Chiều 18-9, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 đã diễn ra phiên thảo luận góp ý cho việc hoàn thiện chính sách về đất đai.
 |
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ với các đại biểu tham dự diễn đàn. Ảnh: TTXVN |
Giá nhà nước, giá thị trường luôn… vênh nhau
Nêu quan điểm, GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, khẳng định đất đai là nguồn lực tạo ra vốn đầu tư rất mạnh. Đây chính là quá trình “vốn hóa” đất đai và Nhà nước phải cương quyết thu được giá trị đất đai tăng thêm do quá trình đầu tư trên đất mang lại.
“Các nước làm được việc đó, ta phung phí giá trị đất đai tăng thêm rất nhiều, giá trị đất đai tăng thêm không thu về ngân sách mà nằm trong túi nhà đầu tư dự án hoặc người dân đang sử dụng đất” - ông Võ nói.
“Điều quan trọng nhất là phải loại bỏ tư duy bao cấp trong đầu chúng ta đi. Công cụ hành chính chỉ được sử dụng trong phạm vi nhất định chứ không phải hơi một tí chúng ta đưa công cụ hành chính ra” - ông Võ nói và cho rằng phải tôn trọng công cụ thị trường để phát triển bền vững, thực hiện vốn hóa đất đai hiệu quả.
Còn nếu lạm dụng công cụ hành chính, theo ông Võ, chắc chắn sẽ dẫn tới những vướng mắc giữa Nhà nước với người dân, giữa quản lý và thị trường.
Theo GS-TS Đặng Hùng Võ, chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70%-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết.
GS-TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh hai vấn đề trọng tâm phải giải quyết thấu đáo.
Thứ nhất là giá đất thị trường. “Đừng lầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ một. Giá của từng thương vụ một chắc chắn là con số bấp bênh vì giao dịch (vụ) A với giao dịch (vụ) B là khác nhau và có “độ vênh”, “chênh lệch” nhất định” - ông Võ nêu quan điểm.
“Đây không phải là bài toán số học mà là bài toán thống kê. Chính vì vậy, giá trị thị trường không bao giờ có một con số chính xác. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường” - ông Võ nói thêm và cho rằng các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70%-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này.
Vấn đề thứ hai là chuyển dịch đất đai. Ông Võ cho biết nước ta vẫn đi theo hai hướng là chuyển dịch đất đai bắt buộc do Nhà nước quyết định và chuyển dịch đất đai tự nguyện, tức thỏa thuận theo cơ chế thị trường. Việc này tạo thành hai trạng thái cực đoan, không có lợi.
Theo ông, chuyển dịch do Nhà nước quyết định thì phát sinh khiếu kiện của người dân. Chuyển dịch tự nguyện thì đầu tư chẳng bao giờ có đủ đất, bởi thỏa thuận thành chỉ khoảng 70%-80%, còn lại 20%-30% vẫn không đồng ý hợp tác.
Định giá đất: Còn khoảng cách giữa lý thuyết và thực tiễn
Phát biểu tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng vấn đề định giá đất hiện đang còn khoảng cách giữa lý thuyết và thực tiễn. “Nếu chúng ta giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp” - ông Hà nói.
Cũng theo Bộ trưởng Hà, đi kèm với định giá đất là vấn đề kinh tế, tài chính đất đai. “Chúng ta từng bước chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang thị trường, công cụ kinh tế kết hợp hành chính. Nếu làm được việc đó sẽ giải quyết được các bất cập hiện nay như đầu cơ, thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả” - Bộ trưởng Bộ TN&MT nói.
Ông Hà cũng thông tin thêm: Nguồn lực đất đai lớn nhưng thiếu thông tin, thiếu đánh giá, thiếu giám sát cho nên việc xây dựng thông tin, dữ liệu đất đai là rất cần thiết, chuyển đổi số càng sớm càng tốt.
“Thông qua dữ liệu về đất đai sẽ giám sát nguồn lực này, giúp người dân tiếp cận thông tin đất đai công bằng, bình đẳng...”
- Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Một quyết định hành chính làm mất đi 100, thậm chí 1.000 tỉ
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, cho rằng chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc chúng ta làm cho đất đai tự nó sinh lợi. Thực tế, việc này đang nảy sinh hàng loạt bất cập, chẳng hạn trước khi cổ phần hóa, đất không phải đất ở hay đất dịch vụ. Nhưng chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích sử dụng đất thì ngay lập tức nó trở thành nguồn lợi.
Từ đó, ông Cường đề nghị Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư hoặc Nhà nước chấp thuận đầu tư, không nên để cho các nhà đầu tư tự thỏa thuận.
“Khi Nhà nước thu hồi, Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị tương ứng với đúng mục đích đất người ta sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai giao để nhà đầu tư đầu tư phát triển” - ông Cường nói.
Phương thức tự thỏa thuận chỉ nên được áp dụng trong hai trường hợp: Người dân đóng góp đất đai để trở thành các cổ đông/cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp; hoặc người dân tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai.
Phát biểu sau đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay ông nhận thấy có ba vấn đề lớn liên quan đến tài chính đất đai. Đáng chú ý, ông Phớc đánh giá chuyển mục đích sử dụng đất đang là lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được. “Nó tạo nên thất thoát lớn, gây ra chênh lệch địa tô, từ đây gây ra sai phạm” - ông Phớc nói và cho rằng phải quản lý mục đích sử dụng đất hết sức chặt chẽ.
Đồng tình với phát biểu của GS-TS Cường, ông Phớc nói nhiều doanh nghiệp ngoài nhà nước nhắm vào các khu đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng sang mục đích thương mại, đất ở. “Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ Nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỉ hay 1.000 tỉ mất đi” - ông Phớc nhấn mạnh.
Ngoài ra, về giá đất, ông Phớc nói hiện có năm phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp này chưa thực sự nhất quán, chính xác, tạo ra một số lỗ hổng...•
Sở hữu chung cư nên là dài hạn thay vì ngắn hạn
Một nội dung khác thu hút được các ý kiến góp ý liên quan đến thời hạn sử dụng đất. GS-TS Hoàng Văn Cường nhận định: Nếu đất đai sử dụng có thời hạn, khi đó bất động sản chỉ còn là một tài sản sử dụng và giá trị chỉ mang lại đúng bằng lợi ích kinh tế. Nhưng khi đất đai được sử dụng lâu dài, thường được coi là sử dụng vĩnh viễn, bất động sản không còn là tài sản sử dụng đơn thuần nữa mà là tài sản tích lũy cho tương lai.
“Đó là lý do giải thích vì sao đất đai ở những vùng khan hiếm như trung tâm, ở bờ hồ có giá cao hơn gấp nhiều lần so với mức sinh lợi của nó” - ông Cường dẫn chứng.
Từ phân tích trên, ông Cường đề nghị phải phân định tài sản bất động sản tồn tại như thế nào, từ đó xác định thời hạn đất đai tương ứng. Theo ông, với nhà ở riêng lẻ, bản thân người dân đã đầu tư, cải tạo và duy trì mãi mãi, như vậy gần coi như một tài sản tồn tại lâu dài. Trường hợp này đất đai được giao dài hạn.
Ngược lại, đối với chung cư hay các công trình kinh doanh thương mại, ông Cường cho rằng thời gian tồn tại chỉ có thời hạn. “Chúng ta phải giao đất đai có thời hạn” - ông Cường nói và kiến nghị với chung cư, Nhà nước nên cho hình thức thuê đất thu tiền một lần theo thời hạn tồn tại của chung cư. Với các công trình về đất đai đưa vào kinh doanh nên thuê đất thu tiền hằng năm nhưng để ổn định thì nên là năm năm/lần để không ảnh hưởng đến biến động chi phí cho nhà đầu tư.
Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực hiện nhà ở thương mại. Dự thảo hiện nay không đưa nội dung này vào, dù đã có trong Nghị quyết 18.
Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị không quy định sở hữu chung cư có thời hạn như đề xuất của Bộ Xây dựng. Hiện Bộ Xây dựng đang đề nghị hai phương án, một phương án như hiện nay là sở hữu chung cư có thời hạn, loại phổ biến là không thời hạn.
“Nhưng Bộ Xây dựng chọn phương án sở hữu chung cư có thời hạn trong khi đây là tài sản, mong muốn của người dân là sở hữu dài hạn” - ông Châu nói và tha thiết mong Bộ Xây dựng cố gắng lắng nghe điều này một lần nữa và mong Quốc hội xem xét.
