Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ ngày 1-8, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch trước đó, được các chuyên gia kỳ vọng sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.
Chấm dứt hiện tượng "bong bóng" bất động sản
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản. Các dự án mới sẽ có cơ hội để triển khai, các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ. Tuy nhiên, ông khẳng định, vẫn sẽ có các dự án tiếp tục tắc nghẽn.
Theo ông Đỉnh, có 2 yếu tố có thể kéo giảm giá thành bất động sản. Thứ nhất, nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế bất động sản đang được nghiên cứu hướng đến áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang theo Nghị quyết 18. Điều này sẽ giúp giảm triệt tiêu việc đầu cơ và chỉ còn nhu cầu thực.
Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng. Từ đó, giá bất động sản sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá...
Ngoài ra, việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, từ đó giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn.
Tuy nhiên, mức giá cao hơn khi định giá theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại. Ví như, chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước khiến chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.
Giải phóng mặt bằng với các dự án đầu tư công sẽ bị chậm hơn vì không có đủ tiền để bồi thường, doanh nghiệp mất thêm chi phí, người dân đóng thuế khi chuyển nhượng cao hơn.
Bảng giá đất mới có thể đẩy giá lên cao
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, sau khi luật thực thi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá cả.
Còn theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nguồn cung nhà ở thương mại có thể tiếp tục khan hiếm. Bởi, Luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Trong khi dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Điều này khiến các dự án theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có đất ở vẫn bị kẹt.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó bảng giá đất mới được địa phương đưa ra hằng năm. "Việc xác định giá đất vẫn ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện, bởi áp dụng theo phương pháp định giá đất cũ (bỏ phương pháp chiết trừ). Đơn vị định giá thường xác định giá đất cao lên để không bị quy làm thất thoát ngân sách".
Đồng tình, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định, khó có hiện tượng tăng giá đột biến trong ngắn hạn do ảnh hưởng đến từ các yếu tố vĩ mô, khủng hoảng địa chính trị, bất ổn kinh tế thế giới, lạm phát kéo dài, nguy cơ khủng hoảng nợ toàn cầu.
Về dài hạn, việc tăng giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường như tình hình vĩ mô nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá,…
Tuy nhiên, giá bất động sản có thể sẽ tăng sau ngày 1-8, bởi Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất đi lên. Chính các yếu tố này sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo, giá bán phân khúc chung cư trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng trong năm tới. Mức tăng sẽ là khoảng trên 20%/năm.
Bởi, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022.
Từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện tích cực, mức tăng trưởng có thể ổn định sau khi thị trường đã tạo ra mặt bằng giá mới.
