Triển khai Luật Đất đai: 3 nút thắt lớn của thị trường bất động sản được tháo gỡ

Bộ Xây dựng cho biết hiện nay trong cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Trong đó, TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ.

Cả 3 nút thắt lớn này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan.

Thứ nhất, hiện nay theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này đã vô hiệu hóa các quy định thông thoáng tại các luật khác.

Nhiều chủ đầu tư cho biết quy định như hiện nay thì trong dự án có 1m² đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án, còn nếu không có mét vuông nào thì không được làm.

Đây chính là nút thắt pháp lý dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện được.

Từ đó gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

Tại thời điểm ngày 1-7-2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010.

Còn lại 126 dự án nhà ở thương mại bao gồm hơn 100 dự án có đất ở và đất khác chiếm khoảng 85% và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở chiếm khoảng 15% đều không được công nhận chủ đầu tư. Lý do không đáp ứng điều kiện quy định nêu trên tại Điều 23 Luật Nhà ở.

Do vậy, việc triển khai thực thi Luật Đất đai mới và các luật liên quan, đặc biệt là việc xây dựng Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật thì vướng mắc này sẽ được gỡ. Nghị quyết thí điểm rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là vướng mắc, ách tắc trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014 của Chính phủ, Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường.

Hệ quả là rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng. Chỉ riêng TP.HCM đã có khoảng 100 dự án với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ do vướng công tác định giá đất.

"Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về tài chính, đất đai, giá đất của Luật Đất đai 2024"- ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Nghị định 12 đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024. Đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng Nghị định quy định về giá đất để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1-1-2025 trở đi.

Nút thắt thứ ba gây vướng trong công tác thực thi pháp luật nhất là tại các địa phương một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Theo HoREA, nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật chưa đủ rõ, chưa cụ thể hoặc chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc chưa dễ hiểu.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội đã tập trung cao độ và đạt được các thành quả rất ấn tượng trong công tác lập pháp mà điển hình là việc thông qua Luật Đấu thầu 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật các tổ chức tín dụng 2024 bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất.

Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ đã rất coi trọng công tác xây dựng pháp luật thể hiện trong việc tổ chức các phiên họp xây dựng pháp luật định kỳ hàng tháng và là cơ quan chủ trì soạn thảo hầu hết các đề án luật.

Hiện nay, hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát thực tiễn hơn.

Do đó, việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới.