Người mua nhà, đất ngay tình bớt rủi ro hơn

Báo Pháp Luật TP.HCM từng phản ánh nhiều trường hợp người dân phải chịu thiệt thòi khi nhà, đất mua hợp pháp, ngay tình lại bị cơ quan thi hành án (THA) dân sự kê biên để THA thay chủ nhà, chủ đất cũ. Có chuyện tréo ngoe này là bởi các cơ quan THA áp dụng Thông tư liên tịch số 14 ngày 26-7-2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao (hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục THA dân sự và phối hợp liên ngành trong THA dân sự).

Tiện cho THA, khổ cho người mua hợp pháp

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 14/2010, kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác...

Trên thực tế, có không ít người dân khởi kiện ra tòa đòi nợ... nhưng trong quá trình tòa giải quyết lại không yêu cầu tòa kê biên tài sản của bị đơn. Do không bị tòa ngăn chặn nên dù đã có bản án, quyết định sơ thẩm, bị đơn vẫn ung dung bán nhà, đất một cách hợp pháp cho người khác. Người thứ ba mua nhà, đất ngay tình không thể biết được việc chủ nhà, chủ đất đang bị vướng vào kiện tụng, chỉ thấy nhà, đất có giấy tờ hợp pháp, việc mua bán được công chứng hợp pháp nên tiến hành giao dịch. Chỉ đến khi cơ quan THA đến kê biên nhà, đất của họ thì họ mới tá hỏa.

Đến lúc này người thứ ba mua nhà, đất ngay tình chịu khổ đủ bề: Tiền thì đã giao cho chủ nhà, chủ đất cũ, trong khi nhà, đất mà họ mua hợp pháp, thậm chí đã sang tên lại bị kê biên, bị bán đấu giá để THA cho chủ nhà, chủ đất cũ. Kiện chủ nhà, chủ đất cũ ra tòa để đòi lại tiền mua nhà, đất đã bỏ ra thì phiền hà, mất thời gian, công sức, chưa kể có thắng kiện cũng không biết tới khi nào mới lấy lại được tiền...

Khi phản ánh thực trạng trên, Pháp Luật TP.HCM đã ghi nhận nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng hướng dẫn trong Thông tư 14/2010 trái quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cũng như việc bảo hộ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng. Hướng dẫn này có lợi cho người được THA, tạo thuận tiện cho cơ quan THA nhưng lại chưa bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người thứ ba mua nhà, đất ngay tình.

Điều đáng nói là vướng mắc đã có từ năm 2001 bởi hướng dẫn trong Thông tư 14/2010 chính là sự kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 mục IV Thông tư liên tịch số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp - VKSND Tối cao (hướng dẫn thực hiện một số quy định pháp luật về THA dân sự).

Hạn chế rủi ro với người mua ngay tình

Mới đây, điều đáng mừng là vướng mắc kéo dài suốt 14 năm nói trên đã có hướng tháo gỡ theo Nghị định 62 ngày 18-7-2015 của Chính phủ (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THA dân sự, có hiệu lực từ 1-9-2015).

Cụ thể, khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015 quy định rõ: Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải THA chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác…

Quy định mới sắp có hiệu lực này sẽ hạn chế hơn rất nhiều rủi ro đối với người thứ ba mua tài sản hợp pháp, ngay tình:

Thứ nhất, quy định mới thu hẹp hơn thời điểm chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản để xét kê biên là kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật chứ không rộng như trước là kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm (chưa cần có hiệu lực pháp luật). Như vậy, người thứ ba đã chuyển đổi, tặng cho, mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp, nhận cầm cố tài sản hợp pháp, ngay tình trước khi vụ kiện của chủ tài sản có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật sẽ không bị kê biên tài sản. Đây là sự thay đổi rất lớn bởi trong một vụ án dân sự, kể từ khi có bản án, quyết định sơ thẩm cho đến khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật có khi kéo dài hằng năm. Mặt khác, thông thường sau khi đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì người được THA sẽ nhanh chóng yêu cầu cơ quan THA vào cuộc, từ đó hạn chế được việc người phải THA tẩu tán tài sản, “gây họa” cho người thứ ba.

Thứ hai, quy định mới siết chặt hơn phạm vi mà cơ quan THA xét kê biên tài sản mà người thứ ba đã chuyển đổi, tặng cho, mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp, nhận cầm cố hợp pháp, ngay tình từ người phải THA: Ngoài việc người phải THA không dùng số tiền đã bán tài sản để THA thì người phải THA phải thuộc trường hợp không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ THA. Tức là nếu người phải THA còn tài sản khác đủ để đảm bảo THA thì cơ quan THA không được kê biên tài sản mà người thứ ba đã chuyển đổi, tặng cho, mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp, nhận cầm cố một cách hợp pháp, ngay tình từ người phải THA.

Luật sư NGUYỄN HỒNG HÀ, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa