Tại chức buổi tọa đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới” do Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức chiều 30-5, nhiều ý kiến chuyên gia đánh giá các luật mới được thi hành sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi, phát triển bền vững hơn.
Luật mới hạn chế tranh chấp phát sinh
Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết tổng số vụ tranh chấp được giải quyết tại VIAC qua các năm trong giai đoạn 1993-2023 là hơn 2.940 vụ. Đáng chú ý trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên tới 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ).
Tỉ lệ tranh chấp liên quan đến bất động sản so với các tranh chấp khác chiếm tới hơn 26%. Trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản.
Theo VIAC, có 4 dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian qua. Thứ nhất, tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện kinh doanh. Thứ hai, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản. Thứ ba, tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản. Thứ tư, một số dạng tranh chấp khác liên quan đến việc thuê, thực hiện dịch vụ tư vấn, mua bán & sáp nhập bất động sản...
Theo LS Bắc, nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.
Cụ thể như Luật Đất đai 2024 bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34).
Hay như trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6). Quy định này sẽ hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản.
“Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn. Quy định này hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh. Ví dụ thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” - Luật sư Bắc đánh giá.
Thủ tục pháp lý dự án minh bạch, rút ngắn hơn
Tại tọa đàm, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cũng chỉ ra những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản, kỳ vọng tăng nguồn cung nhà ở cho người dân trong thời gian tới.
Ông Huỳnh Thanh Khiết dẫn chứng quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, tại Luật Nhà ở 2014 không có quy định rõ. Còn tại Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rõ các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở...
Ông Khiết cho rằng bổ sung quy định cụ thể các giai đoạn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản.
Hay Luật nhà ở 2024 quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo đánh giá của ông Khiết, việc nêu rõ trong Luật Nhà ở 2023 rằng không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
“Với quy định hiện hành thì thủ tục pháp lý để triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất tới 600 ngày để hoàn thành. Thực tế có dự án chủ đầu tư hiện mất thời gian làm pháp lý mất từ 2-3 năm, khiến chi phí đội lên, đẩy giá nhà bán tăng. Khi Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày” – ông Khiết chia sẻ.
