 431 BLDS 2005 “Giá do các bên thỏa thuận”.
Cũng theo bà Đ, tại thời điểm ký hợp đồng, thửa đất là đất nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng đất đến năm 2031, nằm dưới đường dây điện cao thế, nằm trong đường dự phóng, đất chưa xây dựng hàng rào bảo vệ, là nơi đổ rác của cư dân và là một vùng trũng.
Trên thực tế sau khi nhận chuyển nhượng, bà đã phải đầu tư rất nhiều chi phí để xây dựng hàng rào gạch bao quanh thửa đất, đổ đất, san lấp để tôn tạo thửa đất. Thế nhưng, khi tòa án tiến hành thẩm định giá, không có mặt bà nên việc thẩm định giá là không đảm bảo tính khách quan.
Cạnh đó, giấy nộp tiền tại ngân hàng đã ghi rõ 160 triệu đồng là: “Thanh toán hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 25-2-2016". Theo đó nội dung thanh toán là thanh toán hợp đồng chuyển nhượng đất chứ không phải là thanh toán tiền thuê đất như tòa án đã nhận định…
