TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia bất động sản, nhận định: “Thời điểm thị trường khó khăn nhất đã qua và niềm tin đang quay lại. Trong năm 2024, thị trường bất động sản sẽ thay đổi lớn khi lượng cung nhà ở xã hội được đưa ra thị trường nhiều hơn. Thị trường đang trong giai đoạn vàng để tăng sức bền, tái cấu trúc và phục hồi, bước vào chu kỳ tăng trưởng mới”.
Điểm sáng từ doanh nghiệp bất động sản
Báo cáo tài chính quý III-2023, nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản đã bắt đầu có lãi. Đơn cử như Tập đoàn Novaland sau hai quý đầu năm lỗ thì bước sang quý III-2023 đã báo lãi gần 200 tỉ đồng. Nam Long vẫn duy trì khoản lãi đều đặn trong chín tháng đầu năm 2023 với mức lãi hơn 190 tỉ đồng nhờ chiến lược bán nhà cho nhu cầu ở thực trong bối cảnh thị trường vẫn còn thiếu niềm tin. Trong khi đó, Khang Điền có mức lợi nhuận sau thuế rất lớn, lên đến gần 700 tỉ đồng sau ba quý của năm 2023. Mức lãi mạnh của Khang Điền nhờ vào các dự án bàn giao đúng thời hạn và pháp lý rõ ràng.
Theo TS Cấn Văn Lực, trong quý III, thị trường đã có dấu hiệu tích cực trở lại khi lượng cung nhà và số lượng giao dịch tăng gần hai lần so với quý II. Ước tính có 6.000 giao dịch thành công trong quý III, cho thấy thị trường đang từ từ được phá băng. Điều này nhờ vào cơ chế, chính sách của Nhà nước đang hỗ trợ rất tích cực cho thị trường.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành, hệ thống ngân hàng, DN đã góp phần giúp thị trường có chuyển biến tốt. Tuy chưa đủ lực để vượt dốc nhưng phần nào bất động sản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.
“Lượng giao dịch tăng dần theo thời gian, tổng giao dịch của ba quý năm 2023 đạt 9.700. Ngoài ra, bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn trong bức tranh tổng thể. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nguồn cung phù hợp với nhu cầu. Nhiều địa phương cũng rất tích cực chung tay gỡ khó cho DN. Điều này sẽ giúp thị trường khởi sắc trong quý IV và tạo động lực tăng trưởng cho năm 2024” - ông Đính nhận xét.
Đồng tình, TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng thị trường bất động sản đang có động lực phục hồi vì các vướng mắc thủ tục, tiếp cận vốn, lãi suất dần được tháo gỡ. Các chủ đầu tư đã có sự chuyển dịch từ việc tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp sang xây dựng dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này khiến việc bán hàng tốt hơn, có dòng tiền quay lại.
Sẽ khó có sự tăng trưởng nóng
Theo TS Nguyễn Hữu Huân, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, thị trường đã có những chuyển động tích cực hơn cho thấy một chu kỳ mới sẽ bắt đầu. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ theo hướng chậm mà chắc và lành mạnh chứ không còn tăng trưởng nóng như trước.
“Thị trường có sự phân hóa nhất định ở các phân khúc khác nhau và điểm sáng lành mạnh là các phân khúc có nhu cầu thực sẽ sôi động hơn, thanh khoản tốt hơn so với các phân khúc mang tính đầu cơ” - TS Huân nhận định.
Với việc BĐS không còn tăng trưởng nóng, TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, phân tích quá trình tái cấu trúc ngành BĐS sẽ tiếp tục diễn ra để kéo giảm sự lệch pha của thị trường nhà ở trước đây. Nhiều DN cũ phải rút lui để nhường chỗ cho những DN mới với mô hình kinh doanh khác biệt và bền vững hơn.
“Những thay đổi sắp tới trong hệ thống pháp luật sẽ giúp thị trường hướng đến sự bền vững, không còn theo hướng trào lưu, đua theo đám đông tạo “bong bóng” như trước” - TS Bình cho biết.
Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và các tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), đánh giá vướng mắc lớn nhất của thị trường lúc này vẫn nằm ở tính pháp lý của các dự án. Khơi thông điểm nghẽn này, các DN BĐS mới có khả năng hoàn thiện nhanh dự án, đưa sản phẩm ra thị trường để có dòng tiền.
Theo các chuyên gia, chính sách cần có thời gian để tạo ra hiệu quả thực sự và nhà đầu tư cũng cần lấy lại niềm tin trước khi tiếp tục đẩy mạnh vốn vào thị trường. Về lâu dài, cần có những biện pháp quản lý thị trường tốt hơn, tập trung vào phân khúc có nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng đầu cơ để mang lại sự minh bạch cũng như tạo ra mức giá hợp lý cho người dân.
Khu trung tâm sẽ hồi sinh trước
TS Nguyễn Hữu Huân nhận định sự phục hồi thị trường sẽ bắt đầu tại khu vực trung tâm do nhu cầu ở thực cao và không bị đóng băng kể cả trong thời điểm khó khăn nhất vừa qua. Các dự án nhà phố ở ngoại thành sẽ cần nhiều thời gian hơn để sôi động trở lại do nguồn cung hiện nay vẫn tồn đọng khá lớn trong khi nhu cầu mua ở thực lại thấp.
Hiện nay, không ít dự án từng rất đắt hàng nay phải rao bán cắt lỗ. Cùng với đó, nhiều dự án đã hoàn thiện toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà cửa mà có rất ít người vào ở, tiện ích xung quanh rất khan hiếm, hình thành nên những TP hoang. Đây là những dự án cần nhiều thời gian để tăng tính thanh khoản trong giao dịch mua bán. Khả năng lấp đầy còn phụ thuộc vào chính sách của chủ đầu tư trong việc khuyến khích dân cư về ở, tạo sức sống cho dự án.
