Trong báo cáo rà soát việc ban hành và thực hiện quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, và giải pháp xử lý hành vi thao túng thị trường bất động sản, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý.
Kẽ hở về đấu giá được dùng để “thổi giá”
Về thể chế, các chủ thể trong đấu giá đất phải tuân thủ các quy định mang tính nguyên tắc của Luật Đấu giá tài sản và các điều kiện cụ thể do pháp luật về đất đai quy định. Nhưng đánh giá tổng thể, Ủy ban Kinh tế cho rằng "các quy định hiện hành còn thiếu cụ thể, chưa đủ điều kiện để đánh giá đúng năng lực của nhà đầu tư trên cả phương diện năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án”.
Cụ thể, Luật Đấu giá tài sản quy định: “Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá”.
Tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc khi người đặt tiền trúng đấu giá. Nhưng tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá nên nhà đầu tư có thể chấp nhận mất tiền cọc, kết quả trúng đấu giá không mang lại lợi ích cho họ.
Có ý kiến cho rằng cần nâng mức tiền đặt trước lên để sàng lọc những tổ chức, cá nhân có thực lực đấu giá. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế cho rằng nếu nâng lên quá cao thì sẽ có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá, và như thế lại tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.
Theo quy định hiện hành, thời điểm nộp tiền trúng đấu giá còn khá dài. “Đây là kẽ hở để các doanh nghiệp tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại các khoản nợ ngân hàng, bán hàng tồn đọng...”, Ủy ban Kinh tế nhận định.
 |
Ủy ban Kinh tế nhận định đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua vừa có tác động tích cực, vừa có tác động tiêu cực. Ảnh: PLO |
Đấu giá đất Thủ Thiêm, tích cực và tiêu cực
Báo cáo của Ủy ban Kinh tế liệt kê hàng loạt biểu hiện tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất, như “sân sau”, "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", thông đồng, dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá, gây mất an ninh, trật tự tại nơi tổ chức đấu giá, gây rối, làm nhiễu loạn thông tin, "xã hội đen", móc nối giữa bên tham gia đấu giá và đấu giá viên...
Dù Luật Đấu giá tài sản đã quy định nhiều hành vi bị cấm, nhưng trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, bên bị hại thường không khiếu nại, tố cáo, nên các cơ quan quản lý khó có căn cứ để can thiệp.
Báo cáo của Ủy ban Kinh tế dành một phần đáng kể mổ xẻ cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP HCM.
Về mặt tích cực, kết quả trúng đấu giá lên đến 37.346 tỉ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm giúp tối đa hóa khoản thu ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, kết quả đấu giá đã đồng loạt đẩy giá bất động sản tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm lên cao, dù ít giao dịch được ghi nhận trên thực tế.
Việc này có thể tạo mặt bằng giá mới cho toàn bộ địa bàn TP.HCM, có lợi cho các dự án mới nhưng lại bất lợi cho các dự án cũ.
Giá cao hơn sẽ ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư. Các sản phẩm nhà ở, bất động sản giá quá cao, vượt mức chấp nhận của thị trường thì cũng nguy cơ gây tồn kho.
Giá đất tăng còn làm tăng chi phí đầu vào, làm tăng giá nhà ở, bất động sản; gây khó khăn cho dự án nhà ở bình dân, thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm có thu nhập thấp.
Phân tích, đánh giá các phản ứng dây chuyền từ tình huống trúng đấu giá đất Thủ Thiêm như vậy, nhưng vẫn theo báo cáo, khi các công ty trúng đấu giá xin chấm dứt hợp đồng, chấp nhận mất tiền cọc, thì "thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại”.
Các đề xuất đáng chú ý
Trong báo cáo của mình, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ rà soát, kiểm tra các quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá…
Báo cáo cũng kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật đấu giá và pháp luật về đất đai có liên quan; Bộ Xây dựng tiếp tục theo dõi tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản, chủ động đề xuất các giải pháp đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh; thực hiện thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản…
Ủy ban Kinh tế đề nghị Bộ TT&TT kiểm soát việc đưa tin chính thống, phản ánh đúng tình hình, kiểm soát chặt chẽ những thông tin thổi phồng, thất thiệt về giá đất. Bộ Công an theo dõi, xử lý nghiêm các hành vi gây bất ổn thị trường bất động sản để trục lợi, làm giàu bất chính cho một số tổ chức và cá nhân.
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần làm tốt công tác xác định giá khởi điểm; quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá; tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an để đảm bảo an ninh trật tự tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
