Hàn Quốc chỉ 2 năm làm được 5 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Việt Nam thì sao?

Để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, các chuyên gia cho rằng cần đa dạng hóa nguồn vốn tín dụng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà từ phát hành trái phiếu, quỹ nguồn vốn xã hội hóa hoặc các quỹ tài trợ…

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia

Có thể huy động nguồn vốn ODA

Liên quan tới mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, với cách làm như hiện nay nếu không có giải pháp đột phá sẽ không đạt được mục tiêu đề ra. Tại Hàn Quốc chỉ 2 năm triển khai họ đã đạt chỉ tiêu 5 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Chúng ta đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhưng 10 năm triển khai vẫn chưa xong.

Vấn đề triển khai đầu tư nhà ở xã hội là chính sách, quỹ đất và nguồn vốn. Với nguồn vốn như hiện nay sẽ vô cùng khó khi triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Vốn vay ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Hiện vẫn còn thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này. Đa số các dự án nhà ở xã hội đến nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.

Do đó, không nên áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay. Theo tôi cần có quỹ phát triển nhà ở xã hội lâu dài, cơ chế linh hoạt, quỹ này có thể huy động từ 5 nguồn khác nhau.

Nguồn thứ nhất là từ ngân sách. Thứ hai là vốn góp từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế. Nguồn thứ ba là phát hành trái phiếu. Thứ tư là vốn đối ứng, hay vốn bổ sung cho vay của các tổ chức tín dụng trong nước. Thứ năm là nguồn vốn ODA và nguồn từ các tổ chức quốc tế.

Trong quỹ này vốn Ngân sách Nhà nước sẽ là vốn mồi. Lãi suất cho vay cho cả chủ đầu tư và người mua nhà sẽ được đề xuất bằng 1/2 so với lãi suất thị trường.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế

Chính phủ phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn vay lãi suất thấp cho nhà ở xã hội

Hiện gói 120.000 tỉ đồng cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn lãi bình quân thị trường từ 1,5 - 2% gần như giải ngân chậm chưa được 1% sau 1 năm triển khai.

Vì vậy, nếu Chính phủ chủ trương phát hành trái phiếu với lãi suất thấp hơn lãi vay thương mại, thời gian vay dài hơi hơn để hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn xây nhà ở xã hội rất cần thiết.

Theo đó, Chính phủ sẽ dùng số tiền huy động được từ phát hành trái phiếu cho các ngân hàng thương mại vay lại. Ngân hàng sẽ dùng số tiền này để cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án nhà ở xã hội, cho người dân vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp.

Chính phủ phát hành trái phiếu với lãi suất 4%/năm, lãi vay mua nhà ở xã hội sẽ khoảng 6%/năm. Điều kiện cho doanh nghiệp vay lại trái phiếu chính phủ để làm nhà ở xã hội cũng cần dễ dàng hơn.

Ông Trịnh Quang Minh, Trưởng ban quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam

Nguồn vốn tài chính công đoàn phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Luật Nhà ở 2023 quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Như vậy, với quy định pháp lý mới, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ có thêm nguồn vốn từ kinh phí công đoàn còn dành để thực hiện nhiệm vụ mới là chăm lo nhà ở cho người lao động.

Hiện nay, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng là việc làm cấp bách, đáp ứng nhu cầu thực tế, phù hợp với thu nhập của người lao động.

Hiện nay, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đã đề xuất phương án nhà ở xã hội cho thuê. Giá cho thuê nhà ở xã hội chỉ bằng hoặc thấp hơn giá thị trường bên ngoài.

Thủ tục cho thuê, thuê đối với nhà ở xã hội phải đơn giản, thuận lợi, không thể rườm rà, mất thời gian thủ tục như nhà ở xã hội để bán.

Ông Trần Đăng Toàn, Tổng Giám đốc Công ty Miền Đông, thành viên của tập đoàn Kim Oanh

Cần gói lãi suất dưới 5% “nới lỏng” điều kiện người mua

Nhà ở xã hội thuê, thuê mua, bán phải được tiếp cận gói tín dụng phù hợp như gói tín dụng nhà ở xã hội của Ngân hàng Chính sách Xã hội 4,8%/năm, thời gian ưu đãi lãi suất này trong 25 năm mới có thể ra được giá 800-900 triệu đồng/căn.
Mức lãi vay ưu đãi cho người mua nhà nên duy trì ở mức dưới 5%/năm là phù hợp và cần duy trì ổn định trong thời gian dài để hỗ trợ người dân.

Nhiều quy về điều kiện được mua nhà ở xã hội vẫn còn chưa hợp lý, khiến nhiều người chưa có nhà ở không tiếp cận được nhà ở xã hội.

Như điều kiện không chịu thuế thu nhập cá nhân cũng là trở ngại cho chính người mua nhà ở xã hội. Hoặc trường hợp 1 căn nhà nhiều người trong hộ gia đình đều đứng tên, dù nhà rất nhỏ, họ muốn mua nhà ở xã hội cũng rất khó. Họ đáp ứng đủ các điều kiện về thu nhập thấp nhưng lại không mua được nhà ở xã hội vì đã đứng tên sở hữu nhà ở. Doanh nghiệp đã kiến nghị với Bộ Xây dựng về quy định này để có hướng tháo gỡ cho phù hợp.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính

Xây dựng quỹ phát triển nhà ở xã hội

Việc xây dựng Quỹ phát triển nhà ở xã hội đã được nhiều quốc gia thực hiện. Tuỳ theo từng trường hợp cụ thể mà nhà nước sẽ đầu tư một phần vốn của mình hình thành các quỹ này, tiếp theo là các tập đoàn lớn trong các ngành nghề cũng đầu tư để góp vốn cho quỹ để xây dựng nhà ở xã hội. Việc sử dụng quỹ cũng tùy theo đặc điểm, tình hình và yêu cầu của từng quốc gia.

Quỹ đó để hỗ trợ lãi suất vay cho các chủ đầu tư và người mua nhà, hoặc có thể sử dụng quỹ này như một bộ phận để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội.

Như Chính phủ Singapore xây dựng hàng loạt loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp, trung bình có thể tiếp cận nhà ở qua các chính sách hỗ trợ.

Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với cơ quan này.

Người mua nhà ở Singapore có thể lựa chọn vay của ngân hàng, với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%) trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.