Vừa qua (26-3), VKSND Tối cao ban hành Văn bản số 1083/VKSTC-V9 giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình.
Trong văn bản, VKSND Tối cao giải đáp nhiều vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất đai. Cụ thể, VKSND TP.HCM cho rằng hiện có 2 quan điểm về thẩm quyền của tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ): (1) tòa án nơi có bất động sản; (2) tòa án nơi cư trú của bị đơn. Vậy quan điểm nào là đúng?
Trả lời, VKSND Tối cao cho rằng trường hợp này, đối tượng tranh chấp là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ nên căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS xác định thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn (tòa án nơi hợp đồng được thực hiện) theo điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS.
Trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS.
Một vướng mắc khác là VKSND Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng trong vụ án tranh chấp QSDĐ toà án không phải xem xét, xác định quyền sở hữu, QSDĐ theo phần. Bản án chỉ tuyên QSDĐ thuộc về ai nhưng quá trình giải quyết vụ án, tòa án đã tiến hành thủ tục định giá QSDĐ. Vậy việc định giá này có đúng không?
Theo VKSND Tối cao, khi giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, gồm cả QSDĐ, tòa án phải tiến hành định giá tài sản (là biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ) làm cơ sở để giải quyết vụ án, xác định nghĩa vụ chịu án phí dân sự của đương sự. Do vậy, việc định giá tài sản của tòa án là cần thiết.
Liên quan đến vấn đề định giá, VKSND tỉnh Phú Thọ cho rằng việc định giá tài sản hiện nay có vướng mắc trong việc xác định giá thị trường đối với QSDĐ. Hội đồng định giá thường áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường, làm ảnh hưởng đến lợi ích của đương sự nhận tài sản bằng giá trị.
Theo VKSND Tối cao, khoản 5 Điều 104 BLTTDS quy định “Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự”. Khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28-3-2014 quy định một trong những nguyên tắc định giá tài sản là “phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá”.
Như vậy, việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường. Nếu toà án áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá rõ ràng là thấp hơn giá giao dịch trên thị trường để giải quyết vụ án mà đương sự không đồng ý thì phải định giá lại.
Đối với định giá đất, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất theo thị trường. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai đã xác định nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, cụ thể là “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...”. Và Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hoá chủ trương trên tại Mục 2 (Giá đất từ Điều 158 đến Điều 162).
Có thể sử dụng flycam để khảo sát định giá đất
VKS Bắc Giang đặt vấn đề là trong vụ án tranh chấp QSDĐ không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất thì tòa án có thể giao cho một bên quản lý, sử dụng toàn bộ tài sản trên đất và tuyên các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác không? Trường hợp đương sự không hợp tác nên không thể xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản được thì giải quyết như thế nào?
VKSND Tối cao trả lời: Trong vụ án tranh chấp QSDĐ không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất thì tùy từng trường hợp cụ thể, tòa án quyết định nhưng phải bảo đảm bản án có thể thi hành được, các bên có thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và thực hiện các quyền của mình đối với đất trên thực tế. Nếu toà án giao đất cho một bên, giao toàn bộ tài sản trên đất cho bên kia mà các bên không thiện chí và tuyên các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác là giải quyết vụ án chưa toàn diện, triệt để, không đáp ứng được các yêu cầu thực tế.
Trường hợp đương sự không hợp tác nên không thể xem xét, thẩm định tại chỗ đối với nhà, đất tranh chấp thì có thể thực hiện các phương pháp khác như: Vào các thửa đất, nhà giáp ranh để quan sát, đo vẽ các ranh, mốc tiếp giáp với nhà đất tranh chấp; Sử dụng flycam (thiết bị bay không người lái) để khảo sát hiện trạng địa hình, đo vẽ, quay phim, chụp ảnh; Sử dụng hồ sơ, tài liệu về nhà, đất tranh chấp qua các thời kỳ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các đương sự khác cung cấp...
Toà án có thể xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của cơ quan, người có thẩm quyền theo Pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng năm 2022.
Về định giá đất, tài sản trên đất trong trường hợp không thể xem xét, thẩm định tại chỗ có thể được thực hiện dựa trên các thông tin về vị trí, diện tích, loại đất, nhà ở, công trình khác gắn liền với đất...từ giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hoặc qua hồ sơ, tài liệu khác về đất đai, xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các đương sự cung cấp; qua lời khai của đương sự về đất, tài sản trên đất được bên kia thừa nhận hoặc không phản đối...
