Giải pháp triệt nạn khai man giá mua, bán nhà đất

Sau hai bài “Báo động: Khai man giá mua, bán nhà đất” và“Nhiều hệ lụy từ “hợp đồng âm dương”” (Pháp Luật TP.HCMngày 30, 31-7-2018), nhiều chuyên gia đã đề ra các giải pháp nhằm xóa dần nạn cung cấp thông tin về giá không trung thực để trốn thuế từng kéo dài quá lâu.

Các tòa không nên thừa nhận bất kỳ giấy tờ tay nào

Văn bản công chứng có hiệu lực pháp luật ngay sau khi ký và đóng dấu mà không cần qua sự kiểm định của bất cứ cơ quan nhà nước nào khác.

Căn cứ vào Luật Công chứng thì hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh (trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu).

Sở dĩ có việc này là vì khi thực hiện việc công chứng hợp đồng giao dịch thì trước đó công chứng viên đã kiểm tra, thẩm định, xem xét các giấy tờ, hồ sơ bằng quy trình nghiêm ngặt của tổ chức hành nghề công chứng và tất cả quy định pháp luật liên quan đến giao dịch này để đảm bảo cho giao dịch hợp pháp. Hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Tức là chỉ khi bị tòa án tuyên bố vô hiệu, văn bản công chứng sẽ không có giá trị thực hiện, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.

Điều cần lưu ý là khi yêu cầu tòa án tuyên bố một văn bản công chứng là vô hiệu thì các đương sự phải chứng minh được văn bản công chứng đó được lập một cách trái pháp luật. Nếu không chứng minh được thì văn bản công chứng này mặc nhiên được công nhận là chứng cứ trước tòa án. Tòa án không thể tùy tiện hủy hợp đồng công chứng vì sự gian dối của các bên trong “hợp đồng âm dương”.

Tức là khi hai bên mua, bán nhà đất bắt tay nhau gian dối về giá, ghi thấp hơn giá thật để trốn thuế, giảm số tiền nộp thuế mà lỡ xảy ra tranh chấp thì tòa án không thể vì sự gian dối này mà tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu nếu công chứng viên đã lập hợp đồng theo đúng quy định pháp luật. Ngược lại, tòa án phải bảo vệ tình tiết, chứng cứ mà các bên đã chấp nhận ghi giá mua, bán vào trong hợp đồng công chứng là có giá trị pháp lý chứ không nên dựa vào giấy tay để phán xử hủy hợp đồng. Tòa phải xem xét đến việc phát hiện ra có khai gian thuế thì phải kịp thời xử lý theo quy định pháp luật về thuế. Làm như vậy sẽ khuyến khích họ ghi đúng, ghi đủ sự thật, có sao ghi vậy nhằm đảm bảo cho sự trung thực, văn minh.

Người dân đang công chứng hợp đồng tại phòng công chứng số 1 TP.HCM. Ảnh: KIM PHỤNG

Khi giá mua, bán thật được phơi bày ở tòa thì tòa án nên chuyển hồ sơ qua cơ quan thuế có thẩm quyền để xử phạt, truy thu thuế theo đúng quy định pháp luật về thuế. Đồng thời tòa án cũng buộc các bên trong hợp đồng có thể đến tổ chức hành nghề công chứng sửa đổi, bổ sung hợp đồng về giá mua, bán thật mà các bên đã khai nhận để làm cơ sở cho cơ quan thuế thu thuế theo đúng giá thực tế. Tòa chỉ nên công nhận hợp đồng, giao dịch đã được công chứng mua, bán nhà đất hợp pháp chính thức mà không nên thừa nhận bất kỳ giấy tờ tay nào về giao dịch “ngoài luồng” không có công chứng. Làm vậy thì tòa đã góp phần vào việc ổn định, đảm bảo kỷ cương pháp luật về khai, nộp thuế và cũng góp phần giảm thiểu đến mức thấp nhất về gian lận thuế, tạo sự công bằng, bình đẳng cho tất cả công dân.

Ông NGUYỄN TRÍ HÒA, Phó Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM

Nên điều chỉnh cách thu thuế

Hiện nay, nếu giá mua, bán ghi trong hợp đồng cao hơn giá nhà nước thì thu theo giá này. Nếu hai bên mua, bán giá thấp hơn giá nhà nước thì mới áp giá đất của Nhà nước để thu thuế. Có điều giá đất theo quy định của Nhà nước thấp nên họ dựa vào khai cao hơn chút để nộp ít tiền thuế. Thực tế là khi mua, bán nhà đất ai cũng làm việc này đến nỗi nó trở nên phổ biến, bình thường vì xung quanh ai cũng trốn nên tôi cũng vậy. Nếu không trốn là tôi bị thiệt thòi tạo nên tâm lý là cứ trốn, cứ ghi giá thấp dù số tiền bỏ ra thật sự để mua nhà đất đó rất cao.

Trước đây Nhà nước có đề ra mức thu thuế chênh lệch trên phần mua, bán. Nghĩa là khi bán có lời thì Nhà nước thu trên phần chênh lệch đó. Phương án này có lợi là nếu người bán khai thấp để giảm thuế thì khi người chủ nhà đất mới này muốn bán tiếp cho người khác mà họ muốn ghi giá mua, bán thật thì nộp thuế rất cao. Từ đó họ sẽ bị thiệt thòi nên họ muốn ghi giá thật trong hợp đồng mua, bán để tránh thiệt hại về sau và như vậy hai bên mua, bán đều ghìm nhau để bảo vệ quyền lợi của mình. Khi đó, họ chịu áp lực về thiệt thòi nên phải tính toán và tất nhiên cả hai phải giá thật để nộp thuế đủ cho Nhà nước chứ không phải chỉ tính toán dựa trên bảng giá đất thấp của Nhà nước.

Chuyên gia thuế NGUYỄN THÁI SƠN (cựu Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân, Cục Thuế TP.HCM)

Có lợi nhuận thì mới thu thuế

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thì đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì sẽ thu thuế TNCN 2% trên giá bán. Nếu giá bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước quy định thì thu theo giá nhà nước. Như vậy, người chuyển nhượng bất động sản thì phải nộp thuế TNCN bất kể họ có lãi nhiều hay ít, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế.

Phải thấy rằng giá bất động sản ở Việt Nam không ổn định. Ví dụ, nhà mua cách đây 20 năm giá 100 triệu đồng, nay họ bán được 20 tỉ đồng. Nếu theo thuế cũ mà họ nộp chênh lệch thì không thể tính toán được mức đầu vào, đầu ra để khấu trừ lại phần chênh lệch đó nên Nhà nước chọn mức 2%.

Nếu nói về nguyên tắc của thuế TNCN thì có lời mới nộp thuế nhưng hiện nay với mức thu 2% này thì lời lỗ gì cũng phải nộp và để đơn giản thì chọn mức sàn là giá nhà nước để làm căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, hệ quả của quy định này là những người muốn trốn thuế, tránh nộp thuế cao sẽ thỏa thuận với nhau lấy giá nhà nước làm chuẩn để ghi giá trong hợp đồng công chứng. Điều này dẫn đến thực trạng là giá mua, bán công chứng là giá ảo, thường lộ ra khi hai bên “lật kèo” nhau.

Muốn giải quyết việc này thì Nhà nước nên khôi phục việc thu thuế khi có lời để đúng như tinh thần của thuế TNCN. Bấy giờ, phải chứng minh lợi nhuận đầu vào, đầu ra cho hợp lý và có lợi cho ai khai đúng giá để nộp thuế. Qua đó tránh được việc hai bên bắt tay nhau ghi giá ảo để bị thiệt chứ không thể có chuyện người làm đúng, trung thực lại thiệt thòi hơn người gian dối, đồng thời cũng bảo đảm được sự công minh.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng phải nỗ lực tuyên truyền để từng người có ý thức việc nộp thuế đúng, đủ không chỉ là trách nhiệm, là nghĩa vụ của một công dân mà còn là lòng yêu nước. Anh nộp thuế để xây dựng quê hương đất nước, để có cơ sở hạ tầng tốt, để có những công trình phục vụ tốt cho dân sinh, cho giáo dục… Điều này cũng thể hiện anh là một người công dân tốt, văn minh.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM