Hủy kết quả đấu giá căn nhà hàng chục tỉ đồng

TAND TP.HCM vừa xử phúc thẩm vụ kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá căn nhà 19 Bùi Thị Xuân, , quận 1, TP.HCM. Tòa bác kháng cáo các bên, tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND quận 1 tuyên hủy kết quả bán đấu giá căn nhà này.

Người trúng đấu giá đã được cấp giấy chủ quyền

Theo hồ sơ, căn nhà 19 (phía trước) Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM do bà Nguyễn Thị Bích Thanh đứng tên chủ quyền. Năm 2007, bà Thanh thế chấp căn nhà này cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng để vay tiền. Do bà Thanh không trả vốn và lãi đúng hạn nên ngân hàng đã khởi kiện. TAND TP.HCM xử buộc chủ nhà phải trả cho ngân hàng hơn 31,6 tỉ đồng, nếu không ngân hàng yêu cầu thi hành án (THA) phát mại tài sản thế chấp.

Năm 2013, Chi cục THA dân sự quận 1 tổ chức phát mại căn nhà trên. THA ký hợp đồng giao Công ty TNHH Dịch vụ đấu giá Vạn Thành An tiến hành bán đấu giá căn nhà. Việc tống đạt các văn bản có liên quan được THA giao cho thừa phát lại thực hiện. Qua năm lần đấu giá, từ giá khởi điểm là hơn 42 tỉ đồng và kết thúc vào ngày 29-12-2014 với việc bà Trần Thị Ba mua được giá 36,2 tỉ đồng. Sau đó người mua thanh toán đủ tiền và tháng 3-2015 đã được UBND sang tên chủ quyền.

Tháng 6-2015, bà Thanh khởi kiện Công ty Vạn Thành An ra TAND quận 1. Theo đó, bà cho là người mua đã được nhà với giá hời so với thị trường, 36,2 tỉ đồng/54 tỉ đồng. Nay bà yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá trên cùng giấy tờ nhà đã sang tên. Bà đưa ra lý do quy trình thực hiện tổ chức bán đấu giá vi phạm nhiều thủ tục; phiên đấu giá cuối bà đến địa chỉ 2Bis Đinh Tiên Hoàng thì không thấy tổ chức bán đấu giá, gọi điện thoại cho chấp hành viên mới biết tổ chức ở 63 Trần Khánh Dư và đến nơi thì đã cuối phiên…

Căn nhà 19 Bùi Thị Xuân, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Những lập luận của tòa

Phía bị đơn - Công ty Vạn Thành An không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và cho rằng việc chuyển địa điểm là do chuyển trụ sở. Đồng thời bà Thanh có mặt tại địa chỉ bán đấu giá mới từ rất sớm, chứng kiến việc bán đấu giá và sau đó ba lần xé biên bản đấu giá...

Cơ quan THA cũng không đồng ý với nguyên đơn vì cho rằng giữa nguyên đơn và Công ty Vạn Thành An không có quan hệ; bà Thanh không có tư cách khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá tài sản…

Xử sơ thẩm, TAND quận 1 nhận định: Luật THA dân sự mới (hiệu lực ngày 1-7-2015) quy định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, chấp hành viên có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản”. Trong khi đó, Luật THA dân sự năm 2008 quy định đương sự không phải chỉ người mua mà còn bao gồm người phải THA. Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện trước ngày luật mới có hiệu lực nên vẫn được quyền khởi kiện tranh chấp này.

Theo tòa, cuộc đấu giá đã được Công ty Vạn Thành An tiến hành vào ngày 29-12-2014 tại 63 Trần Khánh Dư. Còn theo thông báo, hợp đồng và nội dung đăng báo thì địa chỉ tổ chức đấu giá là 2Bis Đinh Tiên Hoàng. Như vậy, công ty đã tự ý thay đổi địa điểm bán đấu giá tài sản khi chưa có thỏa thuận bằng văn bản về sửa đổi điều khoản chủ yếu của hợp đồng bán tài sản đấu giá là vi phạm nghiêm trọng.

Theo Luật THA dân sự, thông báo cho cá nhân phải được giao trực tiếp cho người đó ký nhận hoặc điểm chỉ; trường hợp người được thông báo vắng mặt thì thông báo được giao cho một trong số những người thân thích có đủ năng lực hành vi dân sự cùng cư trú với người đó… Trong năm lần tiến hành thủ tục đấu giá, các văn bản quan trọng như thông báo về việc bán đấu giá, thông báo về việc không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá... không được giao cho bà Thanh hoặc giao không đúng quy định. Các văn bản này được thừa phát lại giao cho người không phải là người thân thích và đều không cùng nơi cư trú với chủ nhà.

Mặt khác, các biên bản tống đạt thông qua người thứ ba thể hiện sự mâu thuẫn khi cùng một người nhận nhưng vào những thời điểm khác nhau lại có quan hệ khác nhau với người được thông báo. Những vi phạm trên lặp lại nhiều lần, liên tục trong năm lần đấu giá đã làm hạn chế nghiêm trọng quyền nhận lại tài sản, quyền yêu cầu định giá lại tài sản của người phải THA.

Tòa trên đồng quan điểm với tòa dưới

Từ những điều nói trên, TAND quận 1 cho rằng Công ty Vạn Thành An, THA, thừa phát lại đã có vi phạm. Các nguyên tắc công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong đấu giá tài sản đã không được đảm bảo; trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản không được thực hiện đúng; các quyền và lợi ích hợp pháp của bà Thanh bị xâm phạm. Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa Công ty Vạn Thành An, chấp hành viên và bà Ba (người mua trúng đấu giá) là vô hiệu.

Trên cơ sở này, tòa chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và hủy kết quả bán đấu giá tài sản. Tòa buộc các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo luật. Đồng thời tòa tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho bà Ba.

Tòa cũng bác ý kiến của VKS rằng phải bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá (Điều 138 BLDS) vì không phù hợp. Theo tòa, các đương sự tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá, đây không phải là giao dịch khác theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS.

Sau đó các bên đều có kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM đã bác các kháng cáo này. Tòa đồng tình với án sơ thẩm, chỉ sửa phần lỗi trong vụ án cũng như phần án phí án sơ thẩm buộc THA phải chịu.