Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong vài năm trở lại đây, cơ hội mua nhà của người dân ngày càng trở nên mong manh.
Căn hộ dưới 1 tỉ đồng đã biến mất
Nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập thì ngay cả với nhóm nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam - nhóm 5, theo phân loại của Tổng cục Thống kê cũng khó mua được nhà.
Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy nhóm có thu nhập cao nhất có thu nhập bình quân 1 người/tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Nhà nước. Song trên thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Theo đó, giả sử mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.
Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng nguyên tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chưa được cải thiện và các dự án trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm đã thúc đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường trong quý III-2024 tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước.
Dòng căn hộ dưới 3 tỉ đồng đang dần biến mất, phân khúc căn hộ từ dưới 2 tỉ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023 còn căn hộ dưới 1 tỉ đồng không còn xuất hiện từ năm 2020.
Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế với 90% nguồn hàng chung cư mở mới tại TP.HCM có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì). Đặc biệt khu Đông - nơi chiếm 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm tại TP.HCM - đã thiết lập mặt bằng giá mới.
Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây có dấu hiệu tái khởi động lại và đều có mức giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này đều có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.
Nhiệm vụ... bất khả thi
Theo VARS, căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 60m²) sẽ có giá khoảng 2,5 - 3,5 tỉ đồng. Nếu nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60m² giá khoảng 3,5 tỉ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỉ đồng thì với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng.
Với mức chi trả tính theo giả định giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập thì nhiệm vụ này gần như... bất khả thi.
Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, VARS cho rằng thứ nhất là do giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, cộng thêm tốc độ tăng giá quá nhanh – tăng hơn nhiều lần so với tốc độ tăng thu nhập.
Cụ thể, sau đại dịch Covid - 19, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại khu vực thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.
Thứ hai, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2 khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.
Thứ ba, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.
Mặc dù lãi suất đã giảm nhưng người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.
Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%" của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.
Trong dài hạn, VARS cho rằng ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng.
Hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách xa trong thời gian ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao. Người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức cân bằng.
