Khi dự thảo Nghị quyết 98 (NQ98) sửa đổi, mở rộng nguồn đất đối ứng và phân cấp mạnh quyền thu hồi, giao đất trực tiếp, TP sẽ sở hữu nhiều chìa khóa pháp lý quan trọng để tái khởi động chuỗi dự án hạ tầng quy mô lớn theo hình thức BT.
Để hiểu rõ hơn, báo Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi với ThS Lê Bá Đức - Viện Phát triển Chính sách, ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM) xung quanh vấn đề này.
Ba nguyên nhân gây vướng mắc
. Phóng viên: Nhìn lại hơn hai năm thực hiện Nghị quyết 98/2023/QH15, cơ chế thanh toán bằng quỹ đất, vốn là “xương sống” của hợp đồng BT vẫn đang đối mặt với những vướng mắc cố hữu, khiến các dự án như ngăn triều 10.000 tỉ đồng, vành đai 2 đoạn 3… còn dang dở. Ông nhận định đâu là nguyên nhân khiến cơ chế thanh toán bằng đất cho BT thường xuyên rơi vào bế tắc?
+ ThS Lê Bá Đức: Theo tôi thì có ba nguyên nhân. Thứ nhất, là xung đột về thời điểm định giá đất và thời điểm xác định giá trị công trình. Khoản 7 Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 quy định giá trị công trình BT được xác định tại thời điểm ký hợp đồng hoặc nghiệm thu, kiểm toán, giá đất thanh toán xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất. Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) yêu cầu việc định giá phải sát thị trường, khi giá đất tăng mạnh làm mất cân đối giữa giá trị công trình và giá trị đất đối ứng.
Thứ hai, phạm vi quỹ đất thanh toán hiện nay bị giới hạn quá hẹp. NQ98 chỉ cho phép sử dụng quỹ đất trong diện sắp xếp, xử lý tài sản công. Đây là nguồn đất ít, phân tán và bị điều chỉnh bởi quy trình phức tạp theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 (sửa đổi, bổ sung các năm 2022, 2023, 2024, 2025). Với các dự án quy mô lớn, quỹ đất này hoàn toàn không đủ để thanh toán. Khi không thể bố trí đất phù hợp, dự án BT bị nghẽn từ khâu chuẩn bị.
Thứ ba, rào cản về thủ tục hành chính và thiếu cơ chế điều chỉnh linh hoạt. Thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất vẫn phải tuân thủ đầy đủ thủ tục về đầu tư, quy hoạch, thẩm định. Đồng thời, hợp đồng BT chưa có cơ chế để ký phụ lục điều chỉnh quỹ đất thanh toán khi thực tế thay đổi. Điều này khiến các dự án không thể xử lý linh hoạt khi gặp vướng mắc, dẫn đến chậm tiến độ hoặc đình trệ nhiều năm.
Tăng cường sự độc lập, công khai trong định giá đất
. Dự thảo NQ98 sửa đổi trao quyền cho TP.HCM: Mở rộng phạm vi quỹ đất được sử dụng để thanh toán, cho phép TP thu hồi cả khu đất và giao/cho thuê đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu, nhằm đơn giản hóa thủ tục… Giải pháp này có thể hóa giải được các “điểm nghẽn” hiện nay không, thưa ông?
+ Theo tôi, giải pháp cần thiết đầu tiên là đồng nhất thời điểm xác định giá trị thanh toán. Giải pháp phù hợp là sửa khoản 7 Điều 6 NQ98 theo hướng cho phép chốt đồng thời giá đất và giá trị công trình tại thời điểm ký hợp đồng về quỹ đất thanh toán. Cách làm này loại bỏ chênh lệch lớn do biến động giá đất theo thời gian.
Việc thành lập Hội đồng Thẩm định giá độc lập, có chuyên gia ngoài Nhà nước là cần thiết để bảo đảm tuân thủ nguyên tắc thị trường và nguyên tắc công khai, minh bạch.
Tiếp theo, phải tăng cường sự độc lập và công khai trong định giá đất. Việc thành lập Hội đồng Thẩm định giá độc lập, có chuyên gia ngoài Nhà nước là cần thiết để bảo đảm tuân thủ nguyên tắc thị trường và nguyên tắc công khai, minh bạch. Kết quả định giá và thông tin quỹ đất cần được công bố đầy đủ trước khi phê duyệt.
Mở rộng quỹ đất thanh toán là cần thiết nhưng cũng cần cải thiện khâu định giá và quản lý rủi ro để tránh thất thoát tài sản. Việc giao đất trực tiếp, nếu thiếu thẩm định giá độc lập, có thể dẫn đến định giá thấp đất hoặc định giá cao công trình, điều rất nên tránh trong trường hợp này.
. Trong bối cảnh TP.HCM mới đang phải triển khai nhiều dự án quy mô lớn, quỹ đất trải dài qua nhiều địa phương, theo ông, cơ chế BT cần thay đổi như thế nào cho các siêu dự án có mức độ phức tạp cao hơn nhiều so với các dự án nội đô?
+ Các dự án liên vùng (như kết nối với Bình Dương cũ, Bà Rịa-Vũng Tàu cũ) có độ phức tạp cao hơn rất nhiều so với dự án nội đô, do liên quan đến nhiều quỹ đất khác nhau. Vì vậy, cơ chế BT hiện tại cần được tính đến theo hướng liên kết vùng.
Trước hết, cần có một cơ quan điều phối vùng thống nhất, có thể là hội đồng hoặc ban chỉ đạo liên tỉnh. Cơ quan này sẽ có thẩm quyền quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến quỹ đất thanh toán, định giá đất và phương án giải phóng mặt bằng. Khi có một đầu mối duy nhất, các địa phương sẽ không còn tình trạng mỗi nơi một loại giá, một quy trình, gây đứt gãy tiến độ.
Ngoài ra, nên áp dụng cơ chế một cửa liên thông. Tất cả thủ tục liên quan đến thu hồi đất, giao đất và bồi thường sẽ được tổng hợp và phê duyệt trong một giai đoạn. Cách làm này giúp tiết kiệm thời gian và giảm nhiều rủi ro do thủ tục hành chính.
Đối với các dự án kéo dài nhiều năm, hợp đồng BT cần được điều chỉnh theo chỉ số trượt giá hoặc chỉ số lạm phát chính thức. Đây là nguyên tắc đã được Luật PPP năm 2020 (sửa đổi, bổ sung các năm 2022, 2023, 2024, 2025) ghi nhận, giúp bảo đảm cân bằng tài chính và tránh rủi ro tăng chi phí bất thường.
Cơ chế BT trở thành đòn bẩy phát triển mạng lưới đường sắt đô thị
Theo đại diện Ban quản lý đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR), trước đây, Luật PPP năm 2019 không cho phép triển khai hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Tuy nhiên, với Luật PPP sửa đổi, hình thức BT đã được hồi sinh, cho phép nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất. Song song đó, NQ98 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM cũng bổ sung thêm lựa chọn BT trả chậm bằng tiền. Có thể thấy cơ chế BT đang trở thành đòn bẩy quan trọng giúp TP.HCM linh hoạt huy động nguồn lực xã hội, thúc đẩy mạnh mẽ tiến trình phát triển mạng lưới đường sắt đô thị.
Hiện TP.HCM đang chủ động tính toán nhiều kênh huy động vốn khác nhau cho các dự án metro, bao gồm phát triển quỹ đất theo mô hình TOD (phát triển định hướng giao thông công cộng), phát hành trái phiếu, cũng như đẩy mạnh hợp tác đầu tư tư nhân. MAUR khẳng định sẽ luôn đồng hành, hỗ trợ tối đa cho các nhà đầu tư, từ doanh nghiệp trong nước đến quốc tế cùng chung tay xây dựng, khai thác và vận hành hệ thống metro hiện đại, kết nối bền vững.
Ủng hộ dự án BT thanh toán bằng quỹ đất
Thông tin tại buổi họp báo về tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM hồi tháng 9, Sở Tài chính TP.HCM cho biết đơn vị ủng hộ đầu tư các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất, xem đây là phương thức huy động vốn tư nhân đầu tư hạ tầng, giúp giảm gánh nặng cho ngân sách.
Theo sở này, trước đây Luật PPP năm 2020 (hiệu lực từ đầu năm 2021) đã loại bỏ hình thức hợp đồng BT. Tuy nhiên, Luật PPP vừa được sửa đổi, bổ sung (tại Luật số 57/2024/QH15 và Luật số 90/2025/QH15, hiệu lực từ ngày 1-7-2025) đã bổ sung lại loại hình hợp đồng BT, gồm cả thanh toán bằng tiền, quỹ đất…
Thời gian qua, TP.HCM đã ghi nhận nhiều nhà đầu tư quan tâm, đề xuất thực hiện các dự án theo hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất. Sở Tài chính ủng hộ việc huy động nguồn lực tư nhân cho phát triển hạ tầng thông qua đầu tư theo phương thức đối tác công tư, đặc biệt là hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất. Bởi vì đây là phương thức huy động nguồn lực xã hội quan trọng có ý nghĩa trong việc phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, vốn đang còn nhiều dư địa để đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội.
Cũng theo Sở Tài chính, nếu triển khai dự án BT thanh toán bằng quỹ đất một cách công khai, minh bạch, tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ giúp huy động nguồn vốn tư nhân đầu tư hạ tầng, giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, chuyển hóa nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển, khai thác giá trị đất đai gắn với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị.
