Trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy phát triển bền vững và hạ tầng xanh, bất động sản công nghiệp không còn là câu chuyện về giá thuê hay tỉ lệ lấp đầy. Các tiêu chí môi trường, năng lượng và logistics đang dần trở thành yếu tố quyết định lợi thế cạnh tranh của mỗi khu công nghiệp.
Tín hiệu niềm tin từ nhà đầu tư Mỹ
Ngày 6-10, Savills Việt Nam công bố về việc vừa tư vấn thành công cho Marmon Fastener Co. - công ty thành viên của Marmon Holdings Inc., thuộc tập đoàn Berkshire Hathaway trong thương vụ thuê nhà xưởng xây sẵn diện tích 6.089,88 m² tại Khu công nghiệp BW Nhơn Trạch 1, Đồng Nai.
Được biết Marmon Fastener Co. là nhà cung cấp hàng đầu thế giới về giải pháp lắp ráp và liên kết và cung cấp các bộ phận thiết yếu cho nhiều ngành công nghiệp như ô tô, điện tử, thiết bị công nghiệp và xây dựng.
Việc mở rộng sang Việt Nam đánh dấu bước đi chiến lược nhằm củng cố năng lực sản xuất, tối ưu chuỗi cung ứng toàn cầu đồng thời duy trì trọng tâm tại thị trường Mỹ. Thông qua cơ sở sản xuất tại Việt Nam, Marmon hướng đến tận dụng nguồn nhân lực tay nghề cao, nền kinh tế tăng trưởng ổn định và lợi thế chi phí cạnh tranh để xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt, bền vững trên phạm vi toàn cầu.
Ông Lance Li, Tổng Giám đốc BW Industrial, cho biết: “Không có giải pháp chung cho tất cả, nhưng để tiếp cận thị trường nhanh chóng và hiệu quả, thuê nhà xưởng là lựa chọn thực tế nhất. Một cơ sở xây sẵn có thể đưa vào hoạt động trong 6-9 tháng, mang lại sự linh hoạt, triển khai nhanh chóng và cơ hội để doanh nghiệp hiểu rõ thị trường trước khi cam kết dài hạn”.
Bà Phan Cửu Chi, Quản lý Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hồ Chí Minh, nhấn mạnh: “Việt Nam tiếp tục chứng tỏ sức hút mạnh mẽ với vai trò là điểm đến sản xuất và đầu tư cho các tập đoàn toàn cầu. Thương vụ của Marmon Fastener Co. phản ánh niềm tin của các nhà đầu tư Mỹ vào sự tăng trưởng ổn định, lực lượng lao động cạnh tranh và vị trí chiến lược của Việt Nam trong chuỗi cung ứng châu Á”.
Rào cản khiến bất động sản khu công nghiệp gặp khó?
Cùng với dòng vốn FDI tăng đều, yếu tố logistics và hạ tầng kết nối ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư. Việt Nam đang được hưởng lợi lớn từ hệ thống cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng được đầu tư mạnh mẽ, tạo nên lợi thế cạnh tranh đáng kể cho thị trường bất động sản công nghiệp.
Theo ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Hà Nội, cơ hội này không đến ngẫu nhiên. “Muốn tận dụng thời cơ, Việt Nam phải đảm bảo hệ thống cảng biển vận hành hiệu quả và kết nối trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ. Các khu công nghiệp cần được trang bị đầy đủ dịch vụ, hạ tầng và sẵn sàng trở thành địa điểm chiến lược cho các nhà sản xuất quốc tế”- ông Thomas Rooney nói.
Để củng cố vai trò trung tâm logistics – sản xuất của khu vực, Việt Nam cần ưu tiên đầu tư dài hạn và cải cách chính sách phối hợp. Trong đó tập trung vào quy hoạch tích hợp, nâng cấp hạ tầng – mở rộng cao tốc, cải thiện mạng lưới đường bộ, đầu tư đường sắt và đường thủy nội địa. Quan trọng nhất, đặt phát triển bền vững làm trung tâm với các mô hình cảng xanh, năng lượng sạch và tiêu chuẩn môi trường đáp ứng chuẩn tiêu chí ESG ngày càng tăng của các nhà đầu tư toàn cầu và đảm bảo khả năng cạnh tranh lâu dài trong các dòng chảy thương mại khu vực.
Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức khỏe ổn định trong nửa đầu năm 2025, song đang xuất hiện những tín hiệu phân hóa rõ rệt giữa các vùng và sức cầu mới từ nhà đầu tư nước ngoài có phần chậm lại.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá đất công nghiệp tăng đều 5–7% mỗi năm. Hiện tỉ lệ lấp đầy đã đạt 90% tại khu vực phía Nam và 82% tại phía Bắc. Điều này cho thấy nguồn cung mới rất hạn chế, đặc biệt với các khu đất quy mô lớn mà nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm.
“Do đó, ở các khu vực trọng điểm phía Nam, gần như không còn nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư nước ngoài cần tìm kiếm quỹ đất lớn. Nguồn cầu mạnh, trong khi nguồn cung khan hiếm khiến thị trường tiếp tục hấp dẫn, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ chững lại nếu không có các dự án mở rộng kịp thời”, bà Dung nhận định.
Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2025–2026, bất động sản công nghiệp có thể đối mặt thách thức mới, trước hết đến từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Theo thống kê của CBRE, trong 9 tháng đầu năm, nhu cầu hỏi thuê bất động sản khu công nghiệp từ nhà đầu tư nước ngoài đã giảm 30–40% so với cùng kỳ năm trước.
“Họ vẫn gửi yêu cầu tìm hiểu, nhưng phần lớn đang trong trạng thái quan sát, đánh giá lại chi phí và chuỗi cung ứng” - CBRE cho biết.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong quý II-2025, giá thuê bất động sản công nghiệp nhìn chung không biến động lớn, song miền Bắc ghi nhận tốc độ tăng nhanh hơn nhờ mặt bằng giá thấp hơn và hạ tầng được cải thiện đáng kể.
Theo đó, miền Bắc có giá thuê trung bình 138 USD/m²/chu kỳ, tỉ lệ lấp đầy khoảng 83%, miền Trung ghi nhận giá thuê 70 USD/m²/chu kỳ, tỉ lệ lấp đầy 70% và miền Nam có giá thuê cao nhất, đạt khoảng 190 USD/m²/chu kỳ, tỉ lệ lấp đầy 92%.
Ở mảng nhà kho và nhà xưởng cho thuê, tỉ lệ lấp đầy đạt 88% đối với nhà xưởng xây sẵn và 69% đối với nhà kho xây sẵn. Giá thuê bình quân ổn định, phổ biến ở mức 80.000 – 150.000 đồng/m²/tháng trong quý II-2025.
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, nhìn một cách tổng thể, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ nền tảng ổn định và nhu cầu sản xuất chuyển dịch từ Trung Quốc. Tuy nhiên, áp lực về quỹ đất, hạ tầng và chính sách hỗ trợ đầu tư đang dần trở thành rào cản cần được tháo gỡ để duy trì đà tăng trưởng bền vững.
