Hiện nay, ở các thành phố lớn nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, do giá đất rất cao nên không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để mua được đất xây nhà. Vì vậy, nhiều người dân vẫn chấp nhận mua đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa.
Vậy việc chuyển nhượng những mảnh đất không đủ diện tích tách thửa có hợp pháp không?
Theo luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM), theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 của Luật này);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi có đủ các điều kiện trên thì các bên mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cạnh đó, theo luật sư Tuấn, khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) quy định không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, đối với mảnh đất không đủ diện tích tách thửa (vi phạm quy định của từng địa phương các tỉnh thành về diện tích tối thiểu để tách thửa) thì không thể thực hiện thủ tục cấp sổ, sang tên được nên đồng nghĩa với việc không chuyển nhượng hợp pháp được theo quy định của từng địa phương.
Cũng theo luật sư Tuấn, việc chuyển nhượng đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa sẽ dẫn đến rất nhiều rủi ro, trong đó nếu kiện ra tòa có thể sẽ bị vô hiệu do vi phạm khi có đối tượng không thể thực hiện được...
