“Khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân thì có cơ chế đấu giá nhưng khi bồi thường thì mức bồi thường chưa đủ cho người dân có thể xây dựng nhà ở để đảm bảo cuộc sống”.
Đó là ý kiến của ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng ban Tổ chức Thành ủy Đà Nẵng, tại hội thảo khoa học “Thảo luận, lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” diễn ra ở Đà Nẵng ngày 28-2.
Khó xác định giá đất
Gửi tham luận đến hội thảo, Văn phòng UBND TP Đà Nẵng cho rằng quy định tại khoản 2 Điều 153 dự thảo luật về xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường khó khả thi. Bởi nhiều dự án đặc thù rất khó để tìm giá thị trường giao dịch thành công cùng mục đích, tương đồng về tính chất dự án.
 |
Ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng ban Tổ chức Thành ủy Đà Nẵng, phát biểu tại hội thảo. |
Đơn cử như dự án Công viên Châu Á, khi Đà Nẵng xác định giá đất thì không tìm được giá đất của mục đích và dự án tương đồng. Đơn vị tư vấn phải so sánh, khảo sát các dự án ở Bình Dương. Hoặc khi xác định giá đất các dự án thương mại - dịch vụ diện tích lớn thì không tìm ra bất động sản giao dịch thành công có mục đích tương đồng, phải tham khảo các khu đất ở vị trí xa đã giao dịch thành công rồi điều chỉnh giá cho phù hợp.
Khoản 4 Điều 150 dự thảo luật quy định về việc tổ chức xác định giá đất trước thời điểm quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất không quá sáu tháng và giá đất được ghi trong quyết định giao đất. Chi cục Quản lý đất đai TP Đà Nẵng cho rằng tại thời điểm xác định giá đất trước sáu tháng thì chưa thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất nên chính quyền chưa xác định được người sử dụng đất.
Hay đối với những dự án quy mô lớn, phức tạp phải áp dụng phương pháp thặng dư, trong đó có nhiều thông số giả định. Hội đồng thẩm định bảng giá đất phải thẩm định nhiều lần dẫn đến kéo dài thời gian phê duyệt giá đất nên không thể trong thời gian sáu tháng trình UBND TP phê duyệt giá đất.
Hơn nữa, chứng thư định giá đất chỉ có hiệu lực trong sáu tháng. Trường hợp dự thảo luật thống nhất giữ nguyên quy định trên thì phải có nội dung hướng dẫn cụ thể đối với dự án khó khăn, vướng mắc và sau khi đã phê duyệt giá đất quá sáu tháng mà chưa tìm được người sử dụng đất để giao đất.
Cần sửa quy định về khung giá đất
Theo ông Lê Văn Phi, Hội Luật gia TP Đà Nẵng, cần phải xây dựng một khung giá hợp lý, xác định giá bồi thường phù hợp với giá thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
“Theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ năm năm/lần. Quy định này đã khiến cho thị trường tồn tại hai loại giá là giá nhà nước và giá thị trường. Giá nhà nước không theo kịp giá thị trường và có sự chênh lệch rất lớn” - ông Phi nói.
Cũng theo ông Phi, chính sách hỗ trợ và tái định cư cần được xem xét trong tổng thể chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bá Sơn cho rằng trong chính sách bồi thường có khái niệm “lô phụ” (nền đất phụ) nhưng bản chất là chính quyền tăng mức bồi thường cho người dân.
“Nhiều trường hợp sau bồi thường, làm nhà rồi nhưng nợ tiền đất tái định cư trả mãi không hết. Đến khi trả thì giá đất tăng 5-7 lần, có những khu vực trọng điểm tăng đến 11 lần” - ông Sơn cho hay.
Cũng theo ông Sơn, hoạt động bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi triển khai dự án và thu hồi đất thực tế. Người có đất bị thu hồi phải được đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nhưng việc xác định điều kiện sống của người dân trước khi bị thu hồi đất được đo bằng những tiêu chí cụ thể nào thì phải có khung quy định rõ ràng, từ đó quyết định mức bồi thường tốt nhất cho người dân.
Cần xem lại quy định ban hành bảng giá đất hằng năm
Theo Sở Tư pháp TP Đà Nẵng, việc xây dựng bảng giá đất phải trải qua quy trình rất nhiều bước rồi mới trình xem xét thông qua, ban hành nên cần cân nhắc về thời gian xây dựng, ban hành bảng giá đất hằng năm.
Ngoài ra, việc ban hành bảng giá đất hằng năm nhưng trên thị trường không có biến động nhiều về giá sẽ gây lãng phí. Đồng thời có thể gây tác động ngược trở lại tới giá các loại đất và tài sản gắn liền với đất trên thị trường bất động sản.
Thời gian điều chỉnh quá ngắn có thể dẫn tới trường hợp bảng giá đất điều chỉnh trước thị trường. Chẳng hạn trong năm xây dựng bảng giá, tại thời điểm điều tra, khảo sát thì giá đất thị trường chưa có biến động nhiều nhưng đến khi chuẩn bị trình ban hành thì lại có đột biến về giá trên thị trường.
“Đề nghị xem xét lại thời gian ban hành định kỳ bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế” - Sở Tư pháp TP Đà Nẵng kiến nghị.
