Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ cuối tháng 9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, có nhiều ý kiến cho rằng tại sao không nâng lợi nhuận cho sản phẩm nhà ở xã hội (NƠXH) lên 15%?”.
Loạt vướng mắc trói chân chủ đầu tư
Trong nửa đầu năm nay, cả nước đã hoàn thành 41 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn, đạt 4,6% so với mục tiêu đề ra. Hiện các địa phương đang tiếp tục triển khai 294 dự án với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.
Theo thông tin của một doanh nghiệp là hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chuyên phát triển NƠXH, thủ tục phê duyệt dự án NƠXH rất lâu, tối thiểu là 600 ngày. Một yếu tố kém thu hút nữa của dòng sản phẩm này là biên độ lợi nhuận so với quá trình làm dự án đầy khó khăn là khá thấp - chỉ 10% theo quy định.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty G-Home, nêu thực tế: “Kiến nghị nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư NƠXH lên trên 10% tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến giá nhà. Do đó, việc khống chế lợi nhuận như hiện tại là có lợi cho người mua nhà có thu nhập thấp. Tuy nhiên, chi phí cơ hội cũng là tiền của doanh nghiệp nhưng lại không thể tính toán được. Chi phí lãi vay ngân hàng và đến khi lấy được đồng tiền cuối cùng, chủ đầu tư phát triển NƠXH cần phải đợi tới chín năm, trong đó ít nhất hai năm mới ra được chủ trương đầu tư, hai năm tiếp theo là xây dựng dự án và còn phải dành tối thiểu 20% số căn hộ để cho thuê, sau năm năm mới được bán. Vì thế, có không ít chủ đầu tư muốn phát triển NƠXH nhưng khi nghe xong quy trình thì họ… sợ”.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp xây dựng NƠXH tại TP Hà Nội nêu quan điểm: “Trong thời điểm thị trường khó khăn như hiện nay, dự án thương mại ngắc ngoải vì khâu pháp lý thì NƠXH là một hướng đi khả quan. Bởi nếu không làm gì, chúng tôi vẫn phải gồng gánh hàng loạt chi phí để duy trì hoạt động”.
Vị này nói thêm khi thực hiện dự án NƠXH, công ty không kỳ vọng có lợi nhuận mà chỉ cần không lỗ. “Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy kiến nghị tăng lợi nhuận lên 15% là chưa bức thiết bởi vấn đề các chủ đầu tư NƠXH cần hơn hiện nay chính là cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian thực hiện dự án, tiếp cận được vốn vay giá rẻ...” - vị này chia sẻ thêm.
Nghịch lý nhà ở xã hội ế
Nhiều chủ đầu tư NƠXH cho biết mặc dù dự án luôn trong tình trạng cháy hàng nhưng không phải vì vậy mà không cần marketing, quảng cáo đến đúng đối tượng.
Theo quy định hiện hành thì các loại phí liên quan đến khảo sát thị trường, chi phí bán hàng lẫn marketing bị khống chế ở mức trần là 2% trên tổng giá trị dự án. Đây là mức phí quá thấp để doanh nghiệp triển khai các hoạt động liên quan. Thực tế cho thấy có những dự án ở Bắc Ninh, Bình Định, Bắc Giang… đang bị ế với tỉ lệ bán hàng thành công chỉ dưới 50% căn hộ.
Quy định đưa ra với mục đích để doanh nghiệp không “vung tay quá trán” nhưng vô hình trung lại trói buộc doanh nghiệp. Thậm chí, doanh nghiệp còn lo lắng rằng liệu khoản chi ra này có được kiểm toán xem là chi phí hợp lý hay không.
Nói về những điều chưa phù hợp tại quy định hiện hành đối với người mua NƠXH, ông Nguyễn Hoàng Nam chia sẻ: “Chúng tôi từng gặp một khách hàng là Anh hùng Lực lượng vũ trang. Xét về đối tượng, thu nhập, cư trú thì vị khách này hoàn toàn đủ điều kiện để mua NƠXH và vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên, khi hồ sơ của khách hàng gửi lên Sở Xây dựng tỉnh thì bị từ chối với lý do là trước đây khách hàng này từng thuê nhà ở tại một dự án NƠXH”.
Tương tự, điều kiện để được thuê nhà tại các dự án NƠXH cũng rất ngặt nghèo. Mới đây, trong buổi HĐND TP giám sát việc thực hiện NƠXH trên địa bàn TP Thủ Đức, ông Trần Việt Cường, Tổng Giám đốc Công ty CP ThuThiemGroup, cho biết: “Có nhiều người dân liên hệ công ty để tìm hiểu dự án nhưng lại có rất ít hồ sơ hoàn thành đạt yêu cầu. Dự án xây dựng 1.040 căn hộ nhưng đến nay lượng khách hàng được phê duyệt rất khiêm tốn, chỉ vài chục trường hợp sau ba đợt trình hồ sơ tại Sở Xây dựng. Chúng tôi kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét, điều chỉnh luật hoặc hỗ trợ xác nhận hồ sơ để việc duyệt đối tượng được thuận lợi hơn”.
Thực hiện dự án NƠXH đã không dễ dàng, việc tìm đầu ra cho sản phẩm cũng khó khăn, không nhanh chóng thu hồi vốn như các dự án thương mại. Do đó, điều mà các doanh nghiệp mong muốn hiện nay chính là gỡ vướng về cơ chế vì mục tiêu chung là tăng nguồn cung cho dòng sản phẩm này.
Tận dụng Nghị quyết 98 để phát triển nhà ở xã hội
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã giao Sở Xây dựng nghiên cứu vận dụng quy định từ Nghị quyết 98 để phát triển dự án NƠXH, đề xuất UBND TP trước ngày 10-10.
Nghị quyết 98 đã tạo cơ chế giúp tháo gỡ nút thắt về đầu tư NƠXH, rút ngắn trình tự, thủ tục. Theo đó, Sở Xây dựng cần nghiên cứu để vận dụng quy định về NƠXH tại khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 98.
Ngoài ra, sở được giao hoàn chỉnh báo cáo về dự án NƠXH sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị. Đồng thời phối hợp với các địa phương tập trung tháo gỡ các dự án NƠXH có pháp lý rõ ràng, đầy đủ để nhà đầu tư sớm triển khai dự án.
