Ông Nguyễn Tài Nguyên nhận chuyển nhượng thửa đất ở xã Thới Bình, huyện Thới Bình, Cà Mau của ông Thạch Xuân Vũ. Hai bên đã đi công chứng hợp đồng, chuyển chủ quyền đất sang cho ông Nguyên. Tuy hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không thể hiện có thêm nhà và cây cối trên đất nhưng hai bên có biên bản giao đất, nhà và cây trồng.
Thửa đất này ông Vũ nhận chuyển nhượng của ông L vào ngày 13-12-2019.
Ngày 19-2-2023, phía ông L tới bứng ba cây mai đem đi. Ông Nguyên tố giác tội phạm nhưng cơ quan chức năng không khởi tố vì “chủ cũ bán đất, không bán mai”.
Ông Nguyên là chủ sở hữu cây trên cơ sở hợp đồng hợp pháp
Trong câu chuyện này, ông Vũ và ông Nguyên có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng được công chứng, các bên liên quan không có tranh chấp về đất. Chuyển nhượng đất không nhất thiết phải chuyển nhượng cả tài sản gắn liền với đất nhưng cũng không loại trừ việc chuyển nhượng cả tài sản trên đất. Ở đây, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đất không thể hiện có nhà và cây trên đất nhưng cũng không có nội dung nào trong hợp đồng này loại trừ nhà và cây trên đất. Trong khi đó, hai bên có biên bản giao đất, nhà và cây. Điều này chứng tỏ ông Vũ bán cả cây trên đất cho ông Nguyên, các bên có cả thỏa thuận mua bán cây bên cạnh thỏa thuận về chuyển nhượng đất.
Thỏa thuận bán cây trên đất không cần phải công chứng, chứng thực và các bên liên quan đều tự nguyện với đầy đủ năng lực nên thỏa thuận về mua bán cây giữa ông Vũ và ông Nguyên là hợp pháp. Vì thỏa thuận về mua bán cây hợp pháp và chưa bị tòa án tuyên bố vô hiệu nên thỏa thuận vẫn có hiệu lực pháp luật.
Do đó, ông Nguyên được xác định là chủ sở hữu cây trên cơ sở hợp đồng hợp pháp đang có hiệu lực nên người khác phải tôn trọng, như khoản 2 Điều 3 BLDS 2015 (nguyên tắc cơ bản) đã khẳng định “Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Ông Nguyên được suy đoán là người có quyền đối với cây
Trên thực tế, ông Nguyên đang là người chăm sóc, trông coi cây cho đến thời điểm cây bị bứng đi. Ở đây, ông Nguyên chăm sóc, trông coi cây như chủ sở hữu cây (do được mua từ ông Vũ) nên căn cứ khoản 1 Điều 179 BLDS 2015 thì ông Nguyên là người chiếm hữu cây (chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản).
Vì ông Nguyên là người đang chiếm hữu cây lúc cây bị bứng đi nên căn cứ khoản 2 Điều 184 BLDS 2015, ông Nguyên được suy đoán là người có quyền sở hữu cây ở thời điểm đó. Nếu ai có tranh chấp với người chiếm hữu (ông Nguyên) thì phải chứng minh về việc ông Nguyên không có quyền đối với cây. Chừng nào người khác chưa chứng minh được ông Nguyên không có quyền thì ông Nguyên vẫn được suy đoán là chủ sở hữu cây.
Vì ông Nguyên đang là người chiếm hữu cây lúc cây bị bứng đi nên việc chiếm hữu của ông Nguyên được pháp luật bảo vệ. Cụ thể, theo Điều 185 BLDS 2015, trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại; hoặc yêu cầu tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác bảo vệ. Do đó, ông Nguyên được quyền yêu cầu áp dụng các biện pháp vừa nêu đối với ai xâm phạm tới cây mà ông là người chiếm hữu.
Không áp dụng thời hiệu khi tranh chấp quyền sở hữu tài sản
Căn cứ khoản 1 Điều 184 BLDS, ông Nguyên được suy đoán là người ngay tình đang chiếm hữu cây; người nào cho rằng người chiếm hữu không ngay tình thì phải chứng minh.
Lúc này, quan hệ giữa chủ cây cũ và ông Nguyên cần xử lý theo quy định về đòi tài sản từ người chiếm hữu ngay tình. Cụ thể, chủ cũ phải chứng minh được vẫn có quyền sở hữu cây, phải chứng minh được ông Nguyên là người chiếm hữu cây không có căn cứ pháp luật. Cụ thể là hợp đồng giữa ông Vũ và ông Nguyên về cây trên đất không có giá trị pháp lý; và ông Nguyên là người không ngay tình. Tranh chấp này là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản nên căn cứ Điều 155 BLDS 2015, sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Với tinh thần của quy định về đòi tài sản từ người chiếm hữu ngay tình hiện nay (Điều 167 BLDS 2015), rất khó để chủ cũ đòi lại cây khi cây đã là đối tượng của nhiều giao dịch chuyển nhượng liên tiếp. Trong trường hợp không đòi được cây từ ông Nguyên và chủ cũ chứng minh được mình chưa bao giờ định đoạt cây cho người khác, chủ cũ có thể yêu cầu chủ thể khác liên quan phải bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được rằng do hành vi của chủ thể đó mà chủ cũ mất đi tài sản là ba cây mai.
Luật và lệ chưa gặp nhau
Tôi mua bán đất đai nhiều năm qua; chưa bao giờ có chuyện ghi cây xanh trên đất vào hợp đồng mua bán. Tất nhiên là cũng không thể ghi được vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước ở địa phương cũng không bao giờ chịu ghi cây cối trên đất vào sổ đỏ. Nếu đủ điều kiện thì ghi nhà, còn nhà cấp 4 như vụ cụ thể này không ghi được.
Tôi mua đất của ông L. chỉ chuyển tên trên giấy chứng nhận, không ghi tài sản trên đất. Nhưng mặc nhiên, sau khi ra công chứng, trả tiền xong thì toàn bộ tài sản nhà cấp 4, 3 cây mai, mấy cây gòn, cây dừa, bông trang là của tôi. Sau đó tôi đã bán lại cho anh Nguyên cũng cách như vậy. Cho nên, quan điểm của tôi, 3 cây mai trước là của ông L; sau khi bán đất cho tôi là của tôi và khi tôi bán đất cho anh Nguyên là của anh Nguyên.
Chúng tôi đã lập biên bản bàn giao căn nhà cấp 4 và tất cả cây cối trên đất, có chính quyền ấp chứng kiến. Sau đó, tôi viết xác nhận có bán cả 3 cây mai cho ông Nguyên giá 18 triệu đồng. Lúc này 3 cây mai vẫn chưa bị phía ông L bứng đem bán.
Cái lệ xưa nay là chủ cũ muốn lấy gì trên đất, trong nhà thì lấy trước khi ra công chứng. Còn đã giấy tờ xong thì không còn quyền gì trên đất nữa, trừ khi có sự thoả thận của 2 bên.
Ông THẠCH XUÂN VŨ
