Với các cơ chế được mở rộng hơn cho các dự án BT, TP.HCM không chỉ khơi thông nguồn lực xã hội hóa mà còn mở ra một giai đoạn phát triển hạ tầng bền vững, nơi Nhà nước và doanh nghiệp cùng chia sẻ lợi ích.
Báo Pháp Luật TP.HCM ghi nhận ý kiến một số chuyên gia xung quanh vấn đề trên.
TS LÊ BÁ CHÍ NHÂN, chuyên gia kinh tế:
Kỳ vọng về một “chu kỳ mới” của BT
Cốt lõi vấn đề của BT nằm ở khó khăn trong thanh toán bằng quỹ đất, đây là rào cản lớn nhất khiến hàng trăm ngàn tỉ đồng vốn tư nhân bị chôn chặt trong các công trình dở dang. Nghị quyết 98 dù cho phép TP.HCM thanh toán bằng đất nhưng vẫn còn ràng buộc bởi quy trình định giá, đấu giá, thẩm định quá phức tạp khiến thời gian kéo dài, giá trị hợp đồng không còn nguyên vẹn như ban đầu.
Vì vậy, dự thảo sửa đổi NQ98 được xem là “lần hiệu chỉnh quan trọng” cho cơ chế đặc thù của TP.HCM, hiện dự thảo đang đề xuất hai giải pháp có tính đột phá.
Thứ nhất là đề xuất “chốt” giá đất tại thời điểm giao kết hợp đồng. Đề xuất này thực chất xuất phát từ thực tiễn hàng chục dự án BT ký trước năm 2019 nhưng chưa được thanh toán do vướng cơ chế xác định giá đất theo thời điểm bàn giao đất khiến chênh lệch giá quá lớn.
Ưu điểm của giải pháp này là giúp giải phóng hàng loạt dự án cũ, vì nếu giữ nguyên nguyên tắc “tính giá đất tại thời điểm giao đất” thì phần lớn dự án ký kết trước đây sẽ không thể triển khai do giá đất tăng gấp nhiều lần, dẫn đến chênh lệch khổng lồ giữa nghĩa vụ và quyền lợi của nhà đầu tư. Giải pháp này cũng tạo niềm tin cho thị trường, khi Nhà nước thể hiện tinh thần “cam kết theo hợp đồng”, giúp khơi thông dòng vốn tư nhân quay lại đầu tư hạ tầng theo hình thức BT.
Giải pháp thứ hai là mở rộng phạm vi quỹ đất thanh toán. Kết hợp đấu giá hoặc đấu thầu công khai nếu giá trị quỹ đất mới cao hơn mức dự kiến ban đầu. Đồng thời mọi quyết định thay đổi quỹ đất cần thông qua hội đồng thẩm định giá độc lập và công khai giá trị hoán đổi.
Hai giải pháp này thực sự có tính hấp dẫn và tháo gỡ thực chất cho các dự án BT bị tắc nghẽn do cơ chế định giá đất. Tuy nhiên, để khả thi và không thất thoát, cần thêm hai “khóa an toàn”: Một là cơ chế thẩm định, hai là kiểm toán độc lập (công khai dữ liệu hợp đồng và giá trị đất đai).
Ngoài ra, dưới góc nhìn kinh tế, việc phân cấp mạnh mẽ cho TP.HCM quyền chủ động thu hồi và giao đất trực tiếp cho các dự án BT như trong dự thảo có thể xem là “chìa khóa thể chế” giúp khơi thông ách tắc dự án BT kéo dài suốt nhiều năm qua.
Như về cơ chế vận hành, hiện nay mỗi dự án BT đều phải qua nhiều tầng từ Bộ Tài chính, Bộ NN&MT, đến Thủ tướng khiến tiến độ xử lý rất chậm. Chỉ riêng việc xác định giá đất, thẩm định phương án thanh toán, hay điều chỉnh phạm vi dự án đã mất vài năm. Nếu TP.HCM được trao quyền thu hồi, giao và định giá đất trong phạm vi dự án, toàn bộ chu trình có thể rút ngắn từ vài năm xuống còn vài tháng.
Về hiệu quả đầu tư và tính chủ động của địa phương. Khi được tự quyết, TP.HCM có thể linh hoạt điều phối quỹ đất, hoán đổi vị trí hoặc điều chỉnh phạm vi thanh toán tùy theo biến động thị trường, thay vì phải “xin-cho” từng bước.
Điều này giúp địa phương phản ứng nhanh với thực tế, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và giá biến động mạnh. Nói cách khác, đây là trao quyền gắn liền với trách nhiệm để TP có thể vừa chủ động vừa đảm bảo hiệu quả ngân sách.
Luật sư TRƯƠNG VĂN TUẤN, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Điều chỉnh khung pháp lý phù hợp
Muốn mô hình BT thực sự hồi sinh và phát huy hiệu quả, điều tiên quyết là phải hoàn thiện khung pháp lý và thiết lập cơ chế kiểm soát chặt chẽ trong toàn bộ quá trình triển khai.
Trước hết, cần bảo đảm sự thống nhất và đồng bộ giữa các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật PPP, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các nghị định hướng dẫn thi hành. Một quy trình rõ ràng, từ khâu lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, quyết định chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư (ưu tiên đấu thầu rộng rãi) cho đến ký kết, thực hiện, nghiệm thu và thanh toán, sẽ là nền tảng giúp loại hình đầu tư này vận hành hiệu quả, hạn chế rủi ro phát sinh.
Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch trong xác định giá trị công trình và giá trị thanh toán phải được đặt lên hàng đầu. Giá trị của dự án BT cần được thẩm định độc lập, khách quan, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng tại từng thời điểm cụ thể. Với các dự án thanh toán bằng quỹ đất, việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tài sản công là bắt buộc để đảm bảo giá trị đất được xác định theo giá thị trường, tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Việc phân cấp mạnh mẽ cho TP.HCM quyền chủ động thu hồi và giao đất trực tiếp cho các dự án BT như trong dự thảo có thể xem là “chìa khóa thể chế” giúp khơi thông ách tắc dự án BT kéo dài suốt nhiều năm qua.
Ngoài ra, cần có quy định rõ ràng về thời điểm xác định giá đất nhằm bảo đảm tính chính xác, minh bạch trong quá trình ký kết hợp đồng. Tất cả thông tin về dự án, nhà đầu tư, tổng mức đầu tư, giá trị thanh toán và tiến độ thực hiện cũng cần được công khai rộng rãi để có thể kiểm soát chặt chẽ.
Về hiệu quả và trách nhiệm, phải tăng cường cơ chế giám sát, kiểm soát chất lượng công trình, quy định rõ trách nhiệm của nhà đầu tư về tiến độ và chất lượng, đồng thời áp dụng chế tài nghiêm khắc với các trường hợp vi phạm hoặc chậm tiến độ. Cơ quan nhà nước có thể thuê tư vấn kiểm định độc lập để đảm bảo tính khách quan trong giám sát.
TS TRẦN QUÝ, Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam:
Hai điều chỉnh mang lại “động lực kép”
Ngoài việc “chốt” thời điểm tính giá đất, dự thảo sửa đổi NQ98 đề xuất mở rộng phạm vi quỹ đất thanh toán và phân cấp mạnh cho TP.HCM tự chủ thu hồi, giao đất. Hai điều chỉnh này mang lại “động lực kép” cho TP.HCM.
Thứ nhất, mở rộng phạm vi quỹ đất thanh toán sẽ là động lực giúp giải quyết điểm nghẽn thanh khoản. Phạm vi quỹ đất thanh toán hiện chủ yếu dựa trên đất do Nhà nước quản lý thuộc diện sắp xếp lại tài sản công, quá hẹp so với quy mô các dự án hạ tầng chiến lược. Khi cho phép bổ sung các khu đất thuộc diện thu hồi theo Luật Đất đai hoặc kết hợp các nguồn đất khác, TP.HCM có thể hình thành “giỏ tài sản” đối ứng đủ lớn để thanh toán các dự án hạ tầng lớn, các trục giao thông huyết mạch.
Khi có nguồn đất đối ứng, các hợp đồng BT đang bế tắc có thể chuyển trạng thái từ “tài sản kẹt” sang “tài sản có tính thanh khoản”, giúp ngân hàng và nhà đầu tư định giá lại rủi ro, mở khóa dòng vốn đang chờ đợi tín hiệu chắc chắn về tài sản bảo đảm.
Thứ hai, phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi và giao/cho thuê đất trực tiếp sẽ giúp TP giảm chi phí giao dịch và chi phí vốn.
Trong kinh tế dự án, mỗi tháng chậm trễ làm tăng lãi vay, giảm suất sinh lời nội tại. Khi rút ngắn quy trình, thời gian vòng đời phê duyệt dự án giảm đáng kể, chi phí vốn hạ, xác suất hoàn vốn tăng.
Ở cấp hệ thống, thủ tục gọn giúp tạo “tín hiệu chính sách” tích cực, làm giảm mức rủi ro mà các tổ chức tài chính yêu cầu, từ đó khơi thông dòng vốn ngoài ngân sách. Với các dự án hạ tầng, tác động này có tính bội số: Thời gian rút ngắn không chỉ cắt giảm lãi vay mà còn đẩy nhanh hiệu lực kinh tế - xã hội của công trình, tạo thêm nguồn thu ngân sách gián tiếp từ tăng trưởng.
Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng là cần “thiết kế” rào chắn nhằm phòng ngừa rủi ro như tiêu chí lựa chọn khu đất thanh toán phải rõ ràng; phương pháp xác định giá trị đất phải tuân thủ chuẩn mực định giá độc lập và cơ chế giao đất trực tiếp phải được gắn chặt với nghĩa vụ và trách nhiệm.
Khi mọi thứ vận hành theo đúng nguyên tắc, TP.HCM vừa có thể gỡ vướng cho dự án BT, vừa bảo đảm kỷ luật tài khóa và niềm tin thị trường. Đây mới là nền tảng để cơ chế đặc thù phát huy hiệu quả trong dài hạn.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:
Bổ sung quy định chuyển tiếp
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã chủ động góp ý trực tiếp dự thảo Nghị quyết thi hành Luật Đất đai và dự thảo sửa đổi NQ98, trong đó nêu rõ một kiến nghị mang tính “then chốt”: Cần bổ sung quy định pháp lý nhằm hợp thức hóa các thỏa thuận BT đã được ký kết hợp pháp trước đây.
Việc xác định thời điểm tính giá đất thanh toán cần được quy định rõ ràng là thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc thời điểm ký kết hợp đồng BT. Đây mới là giai đoạn các bên đạt được sự đồng thuận về giá trị, nghĩa vụ và quyền lợi, thể hiện nguyên tắc đầu tư sòng phẳng giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
Để đảm bảo tính thống nhất và khả thi, HoREA đề xuất hai giải pháp đồng bộ. Thứ nhất, sửa đổi - bổ sung quy định trong dự thảo sửa đổi NQ98 để TP.HCM có thể chủ động xử lý những vướng mắc của các hợp đồng BT đang “tắc” trong cơ chế cũ.
Thứ hai, bổ sung quy định chuyển tiếp trong nghị quyết của Quốc hội, cho phép tính giá đất thanh toán theo thời điểm lập dự án, mời thầu hoặc ký hợp đồng, đối với các dự án đã bàn giao trước ngày 1-7-2025.
