Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 1-1-2021 sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh. Điều này được các hiệp hội và doanh nghiệp rất hoan nghênh.
Để thông tin rõ hơn, PV Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi chi tiết với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).
Nhiều điểm nghẽn được gỡ
. Phóng viên: Thị trường BĐS trầm lắng ngoài nguyên nhân do dịch COVID-19 thì còn lý do nào khác không, thưa ông?
+ Ông Lê Hoàng Châu: Thứ nhất, việc quy định không rõ khái niệm của chữ chủ đầu tư và nhà đầu tưđã khiến 126 dự án nhà ở bị “đứng hình”. Quy định của Luật Quy hoạch đô thị chỉ có chủ đầu tư dự án mới được lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Trong khi đó, chỉ có Luật Đầu tư và Luật Quản lý sử dụng tài sản công sử dụng khái niệmnhà đầu tư. Các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… đều sử dụng khái niệmchủ đầu tư.
Do xung đột này, Sở Xây dựng, Sở QH-KT một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 của nhà đầu tư dù UBND cấp tỉnh đã ban hành quyết định chủ trương đầu tư ghi tên nhà đầu tư. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.
Bên cạnh đó, hiện có 158 dự án hoặc mặt bằng kinh doanh có liên quan đến đất công đang nằm chờ, không rõ dự án nào được tiếp tục, dự án nào phải làm nghĩa vụ tài chính phát sinh để doanh nghiệp chấp hành.
Chưa kể nhiều dự án đang gặp vướng mắc do quy định phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư. Trong khi đa số dự án nhà ở thương mại đều có đất hỗn hợp, đất nông nghiệp xen cài.
. Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã tháo gỡ nhiều vướng mắc của các dự án nhà ở?
+ Đúng vậy. Cụ thể là Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.
Thứ hai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) kết hợp với việc sửa đổi đồng bộ một số điều của Luật Nhà ở sẽ giải quyết được ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay.
Thứ ba, Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Như vậy sẽ đảm bảo sự thống nhất với khái niệm đất của Luật Đất đai.
Luật Xây dựng (sửa đổi) đã giảm bớt bước thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng, khắc phục được bất cập của Luật Xây dựng 2014.
Ví dụ, dự án nhà ở có công trình cấp 1 (trên 24 tầng), trước đây chủ đầu tư phải hai lần ra Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) để thẩm định cả hai bước thiết kế. Sau đó mới được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng.
Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án nhà ở có công trình cấp 1 là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100 m, trên địa bàn TP.HCM, TP Cần Thơ và 17 tỉnh thuộc miền Đông Nam bộ và miền Tây Nam bộ không còn phải ra Bộ Xây dựng để thẩm định thiết kế như trước đây. Họ chỉ cần thẩm định tại Sở Xây dựng hoặc Cục Công tác phía Nam (Bộ Xây dựng).
Nhiều dự án nhà ở đang chờ được khơi thông chính sách để triển khai thuận lợi hơn. Ảnh minh họa: QUANG HUY
Cần rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng
. Thủ tục đầu tư xây dựng được TP.HCM đưa ra với quy trình sáu bước khiến nhiều doanh nghiệp ngán ngẩm?
+ Quy trình sáu bước là do UBND TP.HCM yêu cầu Sở KH&ĐT đưa ra. Quy trình này phụ thuộc nhiều vào bước tính tiền sử dụng đất, riêng bước này phải mất ít nhất hai năm. Như vậy, một dự án triển khai nhanh nhất cũng ba năm mới xong pháp lý.
Tuy nhiên, với cách làm của các sở, ngành như hiện nay có thể kéo dài đến bốn, thậm chí năm năm. Thủ tục kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, vốn, quản lý... tăng lên, làm tăng giá thành sản phẩm, cuối cùng người mua nhà phải gánh.
. Theo HoREA, quy trình này cần mấy bước và cụ thể ra sao?
+ Đề xuất chuẩn hóa quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở trên cơ sở quy định của các luật sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, hiệp hội đề nghị TP xem xét, rút ngắn còn bốn bước đối với các dự án nhà ở hoàn toàn thuộc thẩm quyền của địa phương.
Theo đó, bước 1 là lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Bước 2, lập thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 do nhà đầu tư đề xuất hoặc bản vẽ tổng mặt bằng và đồ án kiến trúc, đối với khu vực đầu tư có diện tích dưới 2 ha.
Bước 3 là thực hiện song song các thủ tục gồm lập thủ tục chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án. Đồng thời, thực hiện với khâu lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4 là lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sau khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư dự án mới được bán nhà ở xây sẵn hoặc nhà hình thành trong tương lai.
