Thất thoát giá trị đất vàng do luật xa cuộc sống
(PL)- Khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính, hay còn gọi là vốn hóa đất đai.

Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp (DN) tại Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức ngày 27-6 khá nóng.

Thất thoát rất nhiều

GS Đặng Hùng Võ, cựu Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng những vấn đề về đất vàng đang tồn tại khoảng trống trong cơ chế xử lý nó. Đặc biệt là việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước.

Từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở. Quá trình sử dụng các khu đất vàng này đang bộc lộ một khoảng trống pháp luật rất lớn.

Theo GS Võ, vấn đề chuyển đổi cũng đúng thôi nhưng câu chuyện cần đặt ra là phải làm sao để Nhà nước không mất tiền. Đáng tiếc là đến nay việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài Quyết định 09 nói trên, còn Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về vấn đề này.

“Ta sẽ thấy chẳng có cách thức nào. Bởi hiện vẫn làm theo Quyết định 09 mà chẳng ăn nhập gì với Luật Ngân sách. Trong Luật Đất đai không thể hiện bất kỳ câu nào về việc này. Khi chúng ta chuyển sang trụ sở mới, trụ sở cũ xử lý thế nào?” - GS Võ đặt vấn đề.

Thất thoát giá trị đất vàng do luật xa cuộc sống - ảnh 1
Ông Đặng Hùng Võ: Đang còn quá nhiều khoảng trống về định giá đất đai gây thất thoát tiền. Ảnh: CL

Về chuyện cổ phần hóa DN nhà nước: Nghị định về cổ phần hóa của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của Nhà nước. Song theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có hai trường hợp: thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hằng năm.

Điều đáng nói là không có sự ăn nhập giữa nghị định và luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản DN và không tính vào giá trị DN khi cổ phần hóa là làm thất thoát tài sản.

Ở khía cạnh khác, bà Phan Thị Lệ Hằng, đại diện Công ty TNHH Luật SSC Việt Nam, cho hay: Có nhiều DN sử dụng nhà xưởng, đất đai đang gặp khó khăn. Chẳng hạn khi DN góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì gặp khó khăn với nghĩa vụ thuế, còn khi định giá nhà xưởng thì lại phải định giá luôn cả đất. Sau đó cơ quan thuế sờ vào lại chỉ tính giá trị nhà xưởng.

“DN không biết kê khai giá trị đất này vào đâu cho đúng. Một DN ở Gia Lâm, Hà Nội khi tham vấn cơ quan thuế khác thì lại cho tính giá trị đất nhưng có cơ quan thuế lại không cho. Không có sự thống nhất ở đây” - bà Hằng nói.

Thiệt hại cả hai đầu

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng giá đất đối với các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng của DN đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập.

“Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường. Điều này gây thất thoát, lãng phí đất đai, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức quyền liên quan thông qua cơ chế xin-cho” - ông Hùng nhận định.

Bởi lẽ đất giao trong các trường hợp này thường không qua đấu giá, không công khai, minh bạch. Chủ đầu tư chạy - xin-cho để được có dự án và đương nhiên lợi nhuận thu được là rất “khủng”. Chưa hết, tại nhiều dự án BT, giá công trình hạ tầng là giá do chủ đầu tư lập rồi thẩm định nên dễ dẫn đến thất thoát và Nhà nước thiệt cả hai đầu.

“Cơ chế xin-cho tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền” - ông Trần Ngọc Hùng nói.

GS Đặng Hùng Võ cũng đề cập vấn đề này và cho rằng: Gốc rễ vấn đề nằm ở việc Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất BT còn phần định giá thì không thấy.

“Các dự án BT cũng có đấu thầu. Vấn đề là chúng ta đang đáp ứng đòi hỏi của nhà đầu tư. Chẳng hạn nhà máy sản xuất điện thoại, nhà đầu tư cần bao nhiêu là tỉnh đáp ứng, trong khi lẽ ra phải theo nguyên tắc anh nào sử dụng ít đất hơn thì được chứ” - GS Võ dẫn chứng.

Mặt khác, Luật Đất đai hiện nay chưa “vốn hóa” được đất đai nên các dự án BT chỉ được luật quy định về thẩm quyền giao đất chứ không quy định về định giá. Trong khi cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất.

“Cái người ta cần với BT là giá trị, xác định phần giá trị đất đai đang đổi là thế nào; ai là người có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán tài chính giá trị công trình nhà đầu tư đã làm. Đó là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong các dự án BT. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 yếu kém” - ông Võ phân tích.

Đề nghị sửa Luật Đất đai

Luật Đất đai 2013 bó hơn Luật Đất đai 2003 ở chỗ: Luật quy định DN sử dụng đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Thế nên DN muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng.

Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, gây bất lợi cho thị trường. Tương tự, một DN muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, vì DN chỉ được sử dụng đất có thời hạn.

Do đó cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng mở trở lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở.

GS ĐẶNG HÙNG VÕcựu Thứ trưởng Bộ TN&MT

CHÂN LUẬN