Điều 328 BLDS năm 2015 quy định đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Thông thường, khi thực hiện việc mua bán nhà đất, thuê nhà… các bên sẽ làm hợp đồng đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm trước khi giao kết hợp đồng mua bán, cho thuê...
Sau khi đặt cọc, nếu hai bên thực hiện giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt đọc (bên đi mua, đi thuê…) hoặc bù trừ nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên trên thực tế, việc đặt cọc rồi nhưng không muốn mua nữa, thậm chí nhận đặt cọc rồi nhưng đổi ý không muốn bán là câu chuyện diễn ra khá phổ biến.
Khi đó, các bên phải xử lý tiền cọc như thế nào, bên phá hợp đồng phải đền cọc ra sao?
 |
Các bên cần nắm rõ quy định về phạt cọc trước khi giao kết. Ảnh minh họa: QUANG HUY |
Về vấn đề này, Điều 328 BLDS năm 2015 quy định nếu các bên có thỏa thuận về mức bồi thường khi một trong các bên phá hợp đồng thì thực hiện theo thỏa thuận.
Trường hợp không có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì về nguyên tắc, việc bồi thường được thực hiện như sau:
- Trường hợp bên đặt cọc (bên đi mua, đi thuê…) từ chối việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán, cho thuê…).
- Trường hợp bên nhận đặt cọc (bên bán) đã nhận cọc nhưng đổi ý không bán nữa, từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ví dụ, hai bên làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với số tiền cọc là 100 triệu đồng nhưng không có thỏa thuận về phạt cọc. Khi đó, nếu chủ nhà đổi ý không chịu bán nữa thì phải trả cho người đi mua 200 triệu đồng (gồm 100 triệu đồng tiền cọc đã nhận trước đó và 100 triệu đồng là khoản tiền tương tương với số tiền cọc bên kia đã đặt).
