Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân với nhiều nội dung mới so với quy định hiện nay. Một trong số đó là quy định về việc ghi tên những người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) lên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng).
Ghi đầy đủ tên thành viên của hộ gia đình
Khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, nếu như không có yêu cầu của các thành viên trong việc lựa chọn chỉ ghi tên một thành viên (đại diện) thì trên giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên thành viên. Quy định này có sự thay đổi đáng kể so với hướng dẫn của pháp luật đất đai hiện hành.
Cụ thể, hiện nay giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình chỉ ghi nhận thông tin (họ tên, năm sinh) của chủ hộ gia đình; nếu chủ hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có QSDĐ chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó; còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không được đề cập đến.
Mục đích của việc sửa đổi trên nhằm hạn chế khó khăn trong việc bảo hộ QSDĐ hợp pháp của các thành viên hộ gia đình, bởi việc xác định thành viên còn lại của hộ gia đình gặp nhiều khó khăn trên thực tế. Trường hợp có phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của các thành viên trong hộ gia đình thì cơ quan có thẩm quyền có cơ sở để giải quyết và giảm thiểu tình trạng kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục chứng minh QSDĐ hợp pháp của các thành viên không có tên trên GCN.
Bên cạnh đó, đối với các GCN QSDĐ của hộ gia đình đã được cấp theo quy định trước đó nếu các thành viên có nhu cầu thì vẫn có thể xin cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định mới.
Một số quan điểm cho rằng quy định tại dự thảo sẽ phát sinh bất cập khi hộ gia đình tiến hành các thủ tục pháp lý để thay đổi thông tin hoặc thực hiện quyền dân sự liên quan đến chuyển giao QSDĐ thì bắt buộc phải có xác nhận và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong giấy chứng nhận. Giả sử, thời điểm đó các thành viên trong gia đình đang xung đột thì mỗi thành viên sẽ rất khó để quyết định thực hiện quyền dân sự của mình đối với tài sản chung của hộ gia đình.
Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng quan điểm trên là chưa hợp lý. Bởi về bản chất, việc ghi tên một đại diện của hộ gia đình hay toàn bộ thành viên trên giấy chứng nhận thì cũng không làm thay đổi thủ tục xác nhận sự đồng thuận của tất cả thành viên thuộc hộ gia đình có quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Việc các thành viên thống nhất lựa chọn một đại diện để ghi tên trên GCN không đồng nghĩa với việc người này được tự mình thực hiện sự thay đổi thông tin hay các quyền dân sự khác liên quan. Và rằng nếu có các hoạt động đó diễn ra thì vẫn phải có căn cứ chứng minh được sự thống nhất ý chí của mọi thành viên trong hộ gia đình đang có QSDĐ.
Mặt khác, để loại bỏ triệt để các bất cập liên quan đến việc “bỏ sót” người có QSDĐ trong hộ gia đình, nên loại bỏ hoàn toàn quyền yêu cầu chỉ để tên một thành viên của hộ gia đình trên GCN theo nhu cầu như quy định của dự thảo. Thay vào đó, mặc định ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận.
 |
Theo dự thảo, sổ hồng cấp cho hộ gia đình sẽ ghi tên đầy đủ các thành viên trong hộ. Ảnh: HOÀNG GIANG |
Ghi đầy đủ tên vợ và chồng trên GCN
Cũng tại Điều 143 dự thảo, khoản 4 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với tài sản chung của vợ và chồng phải ghi tên cả hai vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Quy định này tại dự thảo là không mới so với Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, thời gian qua cũng ghi nhận có nhiều trường hợp giấy chứng chỉ ghi tên một người mà không có căn cứ xác định rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ và chồng. Hệ quả là khi giao dịch diễn ra, không có cơ sở để bắt buộc người vợ/chồng không có tên trên giấy chứng nhận phải cùng ký vào hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi phải xác định chính xác người có QSDĐ.
Ngoài ra, quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình đều không đặt ra hình thức bắt buộc đối với thỏa thuận ghi tên trên giấy chứng nhận là phải bằng văn bản và việc áp dụng thực hiện thủ tục cấp giấy ở các địa phương được triển khai không đồng nhất. Do đó, nếu vợ chồng chỉ xác định bằng miệng rằng tài sản chung đứng tên mình vợ hoặc chồng, đến khi tranh chấp xảy ra bên được cấp giấy chứng nhận cho rằng đấy là tài sản của riêng mình, ngược lại bên không đứng tên lại cho rằng đấy là tài sản chung của vợ chồng, trường hợp này sẽ rất khó cho toà án khi giải quyết để đảm bảo quyền lợi của hai bên.
Vì vậy, tương tự với nguyên tắc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cũng nên loại bỏ quyền thỏa thuận chỉ ghi tên vợ hoặc chồng. Và đối với các giấy chứng nhận đang ghi tên của một người vợ hoặc chồng thì cần phải được đảm bảo cấp đổi toàn bộ trong một lộ trình thời gian phù hợp. Bởi, những quy định như vậy vô hình chung đã làm mất đi ý nghĩa của quy định giấy chứng phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng, xác định tính chất đặc thù của tài sản chung theo pháp luật hôn nhân và gia đình.
