Giữa lúc kinh tế toàn cầu có nhiều diễn biến đáng lo ngại, giá bất động sản (BĐS) ở hàng loạt nền kinh tế lớn cũng đang đồng loạt giảm mạnh. Các chuyên gia lo ngại tình trạng này sẽ kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực.
Thiếu hụt đầu ra bất động sảnở nhiều nước
Theo đài CNN, một ví dụ điển hình cho tình trạng lao đao của thị trường BĐS là ở New Zealand. Hồi khoảng tháng 5 năm ngoái, tập đoàn BĐS lớn nhất nước này - Barfoot & Thompson gần như không đủ hàng để bán bởi nhu cầu quá lớn. Có trường hợp một BĐS được bán trong 8 phút với giá cao hơn 610.000 USD so với giá yêu cầu trong một cuộc đấu giá (hầu hết nhà ở New Zealand đều được giao dịch bằng hình thức đấu giá). Tuy nhiên, kể từ sau đó, tỉ lệ bán đấu giá của Barfoot & Thompson đã giảm mạnh, kéo dài thời gian bán hàng và đẩy giá xuống thấp hơn.
Oxford Economics dự báo GDP thế giới sẽ chỉ tăng 0,3% vào năm 2023 so với mức 1,5% như mong đợi, tính cả yếu tố thị trường BĐS tiếp tục giảm mạnh và các ngân hàng tiếp tục chính sách tiền tệ như hiện nay.
Theo Viện BĐS New Zealand, kể từ tháng 10 năm ngoái, thời gian cần thiết để bán một BĐS ở New Zealand đã tăng trung bình khoảng 10 ngày; doanh số đã giảm gần 35% và giá nhà trung bình giảm 7,5% trong năm qua.
Trong khi đó, giá nhà ở Mỹ - vốn tăng rất nhanh trong thời kỳ đại dịch cũng đang giảm. Các nhà kinh tế tại Ngân hàng Goldman Sachs (Mỹ) dự báo thị trường này sẽ sụt giảm khoảng 5%-10%, xấu nhất là tới 20%, từ đây đến khoảng tháng 3-2024. Trong khi đó, Hiệp hội Môi giới BĐS quốc gia Mỹ ghi nhận doanh số bán nhà vào tháng 10 hiện đã giảm hơn 28% so với cùng kỳ năm ngoái và là đợt sụt giảm hằng tháng thứ chín liên tiếp.
Doanh số bán nhà ở Anh trong tháng 9 cũng thấp hơn 32% so với mức của năm trước, theo số liệu chính thức của chính phủ. Một cuộc khảo sát của CNN cho thấy số người mua mới trong tháng 10 tiếp tục giảm, đợt sụt giảm thứ sáu liên tiếp và xuống mức thấp nhất kể từ năm 2008.
Tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng BĐS ở đây vẫn tiếp tục trở nặng khi giá nhà ở nước này vào tháng 10 giảm với tốc độ nhanh nhất trong hơn bảy năm qua, phản ánh sự sụt giảm sâu sắc của thị trường nước này. Doanh số bán nhà đã giảm 43% trong năm nay, theo số liệu của Công ty phân tích China Index Academy (Trung Quốc).
 |
Một góc TP New York (Mỹ) hồi tháng 9. Ảnh: GETTY IMAGES |
 |
Nhà dân dọc tuyến đường ngoại ô ở TP Auckland (New Zealand). Ảnh: REUTERS |
Hệ lụy ra sao?
Tại nhiều quốc gia, như Mỹ, các quy định về cho vay tài chính đã được kiểm soát chặt chẽ hơn và các ngân hàng có vốn hóa tốt trở nên thận trọng hơn, không còn mạo hiểm sa đà vào các chứng khoán rủi ro nữa. Bên cạnh đó, chính quyền liên bang cũng cam kết bảo lãnh cho khoản 2/3 các khoản thế chấp mới.
Ở một số nơi khác như Hàn Quốc, Trung Quốc và các nước Bắc Âu thì lại chứng kiến các khoản vay liên quan tới BĐS diễn ra ngày càng dày đặc hơn, với nợ gia đình tương đương gần 100% GDP. Trong trường hợp xấu nhất, các khoản nợ này mất khả năng thu hồi sẽ tạo ra bất ổn dây chuyền khắp hệ thống ngân hàng và công ty tài chính các nước này.
Dù thế trước mắt, theo tạp chí The Economist, việc BĐS trượt giá hiện nay ít có khả năng dẫn tới một cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng như giai đoạn 2007-2008. Tuy nhiên, ngay cả khi không có khủng hoảng toàn cầu thì việc thị trường BĐS đi xuống cũng dẫn tới nhiều ảnh hưởng xấu.
Đầu tiên, một thị trường BĐS bất ổn sẽ tạo sức ỳ lên thị trường việc làm. Khi lãi suất tăng và giá cả thị trường điều chỉnh theo, người dân sẽ có xu hướng ngại mua nhà và di chuyển ra nơi ở mới. Điều này làm mất đi tính năng động của thị trường lao động - vốn là một mối lo ngại lớn khi các công ty đang cố gắng thích ứng với tình trạng thiếu nhân công và khủng hoảng năng lượng.
Thứ hai, giá nhà giảm làm ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Trên thế giới, thị trường BĐS trị giá khoảng 250.000 tỉ USD (để so sánh, thị trường chứng khoán chỉ trị giá khoảng 90.000 tỉ USD) và chiếm một nửa tổng tài sản toàn cầu. Giá giảm làm tài sản của những cá nhân nắm giữ nhiều BĐS cũng giảm theo và buộc những người này cắt giảm chi tiêu. Điều này dẫn tới khủng hoảng niềm tin bởi một phần rất lớn BĐS thế giới tập trung vào những cá nhân rất có ảnh hưởng.
Cuối cùng, chủ BĐS là bên phải chịu thiệt nhất khi họ không được trợ cấp và vẫn phải trả các khoản thế chấp lãi khủng cho ngân hàng trong khi giá nhà giảm. Ở Mỹ, khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm được trợ cấp ở một số trường hợp nhất định. Nhưng ở những nước như Thụy Điển, hơn 70% khoản thế chấp có thời hạn cố định từ hai năm trở xuống và một nửa số khoản thế chấp có lãi suất cố định của New Zealand đã hoặc sắp đến ngày phải tái cấp tài chính.
Khi kết hợp điều này với tình trạng chi phí sinh hoạt gia tăng, điều đó cho thấy ngày càng có nhiều hộ gia đình gặp khó khăn về tài chính liên quan tới BĐS. Ở Úc, ước tính 1/5 tổng số nợ thế chấp là của các hộ gia đình. Ở Anh, khoản thế chấp chiếm tới 10% thu nhập của khoảng 2 triệu hộ gia đình. Cuối cùng, những người không đủ khả năng thanh toán có thể phải buộc phải bán nhà.•
Nguyên nhân chính do đâu?
Giá BĐS đóng băng như hiện tại có hai nguyên nhân chính. Một là việc các ngân hàng trung ương tăng mạnh lãi suất để kiểm soát lạm phát đang ảnh hưởng mạnh đến sức mua. Hai là tỉ lệ thất nghiệp cao làm một bộ phận lớn người dân không thể có thu nhập ổn định để chi trả các khoản mua nhà.
Tình trạng BĐS đóng băng liên quan việc lãi suất cho vay tăng vọt ở hàng loạt quốc gia. Ví dụ, ở Mỹ, lãi vay thế chấp thời hạn 30 năm đã vọt lên tới mức trung bình 7,3% - cao hơn gấp đôi so với một năm trước và cao nhất kể từ tháng 4-2002. Lấy ví dụ, một người cách đây một năm có thể đủ khả năng để trả 1.800 USD/tháng cho khoản thế chấp 30 năm khoảng 420.000 USD. Ở thời điểm hiện tại, khoản thanh toán đó chỉ đủ cho khoản vay 280.000 USD - ít hơn 33%.
Ở hàng loạt quốc gia phương Tây, sức mua của những người dân đang giảm mạnh vì mức lãi suất cao như vậy. Người dân khó mua nhà hơn, làm giảm nhu cầu và đặt gánh nặng tài chính lên những chủ BĐS. Nếu không đủ tài chính để cầm cự thời gian dài, họ sẽ buộc phải bán để cắt lỗ.
Ngoài ra, theo báo cáo của Công ty tư vấn Oxford Economics (Anh), tình trạng thất nghiệp gia tăng mạnh cũng dẫn tới thị trường BĐS bất ổn. Việc làm được cho là yếu tố quyết định trong xác định mức độ nghiêm trọng của suy thoái, bởi vì tình trạng thất nghiệp tăng đột biến làm tăng số lượng người buộc phải bán nhà, khiến giá nhà giảm.
Chính phủ có nên ra tay giải cứu hay không?
Trong 15 năm qua, cụm từ cứu trợ nền kinh tế đã quen thuộc ở các nước. Hầu hết chính phủ các nước sẽ muốn ra tay giải cứu một lần nữa cho thị trường BĐS lúc này. Ở Mỹ, lo ngại về thảm họa nhà ở đã khiến một số người thúc giục Cục Dự trữ Liên bang (Fed) giảm tốc độ tăng lãi suất. Tây Ban Nha được cho là đang xem xét hạn chế các khoản thanh toán thế chấp, tương tự Hungary. Nhiều nước cũng được kỳ vọng sẽ thực hiện các biện pháp giảm áp lực cho thị trường BĐS.
Dù vậy, The Economist cho rằng việc giải cứu lúc này có thể khiến các khoản nợ của chính phủ tăng cao hơn nữa và khuyến khích tâm lý nương tựa vào các cơ quan chính phủ của doanh nghiệp BĐS và can thiệp vào cơ chế hoạt động của kinh tế thị trường.
Bên cạnh đó, tạp chí này cho rằng đợt trượt giá hiện nay trên thực tế là gây ra bởi sự can thiệp quá mức và sai lầm của chính phủ, từ trợ cấp thế chấp, chính sách thuế không hợp lý đến việc ban hành các quy định về quy hoạch quá phức tạp.
Thị trường BĐS đã hưởng lợi rất lớn suốt nhiều năm qua khi lãi suất được giữ mức thấp, giờ là đến lúc cho các doanh nghiệp này “tự thân vận động” theo quy luật của thị trường trong tình hình mới.
