Hiện nay, tất cả dự án nhà ở xã hội trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra nguyên do vướng quy định tại Điều 31 Nghị định 31/2021 của Chính phủ quy định chi tiết Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị yêu cầu, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có).
Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung.
Ngoại trừ các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM thì không vướng nhờ có Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.
Theo đó, Nghị quyết 98 quy định tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung. Chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
Để tháo gỡ vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội trong cả nước, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ KH&ĐT khẩn trương đề xuất sửa đổi quy định trên tại Điều 31 Nghị định 31/2021.
HoREA tán thành quan điểm của Bộ KH&ĐT về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị khi thẩm định là đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu.
Trường hợp tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh hoặc chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung.
