“Không trả giấy chứng nhận (GCN) cho người mua căn hộ thì bị họ khiếu nại quyết liệt, còn trả giấy thì lại bị chủ đầu tư kịch liệt phản đối”. Đây là tình huống tréo ngoe mà Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM (VPĐKĐĐ) gặp phải khi cấp GCN cho dự án chung cư Giai Việt của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai.
Ai cũng có lý
Theo nội dung vụ việc, gần đây Công ty Quốc Cường Gia Lai gửi thông báo yêu cầu cư dân chung cư thanh toán 5% còn lại của hợp đồng cùng một số khoản khác như thuế giá trị gia tăng, phí bảo trì… để được nhận GCN.
Một số khách hàng cho rằng chủ đầu tư tính không đúng với hợp đồng mua bán nên không đồng ý thanh toán.
Tranh chấp chưa ngã ngũ thì VPĐKĐĐ nhận được đơn của 17 hộ dân yêu cầu giao trả GCN cho họ, tránh trường hợp chủ đầu tư giữ giấy làm “con tin”.
Ông Nguyễn Trịnh Bách, chủ căn hộ A21.01, cho hay theo điểm e khoản 4 Điều 72 Nghị định 43/2014 (hướng dẫn một số điều về Luật Đất đai), VPĐKĐĐ (thuộc Sở TN&MT) có trách nhiệm trao GCN cho người được cấp, tức người mua căn hộ. “Tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng không thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của cơ quan cấp giấy” - ông lập luận.
Phía Quốc Cường Gia Lai thì kiên quyết phản đối, cho rằng theo hợp đồng mua bán, bên bán được quyền từ chối giao GCN cho bên mua đến khi bên mua hoàn tất các nghĩa vụ tại hợp đồng. Bên cạnh đó, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua.
“Luật cũng quy định chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp GCN cho người mua. Biên nhận bản chính chúng tôi đang giữ. Công ty đã làm đúng nghĩa vụ tại hợp đồng và các quy định pháp luật. GCN là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của bên mua phải thanh toán đủ cho bên bán phần còn lại. Cơ quan cấp giấy đơn phương giao trả GCN cho người mua trong khi họ chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư là làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của công ty” - lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai cho biết.
Chung cư Giai Việt đang xảy ra tranh chấp về việc ai được nhận giấy chứng nhận. Ảnh: CẨM TÚ
Bấm bụng kiện khách hàng
Trước yêu cầu và khiếu nại của hai bên, tháng 10-2016, VPĐKĐĐ thông báo khi nào bên mua chứng minh thanh toán đủ các nghĩa vụ tài chính thì sẽ được nhận GCN.
Không đồng ý, các khách hàng nói trên làm đơn “tố” VPĐKĐĐ TP “làm thêm việc cho chủ đầu tư, ngoài thẩm quyền nhiệm vụ Nhà nước giao”.
Để giải quyết tranh chấp, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, đã yêu cầu VPĐKĐĐ phải giao GCN cho người được cấp nếu không có các văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
“Dù không muốn nhưng buộc lòng chủ đầu tư phải khởi kiện khách hàng để có cơ sở đề nghị tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc giao trả GCN” - đại diện Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cho biết.
Pháp luật có độ vênh
Trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, Giám đốc VPĐKĐĐ Phạm Ngọc Liên cho hay ông đã trả hàng trăm ngàn GCN nhưng lần đầu tiên xảy ra tình huống trên.
“Nếu giao trả GCN cho người mua thì lập tức phát sinh tranh chấp, khiếu nại của chủ đầu tư do bên mua chưa thanh toán xong cho bên bán và chủ đầu tư đã có thông báo cho VPĐKĐĐ. Chưa kể chủ đầu tư cũng có cơ sở pháp lý như hợp đồng mua bán, Luật Kinh doanh BĐS cũng bảo vệ quyền lợi của phía này.
Nhưng Nghị định 43 lại chỉ quy định VPĐKĐĐ trả GCN cho người được cấp mà không thòng thêm yêu cầu nào nên không trả cũng kẹt, trừ khi có văn bản ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền” - ông Liên bày tỏ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS, cũng nhận xét xảy ra tình huống trên do Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 43 có độ vênh.
“Luật Kinh doanh BĐS chỉ cho phép chủ đầu tư được thu 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại bên mua thanh toán khi nhận GCN. Do đó cơ quan đăng ký tự giao trả GCN cho bên mua thì thiệt hại và rủi ro cho bên bán. Nhưng Nghị định 43 lại quy định cơ quan đăng ký cấp giấy phải trả GCN cho người được cấp thì nơi này không thể từ chối yêu cầu của bên mua” - ông bày tỏ.
Ông Châu cho hay hiệp hội sẽ lập tức có văn bản gửi các cơ quan có thẩm quyền kiến nghị điều chỉnh Nghị định 43 theo hướng giao trả GCN cho người nộp (tức chủ đầu tư) để khỏi tranh chấp, khiếu nại.
| Thương lượng thành nên tránh được xung đột Theo thông tin chúng tôi mới nhận, đến nay trong 17 khách hàng khiếu nại phần lớn đã thương lượng được với chủ đầu tư về các nghĩa vụ tài chính còn lại để nhận GCN. Một số trường hợp đang chờ tòa án giải quyết và đã có quyết định ngăn chặn việc giao trả GCN của tòa. Ông Nguyễn Trịnh Bách, chủ căn hộ A21.01, một trong số khách hàng đã thỏa thuận được với chủ đầu tư, cho hay tuy đã giải quyết xong nhưng ông vẫn bảo lưu quan điểm VPĐKĐĐ phải giao trả GCN cho khách hàng mua căn hộ như Nghị định 43 quy định. Sẽ tạo tiền lệ rắc rối Nếu luật không hướng dẫn thống nhất, rõ ràng sẽ tạo tiền lệ rắc rối bởi gần như toàn bộ dự án trên thị trường đều thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư chỉ được thu tiền 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại bên mua phải thanh toán khi nhận GCN. Chủ tịch Hiệp hội BĐS LÊ HOÀNG CHÂU |
