Hàng loạt dự án đổi đất lấy hạ tầng đang lâm vào thế tiến thoái lưỡng nan do vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua.
Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc đối với các dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao) chuyển tiếp được kỳ vọng là chìa khóa cuối cùng khơi thông nguồn lực này. Giải pháp đưa ra là phân loại xử lý từng nhóm dự án và ấn định thời hạn hoàn thành trước tháng 2-2027.
Phân loại 5 kịch bản xử lý
Theo Dự thảo Tờ trình Chính phủ, cả nước hiện có khoảng 160 dự án BT chuyển tiếp đang gặp vướng mắc. Các dự án này tập trung nhiều tại các địa phương như Bắc Ninh, Hà Nội và TP.HCM. Để giải quyết dứt điểm, cơ quan soạn thảo đã thiết kế các kịch bản pháp lý riêng biệt cho năm nhóm tình huống thực tế thay vì áp dụng một công thức chung.
Nhóm thứ nhất là các dự án có hợp đồng ký kết đúng quy định, địa phương sẽ tiếp tục thực hiện và thanh toán theo thỏa thuận ban đầu. Nhóm thứ hai là những dự án có thiếu sót trong quy trình chuẩn bị đầu tư như lập quy hoạch hay xử lý tài sản công nhưng hợp đồng vẫn phù hợp pháp luật. Với trường hợp này, dự thảo cho phép rà soát và xử lý vi phạm hành chính trước, sau đó tiếp tục triển khai dự án.
Cơ chế đột phá nằm ở nhóm thứ ba, bao gồm các hợp đồng có nội dung chưa phù hợp nhưng có thể sửa đổi. Nếu giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị hợp đồng BT, Nhà nước sẽ thanh toán phần chênh lệch bằng tiền từ vốn đầu tư công. Ngược lại, nếu giá trị quỹ đất lớn hơn và quỹ đất đó tách được thành dự án độc lập, Nhà nước sẽ giữ lại phần đất thừa. Trường hợp không tách được, nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền chênh lệch vào ngân sách. Nếu nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính để nộp, Nhà nước sẽ xem xét chấm dứt hợp đồng và bố trí vốn ngân sách để thanh toán.
Đáng chú ý, dự thảo đưa ra phương án dứt khoát cho nhóm thứ tư: dự án có hợp đồng sai quy định và không thể sửa đổi. Trong trường hợp này, hợp đồng sẽ bị chấm dứt trước thời hạn. Nếu lỗi không thuộc về nhà đầu tư, Nhà nước sẽ xem xét bố trí ngân sách để thanh toán và mua lại dự án nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
Đối với nhóm thứ năm là các dự án đã ký hợp đồng nhưng chưa khởi công, cơ quan thẩm quyền sẽ thỏa thuận với nhà đầu tư để quyết định tiếp tục hoặc dừng thực hiện.
Gỡ vướng định giá đất
Một trong những nút thắt lớn nhất khiến hàng loạt dự án BT đình trệ là việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Dự thảo Nghị quyết đã chốt phương án: thời điểm xác định giá đất là lúc Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất (trừ khi hợp đồng đã có quy định khác). Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng tranh cãi về thời điểm định giá vốn kéo dài nhiều năm qua.
Để quy định về định giá đất đi vào thực tiễn hiệu quả, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có những góp ý quan trọng liên quan đến phương pháp định giá. HoREA kiến nghị đối với tất cả dự án có sử dụng đất như bất động sản, nhà ở thương mại mà không áp dụng được bảng giá đất thì cần xác định giá đất cụ thể. Phương pháp áp dụng chủ yếu là thặng dư. Đây là cách tính toán sát thực tế hơn đối với các dự án có tiềm năng phát triển nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k3) dựa trên quy hoạch về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất để tính tiền sử dụng đất. Đặc biệt, Hiệp hội đề nghị quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho ngày 1-1-2026 có thể bằng 1. Đề xuất này nhằm giúp các địa phương dễ thực thi, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế chi phí đầu tư.
Dự thảo Nghị quyết dự kiến trình Chính phủ trong quý I-2026 và có hiệu lực đến hết tháng 2-2027. Bộ Tài chính khẳng định quan điểm xuyên suốt là không hợp thức hóa các sai phạm. Cơ quan này chỉ xem xét tháo gỡ khó khăn cho các dự án mà nguyên nhân vướng mắc do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước hoặc nguyên nhân khách quan. Đây được xem là cơ hội cuối cùng để khơi thông dòng vốn hàng ngàn tỉ đồng đang bị chôn chân tại các công trình dang dở.
