Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng do bốn ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) triển khai dành cho người vay là chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Người được vay sẽ hưởng lãi suất thấp hơn 1,5%-2% so với lãi suất trung, dài hạn bình quân của các ngân hàng trên thị trường. Tuy nhiên, sau hơn hai tháng triển khai, đến nay chưa ai tiếp cận được gói tín dụng này.
Nhiều rào cản làm khó người mua NƠXH
Ở góc độ đối tượng được vay, chị Nguyễn Thị Mi (công nhân may tại TP.HCM) cho biết: Ngay cả khi lãi suất dành cho người mua NƠXH rẻ hơn thị trường 1,5%-2% thì mức hỗ trợ này cũng chẳng thấm vào đâu. Bởi lãi suất cho vay mua nhà hiện đang cao ngất, mức thấp nhất cũng khoảng 12%/năm. Giá NƠXH thấp nhất cũng phải từ 20 triệu đồng/m2, tương đương một căn giá thấp khoảng 1 tỉ đồng.
Nhóm ngân hàng “Big 4” gồm Vietcombank, Agribank, VietinBank và BIDV vừa đồng loạt áp dụng chung một mức lãi suất huy động.
Theo đó, khách hàng lựa chọn tiền gửi kỳ hạn từ một tháng đến dưới ba tháng tại bốn ngân hàng quốc doanh này chỉ nhận được mức lãi suất là 3,4%/năm, từ ba tháng đến dưới sáu tháng là 4,1%/năm. Như vậy, các mức lãi suất kỳ hạn ngắn dưới sáu tháng tại các ngân hàng này đang bỏ xa trần huy động được phép là 4,75%/năm.
“Với mức thu nhập của cả hai vợ chồng trung bình chỉ 20 triệu đồng, nuôi hai con nhỏ và giả sử đã có đủ phần trả trước 300 triệu đồng (tương đương 30% giá trị căn hộ), chúng tôi phải vay thêm 700 triệu đồng nữa với lãi suất khoảng 10%/năm. Khoản vay thường kéo dài 20 năm, mỗi tháng chúng tôi phải trả cả gốc và lãi lên tới gần 9 triệu đồng, tức là chi phí trả lãi vay ngân hàng đã “ăn” gần 50% thu nhập của gia đình” - chị Mi tính toán.
Theo chị Mi, nhà cho người có thu nhập thấp mua nhưng có giá “trên trời”, điều kiện mua thì quá khắt khe, lãi suất vay cũng không hề rẻ đang là những bức tường cản trở người lao động.
Tương tự, anh Tuấn (công nhân tại một khu chế xuất ở TP.HCM) nêu quan điểm: Theo quy định, người có thu nhập từ 11 triệu đồng/tháng trở lên thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân và đối tượng này sẽ không được mua NƠXH. Trong khi mức thu nhập của hai vợ chồng là 20 triệu đồng/tháng (mỗi người 10 triệu đồng) thì phải gánh đủ thứ chi phí sinh hoạt đang ngày một leo thang, nhất là tại các TP lớn, chỉ đủ ăn uống, sinh hoạt chứ đừng nói đến việc mua nhà.
“Tuy nhiên, nếu nỗ lực làm tăng ca kiếm thêm thu nhập để chạm tới căn nhà mơ ước thì chúng tôi lại “bị loại ngay từ vòng gửi xe” do phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Do đó, chừng nào quy định này vẫn còn tồn tại thì người lao động có thu nhập thấp như chúng tôi khó mơ tới chuyện mua nhà” - anh Tuấn nói.
Điều kiện vay khá khắt khe
Ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, chia sẻ: Hiện tại, công ty đang phát triển một dự án NƠXH ở Lạng Sơn với quy mô 800 căn. Giai đoạn 1, đơn vị xây gần 400 căn và đến nay đã có 65% người mua được giải ngân theo chính sách lãi suất ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NH CSXH).
Quy trình xét duyệt hồ sơ vay của NH CSXH rất chặt chẽ. Họ có một tổ vay vốn tại địa phương để rà soát từng đối tượng vay. Dù đối tượng xét theo tiêu chí hồ sơ là hoàn toàn “sạch, đẹp” nhưng tổ vay vốn vẫn đánh giá thêm cả yếu tố thực tế. Ví dụ, tổ vay vốn nhận thấy đối tượng đang ở nhà của cha mẹ nhưng nhà cửa khang trang, đi xe hơi thì hồ sơ vay của khách hàng này cũng không được phê duyệt.
 |
| Gói 120.000 tỉ đồng được kỳ vọng hỗ trợ chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội. Ảnh: T.LINH |
Tương tự, có hồ sơ đủ 100% điều kiện để được vay lãi suất 4,8%/năm nhưng qua rà soát, NH CSXH phát hiện khách hàng đang có sổ tiết kiệm 1 tỉ đồng tại ngân hàng. Và những người có đủ điều kiện như vậy thì đương nhiên cũng bị loại để nhường cơ hội cho những người khó khăn hơn… “Tôi cho rằng đây là một cách làm văn minh và đúng đối tượng, những người không được vay cũng phải tâm phục khẩu phục” - ông Nam nói.
Tuy nhiên, với gói vay 120.000 tỉ đồng, người mua phải có mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng. Ông cho rằng đây là mức thu nhập không đủ để trả nợ lãi vay của ngân hàng và ngược lại, người đủ điều kiện để trả nợ thì không thuộc đối tượng để mua NƠXH.
Chủ đầu tư cũng gặp khó chồng khó
Ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết chủ đầu tư NƠXH cũng gặp khó chồng khó. Theo quy trình của Nhà nước thì nhanh nhất cũng phải mất hai năm mới có giấy phép xây dựng, cộng thêm hai năm xây dựng và đưa vào bàn giao cho người dân. Tiếp đến là chủ đầu tư phải để lại 20% số căn hộ của dự án để cho thuê, sau năm năm mới được bán.
Đối tượng cho thuê NƠXH cũng phải xét duyệt các bước y hệt như người đi mua. Song thực tế là 20% số căn hộ cho thuê này luôn trong tình trạng ế ẩm, bởi những người trót thuê NƠXH một lần thì cả đời họ không bao giờ đủ điều kiện để mua NƠXH nữa. Bởi Luật Nhà ở hiện hành lẫn dự thảo Luật Nhà ở vẫn giữ nguyên quy định người mua NƠXH phải đáp ứng điều kiện “chưa bao giờ được hưởng chính sách ưu đãi về NƠXH” và đi thuê NƠXH cũng là hưởng ưu đãi.
 |
| Người dân, chủ đầu tư nhà ở xã hội rất khó tiếp cận gói vay 120.000 tỉ đồng. Ảnh: T.LINH |
Ông Nam dẫn ví dụ có một người là anh hùng lực lượng vũ trang, trước đây trót đi thuê NƠXH nên giờ họ bị “loại” thẳng tay khỏi chính sách mua NƠXH cũng chính vì quy định trên.
Rồi cả quy định về người khuyết tật cũng không được mua NƠXH vì lý do trong quy định hiện không có mẫu đối tượng mua là người khuyết tật nên không có phường, xã nào xác nhận cho họ đủ điều kiện để mua… cũng làm bó hẹp đối tượng mua.
“Với hàng loạt khó khăn về mặt chính sách như vậy thì tôi cho rằng mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 là khó khả thi” - ông Nam nhấn mạnh.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết đối tượng mua NƠXH là do Bộ Xây dựng đưa ra, chứ NHNN không đặt riêng bất cứ quy định nào về tín dụng cho đối tượng được vay gói tín dụng này. Khi khách hàng đáp ứng đúng điều kiện như Bộ Xây dựng quy định và được phê duyệt mua NƠXH, nhà ở cho công nhân… thì họ sẽ đến ngân hàng thương mại quốc doanh để được vay theo lãi suất ưu đãi của gói 120.000 tỉ đồng. Tất nhiên, những khách hàng này cũng phải tuân thủ các thủ tục cho vay thông thường.
“Chúng tôi được biết là VietinBank tại tỉnh Bắc Giang đang tiến hành giải ngân cho ba dự án NƠXH tại địa phương này” - ông Tú thông tin.
Chưa phát sinh dư nợ từ gói vay 120.000 tỉ
Tại hội nghị về triển khai đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH mới đây, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế NHNN, cho biết hiện chưa phát sinh dư nợ từ gói vay này.
Theo quy định của NHNN, lãi suất cho vay của gói này không cố định mà sẽ được cập nhật định kỳ sáu tháng một lần. Do đó, trước ngày 30-6, lãi suất đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và người mua nhà là 8,2%/năm. Kể từ ngày 1-7, định kỳ sáu tháng NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ đối với các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.
 |
| Hiện gói vay 120.000 tỉ đồng vẫn chưa phát sinh dư nợ. Ảnh: T.LINH |
Khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật và được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng và khách hàng.
Ngoài ra, gói tín dụng này được triển khai từ ngày 1-4 vừa qua và sẽ kéo dài đến khi giải ngân hết số tiền này nhưng không quá ngày 31-12-2030, trong đó chủ đầu tư được vay ưu đãi ba năm, còn người mua nhà được vay ưu đãi năm năm.
