Giao dịch chuyển nhượng đất 5,5 tỉ ‘đứng hình’ vì chưa đóng hơn 186 triệu tiền đất

TAND TP Cần Thơ mới đây đã xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa nguyên đơn bà N và bị đơn là bà H do có kháng cáo của cả hai bên.

Theo hồ sơ, bà N cho biết, giữa năm 2019, bà ký hợp đồng đặt cọc với bà H để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất (hai thửa, một thửa có nhà) ở quận Bình Thủy. Giá bán nhà và đất là 5,5 tỉ. Bà có trách nhiệm giao tiền cho bà H bốn đợt.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà đã giao tiền cho bà H nhiều đợt, tổng cộng 2,02 tỉ. Kế đó hai bên đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, khi bà H xuất trình các giấy tờ đất liên quan thì công chứng viên từ chối việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên. Lý do công chứng viên từ chối vì trên giấy đất ghi nhận bà H vẫn còn nợ số tiền sử dụng đất hơn 186 triệu.

Theo đó, bà N cho rằng nguyên nhân không ký hợp đồng chuyển nhượng đất là do lỗi của bà H. Sau đó, bà H đã tặng hai thửa đất trên cho con…

Vì vậy, bà khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi số tiền cọc, tổng cộng 6,06 tỉ.

Bị đơn thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc, đã nhận cọc 2,02 tỉ và ngày ký chuyển nhượng không ký được… như bà N trình bày. Theo bị đơn, số tiền đất thổ cư bà còn nợ, hai bên có thỏa thuận lúc chuyển nhượng sẽ giao cho bà N đóng nhưng bà N không đóng. Vì vậy ngày hôm sau bà đã đóng số tiền này.

Đóng tiền xong bà có hẹn bà N đi ký chuyển nhượng nhưng gọi điện bà N không nghe máy… Bà H cho rằng bà N đã tự bỏ cọc kéo dài hơn 10 tháng, do đó, bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn.

Xử sơ thẩm, TAND quận Bình Thủy chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại tiền cọc 2,02 tỉ và chấp nhận một phần yêu cầu phạt cọc 2,02 tỉ… Sau đó, cả hai bên đều có kháng cáo.

Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ nhận định, số nợ tiền đất hơn 186 triệu, nguyên đơn cho đó là nghĩa vụ bị đơn không thông báo cho nguyên đơn, còn bị đơn nói đã thỏa thuận nguyên đơn đóng tiền đó nhưng không thể hiện bằng văn bản, trong khi nguyên đơn không thừa nhận có thỏa thuận này.

Theo tòa, nguyên đơn thừa nhận khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất có chụp hình giấy đất và xem giấy nhưng không rõ nội dung là cũng có lỗi.

Như vậy, cả hai bên đều có lỗi trong việc tìm hiểu thông tin về thửa đất bị hạn chế chuyển nhượng.

Từ đó, tòa xác định trong trường hợp này không có căn cứ xác định phía bị đơn từ chối giao kết mà do các bên không thỏa thuận rõ ràng dẫn đến không ký chuyển nhượng được.

Vì vậy, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn đòi phạt cọc là không có căn cứ. Ngoài ra, tòa cũng bác kháng cáo của bị đơn về việc buộc nguyên đơn mất cọc vì sau sự việc trên hai bên không thỏa thuận lại bằng văn bản, trong khi các thỏa thuận miệng bên này đưa ra đều không được bên kia thừa nhận.