Hàng loạt chính sách từ bảng giá đất đến sàn giao dịch quốc gia chính thức vận hành đặt ra yêu cầu cấp thiết về năng lực thực thi. Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, đi sâu phân tích giải pháp hài hòa lợi ích Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân, đồng thời đề xuất cơ chế tài chính đột phá giúp người trẻ sớm hiện thực hóa giấc mơ an cư trong bối cảnh thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới.
- Thưa ông, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026 được kỳ vọng sẽ giải quyết căn cơ nút thắt lớn nhất là giải phóng mặt bằng, giúp các dự án triển khai nhanh hơn. Ở góc độ chuyên gia, ông có hiến kế gì để các địa phương vận dụng linh hoạt bảng giá này nhằm hài hòa lợi ích, qua đó giúp doanh nghiệp giữ được mức giá bán hợp lý cho người mua nhà?
+ TS Lê Bá Chí Nhân: Dưới lăng kính chuyên gia, tôi nhận định bảng giá đất mới hiệu lực từ 1-1-2026 là một bước tiến pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, văn bản luật chỉ là khung sườn, còn linh hồn của chính sách nằm ở cách vận dụng linh hoạt của từng địa phương. Đây mới là yếu tố then chốt quyết định thành bại.
Thứ nhất, các địa phương cần quán triệt đúng bản chất của bảng giá đất. Đây là công cụ quản lý Nhà nước, là mốc tham chiếu pháp lý để tính toán nghĩa vụ tài chính, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Tuyệt đối không nên hiểu cứng nhắc đây là giá thị trường tuyệt đối.
Nếu áp dụng máy móc, đẩy giá đất tăng sốc trên diện rộng, hệ quả nhãn tiền là chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên đột biến. Quy luật tất yếu của thị trường: Mọi chi phí tăng thêm cuối cùng đều được tính vào giá thành mà người mua nhà phải gánh chịu.
Thứ hai, tôi kiến nghị giải pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) một cách linh hoạt dựa trên phân loại dự án. Đối với các dự án mang tính an sinh như chỉnh trang đô thị, nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc các dự án động lực kinh tế - xã hội, cần áp dụng hệ số K ưu đãi. Điều này giúp giảm áp lực chi phí đầu vào, tạo dư địa tài chính để doanh nghiệp giữ mức giá bán hợp lý.
Thứ ba, trong bài toán giải phóng mặt bằng, bảng giá đất cần đi đôi với các chính sách hỗ trợ mềm: Tái định cư tại chỗ, hoán đổi quỹ đất, hỗ trợ sinh kế bền vững. Khi người dân nhìn thấy lợi ích dài hạn và sự ổn định, sự đồng thuận sẽ tăng lên, giúp rút ngắn thời gian "chết" của dự án. Đây chính là lợi ích kép cho cả ba bên.
Cuối cùng, tôi cảnh báo tư duy chạy theo tăng thu ngân sách ngắn hạn từ đất đai. Một nền tài chính bền vững phải dựa trên sự vận hành thông suốt của thị trường. Khi chi phí đất hợp lý, dự án triển khai nhanh, giao dịch sôi động thì nguồn thu ngân sách sẽ đến một cách tự nhiên và ổn định hơn.
- Quyết tâm của Thủ tướng về việc hoàn thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia trong quý I-2026 là một bước tiến lớn về hạ tầng số. Theo ông, công cụ này cần được vận hành ra sao thực sự trở thành một bộ lọc tin cậy, bảo vệ người tiêu dùng trước các thông tin sai lệch và loại bỏ tình trạng thổi giá, tạo môi trường đầu tư lành mạnh, bền vững?
+ TS Lê Bá Chí Nhân: Quyết tâm của Thủ tướng về sàn giao dịch BĐS quốc gia là một bước đột phá về hạ tầng số. Tuy nhiên, để sàn này không trở thành "chiếc áo khoác rộng", nó cần vượt qua tư duy quản lý thuế đơn thuần để hướng tới chuẩn hóa thị trường.
Yếu tố sống còn để sàn trở thành bộ lọc tin cậy nằm ở dữ liệu đầu vào. Chúng ta cần cơ chế bắt buộc hóa và chuẩn hóa dữ liệu. Mọi thông tin dự án từ pháp lý, quy hoạch, tiến độ đến giá chào bán phải được cập nhật đồng bộ và có sự xác thực của cơ quan quản lý. Dữ liệu phải được làm sạch ngay từ đầu để tự động loại bỏ các thông tin quảng cáo sai sự thật hay thổi phồng giá trị.
Tiếp theo là nguyên tắc minh bạch hai chiều. Sàn không chỉ là nơi cơ quan chức năng giám sát doanh nghiệp, mà phải là công cụ để người dân tra cứu, kiểm chứng. Việc công khai giá giao dịch thực tế theo khu vực và thời điểm sẽ thiết lập một mặt bằng giá tham chiếu tin cậy, triệt tiêu môi trường sống của nạn đầu cơ, làm giá, tạo sóng ảo.
Đặc biệt, tôi đề xuất thiết lập cơ chế cảnh báo sớm trên nền tảng số. Các dự án có dấu hiệu pháp lý chưa hoàn thiện, chậm tiến độ hoặc biến động giá bất thường cần được gán nhãn cảnh báo. Đây là tấm khiên bảo vệ người tiêu dùng, đặc biệt là nhóm mua để ở thực, giúp họ tránh rủi ro tiền mất tật mang.
Sàn giao dịch cũng cần kết nối liên thông với dữ liệu quốc gia về đất đai, dân cư, thuế và ngân hàng. Khi dòng tiền và tài sản được quản lý xuyên suốt, việc chống thất thu thuế sẽ là hệ quả tất yếu, không cần phải coi là mục tiêu duy nhất. Khi đó, sàn sẽ thực sự trở thành thiết chế trung gian định hướng thị trường, đẩy lùi đầu cơ và kiến tạo môi trường đầu tư dài hạn.
- Việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10-2026 cho thấy sự thận trọng cần thiết của cơ quan lập pháp. Trong thời gian hoàn thiện luật, theo ông, Chính phủ và các bộ ngành cần ưu tiên tháo gỡ những vướng mắc cụ thể nào để dòng chảy thị trường không bị ngắt quãng?
+ TS Lê Bá Chí Nhân: Việc lùi thời hạn sửa đổi toàn diện luật đến tháng 10-2026 là cần thiết để đảm bảo chất lượng lập pháp. Tuy nhiên, thị trường không thể ngủ đông chờ luật. Chúng ta phải xử lý ngay các khoảng trống chính sách bằng các Nghị định, Thông tư mang tính kỹ thuật và thực thi cao.
Ưu tiên số một là gỡ vướng quy trình pháp lý dự án. Thực tế hiện nay, nhiều dự án sạch về đất đai vẫn bị treo do các địa phương hiểu và áp dụng luật khác nhau. Chính phủ cần sớm ban hành hướng dẫn thống nhất, làm rõ tiêu chí dự án đủ điều kiện kinh doanh để các địa phương có điểm tựa pháp lý, mạnh dạn phê duyệt.
Thứ hai là nút thắt định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Đây là khâu tắc nghẽn trầm trọng nhất khiến chi phí vốn bị đội lên. Cần có Nghị định cho phép rút ngắn quy trình thẩm định giá, hoặc cơ chế tạm tính nghĩa vụ tài chính để doanh nghiệp có thể hoàn thiện pháp lý và bán hàng, sau đó quyết toán sau.
Thứ ba là khơi thông dòng vốn. Các quy định về điều kiện huy động vốn và bán nhà hình thành trong tương lai cần được hướng dẫn chi tiết. Kiểm soát rủi ro là cần thiết, nhưng không được bóp nghẹt doanh nghiệp bằng các tiêu chí quá khắt khe hoặc mơ hồ.
Bên cạnh đó, các hướng dẫn về nhà ở xã hội, đặc biệt là quy trình lựa chọn chủ đầu tư và xác định lợi nhuận định mức cần được ban hành sớm. Đây là phân khúc thúc đẩy thanh khoản và đảm bảo an sinh, không thể để chậm trễ thêm.
Chính phủ cần sử dụng các công cụ dưới luật như những giải pháp tình thế nhưng đúng luật, để khơi thông dòng chảy cho các dự án đã sẵn sàng. Khi nguồn cung bung ra, tâm lý thị trường sẽ được cải thiện, tạo đà cho việc đón nhận các bộ luật mới sau này.
- Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ Bắc vào Nam và kỳ vọng lớn vào mô hình Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM hay Đà Nẵng. Ông đánh giá thế nào về cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam nâng hạng về chất lượng thông qua các dự án đô thị quy mô lớn, quy hoạch bài bản gắn liền với phát triển kinh tế?
+ TS Lê Bá Chí Nhân: Sự dịch chuyển dòng vốn và kỳ vọng vào các Trung tâm tài chính quốc tế (như TP.HCM, Đà Nẵng) không chỉ là tín hiệu thị trường, mà là cơ hội lịch sử để BĐS Việt Nam chuyển mình từ lượng sang chất, từ phát triển chiều rộng sang chiều sâu.
Mô hình trung tâm tài chính đòi hỏi sự đoạn tuyệt với tư duy phân lô bán nền. Giá trị BĐS lúc này không đến từ việc mua đi bán lại đất nền mà đến từ khả năng khai thác thương mại, dịch vụ, tạo ra dòng tiền từ hệ sinh thái kinh tế - tài chính. BĐS trở thành hạ tầng nền tảng cho kinh tế tri thức và dịch vụ chất lượng cao.
Đây cũng là thời điểm vàng để tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Các siêu dự án đô thị phải được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng giao thông, không gian công cộng và tiêu chuẩn xanh – thông minh. Khi chuẩn mực được nâng lên, những dự án manh mún, thiếu tiện ích sẽ tự khắc bị thị trường đào thải.
Sự dịch chuyển dòng vốn, đặc biệt là vốn ngoại, cho thấy khẩu vị nhà đầu tư đã thay đổi. Họ hướng đến tầm nhìn 20-30 năm, yêu cầu pháp lý minh bạch và quy hoạch ổn định. Điều này tạo áp lực tích cực buộc các chủ đầu tư trong nước phải nâng cao năng lực quản trị và phát triển dự án.
Tuy nhiên, để đón được đại bàng, chúng ta cần sự nhất quán trong chính sách quy hoạch, tránh điều chỉnh tùy tiện. Cần cơ chế sàng lọc để chọn được những nhà phát triển đô thị đủ tầm, có kinh nghiệm quốc tế, thay vì chỉ nhìn vào túi tiền ngắn hạn. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ xác lập vị thế mới trong khu vực.
- Thống kê cho thấy nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ là rất lớn và họ có tư duy sử dụng đòn bẩy tài chính khá cởi mở. Để hỗ trợ nhóm khách hàng này tiếp cận nhà ở trong năm 2026, cần thêm những gói giải pháp tài chính hay chính sách hỗ trợ lần đầu mua nhà như thế nào?
+ TS Lê Bá Chí Nhân: Nhu cầu nhà ở của người trẻ năm 2026 là cực lớn và cấp thiết. Vấn đề không phải họ có muốn mua hay không, mà là hệ thống tài chính có đủ công cụ hỗ trợ họ hay không. Việc người trẻ cởi mở với đòn bẩy tài chính là điểm tích cực, nhưng nếu thiếu bệ đỡ chính sách, rủi ro sẽ rất lớn.
Tôi đề xuất mô hình "Kiềng ba chân" để giải quyết bài toán này:
Thứ nhất, vai trò kiến tạo của Nhà nước. Cần thiết lập gói tín dụng chuyên biệt cho người mua nhà lần đầu với lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian dài (10-15 năm), thay vì chỉ ưu đãi 1-2 năm đầu rồi thả nổi. Bên cạnh đó, các chính sách tài khóa như giảm lệ phí trước bạ, cho phép khấu trừ lãi vay vào thuế thu nhập cá nhân sẽ là những cú hích thực tế, giảm gánh nặng chi phí ban đầu.
Thứ hai, vai trò đồng hành của chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần chuyển từ tư duy bán đứt sang đồng hành tài chính. Các giải pháp như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất kéo dài, hoặc cam kết mua lại sẽ giúp người trẻ tự tin xuống tiền. Đặc biệt, mô hình thuê mua cần được áp dụng rộng rãi: Người trẻ thuê nhà và một phần tiền thuê được tích lũy chuyển thành tiền mua nhà sau này.
Thứ ba, sự chủ động của người mua. Cần đẩy mạnh giáo dục tài chính để người trẻ hiểu rõ dòng tiền, rủi ro lãi suất và trách nhiệm trả nợ. Một kế hoạch tài chính cá nhân bền vững là mảnh ghép cuối cùng để hoàn thiện bức tranh.
Khi ba trụ cột: Chính sách Nhà nước - Nguồn vốn Ngân hàng/Doanh nghiệp - Kiến thức Người mua cùng vận hành đồng bộ, giấc mơ an cư của người trẻ Việt Nam trong năm 2026 sẽ không còn là điều xa vời.
- Xin cảm ơn ông!
Theo TS Lê Bá Chí Nhân, hiện tượng Hải Phòng vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025 không phải là may mắn mà là kết quả của tư duy dám nghĩ dám làm. Từ đây, hoàn toàn có thể đúc kết thành công thức tham chiếu cho các địa phương khác.
Bài học cốt lõi từ Hải Phòng là cải cách hành chính thực chất. Việc cắt giảm 50% thời gian thủ tục chứng minh rằng nút thắt lớn nhất của nhà ở xã hội không nằm ở luật, mà ở khâu tổ chức thực thi. Với Hà Nội và TP.HCM, nơi áp lực nhu cầu cực lớn, cần thiết lập cơ chế luồng xanh riêng cho nhà ở xã hội, từ chấp thuận chủ trương, giao đất đến cấp phép xây dựng phải được ưu tiên xử lý tối đa.
Thứ hai là sự chủ động về quỹ đất sạch. Hải Phòng đã minh bạch hóa vị trí, quy mô quỹ đất nhà ở xã hội, giúp doanh nghiệp tính toán được bài toán đầu tư. Với đặc thù đất chật người đông tại Hà Nội và TP.HCM, tôi đề xuất cơ chế linh hoạt: cho phép hoán đổi nghĩa vụ 20% quỹ đất tại các dự án thương mại nhỏ lẻ sang các khu đất tập trung có quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ. Cách làm này vừa tạo ra các khu đô thị nhà ở xã hội chất lượng, vừa giảm chi phí hạ tầng, từ đó hạ giá thành sản phẩm.
Ảnh: QH
Thứ ba là kiểm soát chi phí đầu vào để hiện thực hóa mức giá 30–40 triệu đồng/m². Bên cạnh ưu đãi tiền sử dụng đất, Nhà nước cần có cơ chế bình ổn giá vật liệu xây dựng cho phân khúc này, đồng thời mở khóa dòng tín dụng dài hạn lãi suất thấp.
Ngoài ra, cần phân cấp, phân quyền mạnh mẽ hơn cho các quận, huyện tại hai đô thị đặc biệt, gắn liền với trách nhiệm cá nhân người đứng đầu. "Công thức Hải Phòng" có thể tóm gọn trong 3 trụ cột: Thủ tục nhanh – Đất sạch rõ – Chi phí được kiểm soát. Nếu áp dụng triệt để, giấc mơ an cư của đại đa số người dân sẽ sớm thành hiện thực.
